Investissement locatif : 10 conseils pour réussir

La faiblesse des taux de crédit tend à occulter une vérité essentielle : l’investissement locatif est une discipline exigeante. Emprunter à des conditions, certes très avantageuses, ne doit pas reléguer les fondamentaux au second plan. 10 conseils pour faire de vos projets immobiliers une réussite étincelante.

Conseil n° 1 : clarifier son projet et ses objectifs d’investissement locatif

Une évidence pour certains, un détail pour d’autres. Pourtant, définir avec précision son projet d’investissement est une étape cruciale à bien des égards :

• Quelle stratégie d’investissement ? À court, moyen ou long terme ? Investissement locatif de rendement ? De diversification ? Ou encore de sécurisation patrimoniale ?
  
  
• Comment va être financé le projet ? Quelle est votre capacité d'emprunt en fonction de votre salaire ? Moyennant quelle enveloppe budgétaire ?
  
  
• Achat dans le neuf ou dans l’ancien ?
  
  
• Quel type d’investissement ? Quelle localisation ?

Faire l’impasse sur cette étape, c’est vous priver de cap. Et sans cap, comment arriver à destination ? Mon Chasseur Immo peut vous accompagner dans la définition de votre projet d’investissement. Nous vous aidons à faire le point et à procéder aux bons choix. Nous sommes à vos côtés à chaque étape de votre projet.

Conseil n° 2 : pour un investissement locatif rentable, rien n’égale un bon emplacement

Un emplacement rentable, c’est avant tout celui qui répond à une demande locative. Vous devez sonder le marché local et son potentiel.

Un bon emplacement se détermine aussi en fonction de vos objectifs. Acheter de l’immobilier à Paris n’offre pas les mêmes perspectives de rendement que dans d’autres communes. En revanche, le marché parisien est suffisamment solide pour sécuriser votre épargne. Les bons emplacements existent dans toute la France. À étudier dans le cadre de votre projet. Car tout est question de priorités et, finalement, d’arbitrages stratégiques.

Conseil numéro 3 : apprendre et s’entourer de professionnels efficaces

Investir dans l’immobilier, ça s’apprend. Dans les livres, sur internet, auprès de professionnels chevronnés. Le chemin de l’apprentissage est long. Nulle formule magique ou inspiration mystique viendra éclairer votre lanterne quelques jours avant de vous lancer. Cette philosophie est saine car source de savoir. En étudiant, puisque c’est de cela qu’il s’agit, vous emmagasinez une somme de connaissances qui vaut de l’or. Vos prises de décision seront plus rationnelles, donc moins risquées pour votre patrimoine.

Ensuite, confiez vos projets aux professionnels dont c’est le métier : chasseur immobilier, courtier, notaire, artisans, agence, architecte, avocat, marchand de biens, etc. Constituez une équipe de choc qui travaillera au mieux de vos intérêts. Les professionnels aguerris, fiables, prodiguant des conseils précieux ne se trouvent pas facilement. Alors, quand vous en croisez un, faites-lui confiance pour doper vos investissements.

Conseil numéro 4 : être sélectif sur le bien

La clé de voûte d’un investissement locatif, c’est le bien immobilier lui-même et son environnement. Acquérir un logement qui ne réserve pas de mauvaises surprises est un principe fondamental. Sur ce point, vous pouvez compter sur votre chasseur d’appartement puisqu’il sécurise tous les aspects de votre projet.

Gardez à l’esprit, avant de peaufiner votre dossier de financement, vos calculs de rentabilité, de cash-flow, de plus-value, d’investissement, de revenu foncier, d’effort de trésorerie, de crédit d’impôt, etc., qu’un bien immobilier n’est pas un produit d’investissement comme un autre. Il doit répondre au besoin de se loger. Si vous ne trouvez pas de locataire, il ne vaut pas grand-chose.

Investir dans une passoire thermique, un logement insalubre ou dont les fenêtres donnent sur une autoroute compromet vos chances de succès. En général, tout ce qui peut nuire à la tranquillité d’un locataire est susceptible de nuire à votre investissement.

Conseil numéro 5 : acheter le bien à son juste prix

La rentabilité d’un investissement locatif commence à l’achat. Si vous surpayez le bien, vous ne serez jamais rentable.

Pour acheter au juste prix, prenez l’avis de professionnels compétents :

• Votre chasseur immobilier, qui étudiera avec vous la meilleure stratégie de négociation pour le bien choisi ;
  
  
• Le courtier, qui pourra vous aider à peaufiner votre dossier de financement ;
  
  
• L’architecte, qui trouvera comment mettre en valeur un bien, en redéfinissant les espaces, par exemple.

Pour ce faire, votre budget doit tout inclure : prix d’achat, frais d’acquisition, frais de financement, travaux, honoraires des professionnels, etc. L’erreur la plus fréquente consiste à allouer l’intégralité de son budget à l’achat du bien. Combien d’acheteurs regrettent par la suite de ne pas avoir réservé une fraction dudit budget à la réalisation de travaux ? Question purement rhétorique car la réponse est : énormément. Après des années de week-ends et de soirées consacrés à des travaux interminables, beaucoup jettent l’éponge. Pensez-y.

Conseil numéro 6 : penser à la gestion locative dès l’achat

Investir dans l’immobilier, c’est aussi définir quel mode de gestion locative vous choisirez :

• Déléguer la gestion à un professionnel. Cela vous coûtera entre 6 et 13 % de vos encaissements, hors assurance de garantie de loyers impayés. En contrepartie, vous ne vous occupez de rien ;
  
  
• Administrer vous-même vos biens. Vous avancez sans filet de sécurité. À charge pour vous de suivre l’actualité législative entre autres réjouissances. En théorie, ce mode de gestion est plus rentable. Dans la pratique, la complexité des opérations peut vous pousser à commettre des erreurs qui coûtent cher ;
  
  
• Administrer vous-même vos biens en étant accompagné. Via un logiciel de gestion locative, par exemple. Ces logiciels vous permettent de gérer facilement en ligne plusieurs biens, de typologies différentes, (logement, bureaux, caves, parking, ) en étant assez bien encadré. Les documents sont établis et vérifiés par des avocats. Toutes les nouvelles législations sont à jour et le parcours est assez bien balisé.

Il n’y a pas de bons ou de mauvais choix, mais un choix qui vous correspond.

Conseil numéro 7 : penser à la revente avant d’acheter

Construire une stratégie d’investissement, c’est aussi saisir les opportunités et faire les bons choix au bon moment.

Selon l’état du marché local, du contexte économique, de l’évolution de la fiscalité ou d’évènements familiaux et/ou professionnels, vous pouvez être amené à céder un bien immobilier avant l’échéance programmée. C’est pour cette raison qu’un investissement locatif doit toujours se penser dans l’optique d’une revente. Votre bien doit pouvoir se revendre facilement et rapidement si vous avez besoin de liquidités.

Dans cette optique, privilégiez les biens situés dans des zones à forte demande locative.

Conseil numéro 8 : penser à votre bien comme à un produit

Votre logement est un produit locatif parmi des milliers d’autres biens immobiliers concurrents.

Que vous optiez pour une location meublée ou pas, pour vous démarquer, donnez à votre logement une valeur ajoutée, entendez une singularité, que les autres n’ont pas. Par exemple :

1. Soignez les finitions. Des peintures propres et claires. Cela favorise la luminosité et les volumes, l’impression d’espace. Quand vous louez, votre locataire doit se sentir à l’aise. Il doit avoir la sensation de pouvoir respirer et de caser tout son mobilier ;
   
   
2. Prévoyez une vraie cuisine aménagée au lieu du traditionnel meuble évier en inox. Une cuisine bien imaginée et bien posée dure des années. Au final, c’est plus rentable que du matériel bas de gamme. Du rangement, un plan de travail pratique et disponible, l’emplacement pour l’électroménager déjà prévu et les réseaux en attente (alimentation et évacuation d’eau + prises électriques) ; par exemple, lave-linge et/ou lave-vaisselle. Le coût est dérisoire et cela facilite l’emménagement du locataire. Le genre de détail qui peut faire la différence au moment où un futur locataire compare plusieurs biens ;
   
   
3. Pour la salle de bain, même programme. Oubliez le lavabo sur pied et concevez une pièce pratique. Un meuble vasque, un miroir et son éclairage, un plafonnier et/ou des spots, une douche et sa paroi, une robinetterie solide, un sèche serviette et du rangement. Éventuellement, un emplacement pour lave-linge et sèche-linge si la cuisine ne le permet pas. Dans la mesure du possible, évitez les logements avec WC dans la salle de bain ;
   
   
4. Prévoyez des espaces de rangement (placards, étagères). Préférez les logements avec des pièces aux dimensions classiques. Chaque fonction doit pouvoir trouver sa place : le coin repas, le salon,;
   
   
5. Rendez votre logement agréable à vivre : bonne isolation thermique et phonique, électricité aux normes, place de stationnement ou parking fermé.
   
   

Tous ces détails rendent votre bien unique et le placent au-dessus du lot. Sur le plan budgétaire, voyez ces dépenses comme des investissements à long terme. Pour fidéliser le locataire d’une part. Pour préserver la valeur de votre bien d’autre part. Donnez-vous les moyens de réussir votre investissement.

Conseil numéro 9 : défiscaliser ne doit jamais être votre objectif principal

L’investissement immobilier bénéficie d’aides fiscales à foison. Considérez les comme un bonus et non comme une finalité.

L’opération doit être rentable sans la fiscalité, qui doit seulement l’améliorer. Dans le cas contraire, vous prenez des risques quant à des règles que vous ne maîtrisez pas. L’avantage fiscal peut s’arrêter du jour au lendemain si un gouvernement le décide.

Conseil numéro 10 : miser sur l’humain

Un investissement locatif, c’est avant tout un locataire qui occupe votre logement. Donnez-lui envie de rester le plus longtemps possible et vous ferez décoller votre rentabilité. Plus un locataire connaît la valeur de ce qu’il peut perdre, plus il s’emploie à ce que cela n’arrive pas. Si votre logement offre de bonnes prestations moyennant un loyer convenable, vous avez toutes les chances de fidéliser un locataire heureux de payer son loyer rubis sur l’ongle. Et d’améliorer la rentabilité de votre investissement au fil du temps.