Capacité d’emprunt immobilier : quel salaire pour emprunter de 200 à 500 K € ?

Additionnée à l’apport personnel, la capacité d’emprunt définit le potentiel d’achat de l’emprunteur. Elle détermine le prix que la personne est en mesure de payer pour son achat immobilier, tout en conservant une « bonne santé financière ». Voici comment déterminer sa capacité d’emprunt immobilier - dans le neuf ou l’ancien - en fonction de son salaire.

Comment est calculée la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt immobilier dépend de 4 grands facteurs :

• Vos revenus mensuels ;
• La durée d’emprunt souhaitée ;
• Le montant de vos charges fixes et de vos dettes (si vous en avez) ;
• Le TAEG (taux annuel effectif global).

En effet, dans la plupart des cas, les banques appliquent la règle des 35 % : il est possible de s’endetter au tiers de ses revenus. L’idée est de s’assurer que vous possédiez un reste à vivre suffisant pour assumer tous vos frais et continuer à épargner. Par ailleurs, si vous payez un loyer en plus de votre crédit, celui-ci sera pris en compte dans vos dettes, car il s’agit d’une charge fixe.

Pour avoir une idée plus précise de votre capacité d’emprunt immobilier, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire ou votre courtier.

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?

Au regard de la moyenne nationale, 200 000 € représente un bon budget pour l’achat d’un appartement ou d’une petite maison. En effet, les Français investissent environ 190 000 € pour l’achat de leur appartement. Néanmoins, combien faut-il gagner pour pouvoir emprunter 200 000 € ?

Pour nos exemples, nous prendrons des TAEG (taux d’assurance et frais inclus) de 1,50 % sur 25 ans, 1,35 % sur 20 ans et 1,25 % sur 15 ans. Afin de posséder une capacité d’emprunt immobilier de 200 000 €, il faut donc gagner :

• 2 345 € par mois en s’endettant sur 25 ans (mensualité de 821 €) ;
• 2 782 € par mois en s’endettant sur 20 ans (mensualité de 974 €) ;
• 3 537 € par mois  en s’endettant sur 15 ans (mensualité de 1 238€).

Combien faut-il gagner pour emprunter 300 000 € ?

300 000 € constitue une belle somme pour acquérir un bien immobilier. Ce montant est légèrement supérieur à la somme que les Français consacrent, en moyenne, à l’achat de leur maison (260 000 €). Afin de posséder une capacité d’emprunt immobilier de 300 000 €, il faut gagner :

• 3 514 € par mois en s’endettant sur 25 ans (mensualité de 1 230 €) ;
• 4 174 € en s’endettant sur 20 ans (mensualité de 1 461 €) ;
• 5 305 € en s’endettant sur 15 ans (mensualité de 1 857 €).

Emprunter 500 000 € : quel salaire faut-il gagner ?

500 000 € est une excellente somme pour l’achat d’un bien immobilier. Avec ce budget, les biens d’exception ne manquent pas. Afin d’obtenir une telle capacité d’emprunt immobilier neuf ou ancien, il faut gagner des revenus conséquents :

• 5 868 € par mois en s’endettant sur 25 ans (mensualité de 2 054 €) ;
• 6 957 € en s’endettant sur 20 ans (mensualité de 2 435 €) ;
• 8 842 € en s’endettant sur 15 ans (mensualité de 3 095 €).

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Vous l’aurez compris : le calcul de la capacité d’emprunt immobilier tient compte de vos revenus mensuels, de vos autres dettes et de la durée d’emprunt demandée. Pour augmenter votre capacité d’emprunt, la solution la plus simple consiste à demander une durée plus élevée : celle-ci peut atteindre 25 ans. Si vous remboursez actuellement un autre crédit, le lissage de prêt peut également vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Notez que dans certains cas, une banque peut accepter de prêter à un client dépassant le taux d’endettement de référence. Cela peut être le cas si ses revenus sont particulièrement élevés, s’il s’agit d’un investisseur aguerri ou encore s’il a fait preuve d’une gestion exemplaire. Mais dans les faits, cette situation reste assez inhabituelle. Les banques préféreront toujours s’en tenir aux fameux 35 % pour le calcul de la capacité d’emprunt neuf ou ancien.

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