Quelle différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier ? Peut-être devez-vous signer prochainement chez le notaire votre contrat d’achat. Selon votre région ou votre notaire, il peut s’agir d’une promesse ou d’un compromis. Mais quelle est la différence ? Vous trouverez toutes les réponses à vos questions dans cet article.

Pour commencer, rappelons à quel moment intervient la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente au cours d’une vente. Si vous souhaitez vous positionner sur un bien, vous allez soumettre une offre d’achat. Si le vendeur y est favorable, votre offre sera acceptée.

À partir de là, le notaire vendeur et le notaire acquéreur doivent se mettent en contact et s’attèlent à la rédaction du dossier. À savoir que dans certains cas, il peut n’y avoir qu’un seul notaire ou l’agence peut aussi constituer le dossier. Ce rendez-vous consiste en la signature d’un document assez conséquent énumérant les termes de la vente. Afin d’aboutir à un dossier le plus complet possible, il n’est pas rare d’attendre jusqu’à 3 semaines entre l’offre acceptée et la signature de la promesse ou du compromis.

C'est à ce moment-là, que le séquestre peut être versé, s'il a été prévu dans l'offre d'achat par le deux parties.

Dans le cas d'un achat en copropriété, le vendeur doit envoyer le pré-état daté à l'acquéreur, avant la signature du compromis de vente, afin de lui donner toutes les informations administratives et financières liées à la copropriété.

Cette première signature officielle précède l’acte authentique de vente , étape qui s’opère 3 mois plus tard. L’acte authentique est, pour sa part, l’ultime signature pour devenir officiellement propriétaire. C’est le moment du transfert des fonds et de la remise des clés.

Les différences entre la promesse et le compromis

Maintenant que la temporalité est clarifiée, penchons-nous sur les différences principales entre la promesse de vente et le compromis de vente.

La promesse de vente : “promesse unilatérale de vente"

• Engagements : Le propriétaire s'engage auprès de l’acheteur. Il lui est interdit de renoncer à la vente avec l’acquéreur. Au contraire, l’acheteur peut se désengager s’il le souhaite selon certaines conditions.
• Conditions de désistement : A la suite du délai légal de rétractation, où le désistement s’opère sans frais et sans justification, l’acquéreur peut également se rétracter en payant 10 % (indemnité d’immobilisation) du prix de vente si sa sortie n’est pas justifiée par une condition suspensive incluse dans la vente, comme un refus de prêt immobilier.
• Coût administratif : La promesse de vente engendre des frais fiscaux de 125 euros.
• Spécificités supplémentaires : à Paris, il est classique de signer une promesse de vente plutôt qu’un compromis de vente.

Le compromis : "promesse synallagmatique de vente"

• Engagements : vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre : les deux parties sont engagées dans la procédure par principe.
• Conditions de désistement : A la suite du délai légal de rétractation, où le désistement s’opère sans frais et sans justification, si l'un des deux venait à renoncer, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. Comme pour la promesse, ceci n’est pas valable si la sortie est justifiée par une condition suspensive incluse dans la vente, comme un refus de prêt.
• Coût administratif : Le compromis n’implique pas de frais fiscaux car le compromis ne fait pas l’objet d’enregistrement fiscal.

Les similarités entre la promesse et le compromis

Que ce soit une signature de promesse ou de compromis, quatre éléments importants demeurent identiques :

• Un certain nombre de documents obligatoires sont à fournir pour la bonne constitution du dossier. On y retrouve notamment les diagnostics, comme le diagnostic énergétique (DPE)  et, si le bien est en copropriété, les procès verbaux d’assemblée générale, le règlement de l’immeuble ou encore le carnet d’entretien. Vous pouvez demander le dernier relevé de charges ou toutes autres données financières pertinentes pour évaluer votre budget au mieux;
• Vous devez verser une somme entre 5 et 10% dans les 10 jours suivants la signature, considérée comme une avance du prix de vente. Appelé dépôt de garantie, il sera placé en sécurité sur un compte dédié . La totalité du versement est due le jour de l’acte authentique. Dans certains cas, cette somme est négociable.;
• Le délai de rétractation légal est identique : 10 jours à compter du lendemain de l’avis de réception du recommandé (par lettre postale ou email), pendant lesquels vous pouvez vous rétracter sans frais ni justification. Ce délai permet à l’acquéreur de prendre connaissance du dossier de vente et de s’engager en toute sérénité. ;
• La possibilité d’intégrer des clauses suspensives, comme la clause suspensive d’obtention de prêt.;

Dans les faits, ce n’est ni le vendeur ni l’acquéreur qui choisit le type d’avant contrat. Cela dépend surtout des interlocuteurs de la vente. Signer un compromis n’implique pas d’acte administratif, ce qui permet à l’agent immobilier de vous le proposer .

Certains notaires ont l’habitude de rédiger des promesses et d’autres des compromis. Selon la région aussi, un des deux contrats est plus usuel. Le fait de vendre entre particuliers directement ne change rien non plus.

Que faire avant le compromis ou la promesse de vente ?

Comme expliqué précédemment, il s’écoule généralement entre une et trois semaines entre l’acceptation de l’offre et la première signature officielle, temps qui permet de récupérer tous les documents et de rédiger le contrat. Afin d’arriver plus serein en signature et de ne pas perdre son temps à y aller si vous deviez vous rétracter, ce délai vous permet de sécuriser votre achat. À vous d’étudier les documents et de prendre connaissances de tous les éléments obligatoires.

Chez Mon Chasseur Immo, le rôle du chasseur ne s’arrête pas au moment où l’offre est acceptée. Ce professionnel de l’immobilier étudie méticuleusement les documents souvent complexes à comprendre pour les acquéreurs qui ne travaillent pas en immobilier. Il est en effet beaucoup plus agréable et moins stressant de lever les doutes avant le jour de la signature. Il vous expliquera donc les diagnostics mais aussi les PV d’AG et le règlement de copropriété. De même, nous rappelons que le notaire ne venant pas aux visites, le chasseur pourra creuser des questions survenues en visite (ravalement à prévoir, état d’un dégât des eaux,...)

Conseil de Mon Chasseur Immo : Pensez à contacter votre notaire le plus rapidement possible après l’offre acceptée afin de ne pas perdre du temps supplémentaire. De même, prévenez votre banque ou votre courtier pour qu’il commence à démarrer son dossier. En cas d’absence, vous pouvez demander une procuration chez le notaire.

Que faire après la signature du compromis ou la promesse de vente ?

À la suite de cette première signature officielle, l’engagement prend effet à la suite du délai de rétractation. Il s’écoule la plupart du temps trois mois entre la signature de l’avant contrat et de l’acte de vente (vente définitive) . Cette période permet de faire aboutir correctement la demande du crédit et de conclure les dernières démarches administratives (assurance habitation, visite de contrôle,...).

Selon la localisation de votre logement, il peut y avoir un délai de préemption obligatoire à respecter Si vous avez des travaux, c’est aussi le moment d’organiser des rendez-vous avec des entreprises et architectes afin de pouvoir commencer rapidement les travaux après la date finale de la vente définitive! Enfin, si vous envisagez la location, n’oubliez pas de considérer le temps d’ameublement et de recherche du locataire. Nous rappelons que c’est au moment de l’acte définitif que les frais de notaires sont réglés.

Chez Mon Chasseur Immo, le chasseur vous guide et vous conseille jusqu’à la remise des clés. Il sera donc présent pour vous rappeler les échéances, les délais administratifs pour terminer votre vente immobilière sans stress.

Le service de chasse vous apporte de nombreux avantages : la recherche est efficace grâce à une technologie interne, une application client et un réseau très étoffé, étendu aujourd’hui sur la plupart de la France.

Pour plus de conseils et d'informations à propos de votre projet d’achat immobilier, n’hésitez pas à parcourir nos dernières actualités immobilières. Retrouvez également tous les services proposés par Mon Chasseur Immo.