Le séquestre immobilier : est-il obligatoire et qui le paye ?

Lors d’une vente immobilière, l’acquéreur est le plus souvent amené à verser un acompte au vendeur : le séquestre. Visant à prouver le sérieux et l’engagement de l’acheteur, cette somme est provisoirement bloquée jusqu’à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Si ce dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans le cadre d'une transaction immobilière, il est d'usage de s'y conformer. Retour, donc, sur le séquestre immobilier, son montant, ses modalités de paiement, etc.

Qu’est-ce qu’un séquestre ?

Le séquestre d’un compromis de vente est une somme d’argent versée au vendeur par le futur acquéreur d’un bien. Le but : montrer au vendeur sa volonté réelle d’acheter le bien et le prouver par le versement d'une avance sur le prix d'achat. En effet, l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis) signe un engagement fort du vendeur : c'est à cette étape de votre achat immobilier qu'il indique vous céder son bien immobilier et qu'il peut avoir besoin d'être rassuré. 

L'avant-contrat correspond aussi au moment à partir duquel vous pourrez lancer vos demandes de financement le cas échéant. Soyez donc bien conscient qu’il est d'usage de verser un acompte avant même cette demande officielle de prêt. Il s'agit du séquestre, dont la somme correspond à une partie du prix d'achat. Il doit être remis à l'agent immobilier ou au notaire le jour-même du compromis ou de la promesse de vente. Il vous faudra donc prévoir de libérer des fonds dédiés à cette date. 

En soi, le séquestre fonctionne donc comme un dépôt de garantie :

• il permet en effet de rassurer le vendeur et de lui garantir votre engagement d'acquéreur 
• ce versement est gelé et mis sous séquestre par le notaire (à la Caisse des Dépôts et Consignations) ou par l’agent immobilier jusqu'à la signature de l'acte de vente : le vendeur n'y a donc pas accès tant que la vente n'est pas confirmée ou tant que l'acheteur ne s'est pas désisté 
• cette somme d'argent est déduite du prix total de la vente une fois l'acte final signé. 

A noter cependant : en cas de rétractation dans les dix jours calendaires, l’acheteur peut récupérer l'intégralité de la somme versée au titre du séquestre.

Le séquestre est-il obligatoire ?

Le séquestre est entièrement facultatif et ne résulte d'aucune loi ni d'aucune obligation réglementaire (sauf cas particuliers précisés plus bas). Il doit donc logiquement faire l'objet d'un accord entre le vendeur et l'acquéreur, tant sur le principe que sur le montant.

En effet, le paiement du séquestre n’est règlementé que dans deux cas particuliers : 

• une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui fait l'objet d'un versement correspondant jusqu'à  5 % sur la valeur prévisionnelle du bien ;
• une promesse de vente longue durée (plus de 18 mois) qui implique un acompte minimal de 5 % du montant total de la transaction.

Mais si ce dépôt de garantie n'est pas obligatoire sur le papier, il est devenu si courant et si fréquent qu'il est devenu la norme. Comme il est d'usage de verser cet acompte au vendeur en gage de confiance, celui-ci ne comprendrait probablement pas que vous refusiez de le faire

Vous vous demandez quelles sont les différences entre la promesse et le compromis de vente ? Pour le savoir, vous pouvez consulter notre article dédié.

Quand paie-t-on le séquestre ?

Le séquestre est généralement versé au moment de la promesse ou du compromis de vente. Il peut certes arriver que les deux parties se mettent d’accord pour procéder à son paiement à une date ultérieure, mais cette situation est assez exceptionnelle. Et à juste titre : le payer au moment de l'avant-contrat permet de faire inscrire le séquestre et son montant sur les documents officiels, tandis que verser le séquestre directement au vendeur vous fait encourir le risque de non-restitution s'il était question de se désengager.

Gardez donc bien en tête que le paiement sera effectivement encaissé sur un compte séquestre par le notaire ou par l’agent immobilier au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Il vous faudra donc être certain que vous disposez bien des fonds le jour J après vous être mis d'accord avec le vendeur sur son montant, ainsi que du compte sur lequel effectuer le virement !

Vous souhaitez en savoir davantage sur l’avant-contrat ?

Quel est le montant du séquestre ?

Comme le séquestre n’est pas obligatoire, son montant n'est pas règlementé. L'acquéreur verse donc une somme qui est censée être librement fixée par les deux parties. C'est ainsi l'usage qui encadre, de fait, le montant du séquestre : il se situe entre 5 et 10 % du prix de vente total. Vous pouvez, dans la mesure du raisonnable, négocier avec le vendeur le montant à verser au titre de garanties. Mais rien ne vous assure qu'il sera conciliant sur ce point.

Quels sont les frais associés au séquestre et qui les paie ?

Il existe des frais de séquestre, quelle que soit l'entité à laquelle il est versé (notaire ou agent immobilier). Sauf accord spécifique et mention dans le compromis, ceux-ci sont à la charge de l’acquéreur. Ils sont généralement inclus aux frais de notaire réglés par l'acheteur.  

Si c’est bien l’acheteur qui paie les frais de séquestre, ces frais peuvent être inclus à l’ensemble des frais de notaire.

Nos guides vous accompagnent à chaque étape de votre projet immo.

Télécharger nos guides

Peut-on récupérer le séquestre ?

En principe, signer le compromis de vente engage l’acquéreur à procéder à l’achat. Mais dans la pratique, l’acheteur bénéficie toujours d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis.  Il est donc donc possible d’annuler l’achat au cours de ce délai et de récupérer toutes les sommes avancées, dont le séquestre.

De la même manière, le compromis comporte des clauses suspensives à la vente.  Elles permettent à l’acheteur d’annuler la transaction sans frais, y compris lorsque le délai de rétractation est dépassé. Parmi les clauses suspensives les plus classiques, on peut évoquer l’obtention d’un crédit immobilier. Si vous ne recevez pas à temps votre contrat de crédit de la banque, la vente peut être annulée sans que le séquestre soit dû. 

En revanche, si la vente échoue en dehors du délai de rétractation et si l'acquéreur ne peut faire valoir une clause suspensive, il ne peut en aucun cas récupérer le séquestre : celui-ci sera reversé au vendeur à titre de compensation.

Afin que votre acquisition se déroule de manière parfaitement sécurisée, nos chasseurs immobiliers vous accompagnent dans toutes les étapes de l’achat. Nos experts de l'immobilier en charge de votre projet vous conseilleront notamment dans le choix des clauses suspensives du compromis de vente. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter et à nous parler de votre projet immobilier.