Résidence Secondaire : plus-value et fiscalité

En France, plus de 3,5 millions de résidences secondaires sont recensées, ce qui place la France au premier rang d’Europe. Dans ce guide, découvrez comment fonctionne la fiscalité pour ce type de bien : les impôts locaux des résidences secondaires, l’imposition de la plus-value en cas de revente ou encore les conditions d’exonération.

Une résidence secondaire, qu’est-ce que c’est ?

Selon l’administration fiscale, tout logement qui ne vous sert pas de résidence principale est une résidence secondaire. Cela vaut pour une maison de vacances, mais aussi pour un bien que vous louez - ou confiez - à un tiers.

Pour rappel, la résidence principale est le logement dans lequel vous habitez « effectivement et habituellement » : il ne peut y en avoir qu’une seule, même si vous voyagez souvent ou que vous alternez entre plusieurs logements.

Vous l’aurez compris : si vous possédez un pavillon qui vous sert de domicile ainsi qu’un appartement que vous louez et un pied-à-terre pour vos vacances, ces deux derniers sont vos résidences secondaires.

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Quelle est la fiscalité d’une résidence secondaire ?

Les résidences secondaires sont soumises à la taxe d’habitation, qui est calculée en fonction de la valeur locative du logement. Chaque commune est libre d’y ajouter une majoration, comprise entre 1 et 15 %. Une surtaxe de 20 % peut également être mise en place dans les zones les plus tendues. Néanmoins, la surtaxe peut être évitée dans les cas suivants :

• La résidence secondaire est utilisée pour une activité professionnelle ;
• La personne vivant dans le logement attend d’être placée dans un établissement spécialisé, comme une maison de retraite ou un EHPAD ;
• Le propriétaire souhaiterait habiter la maison, mais ne le peut pas (par exemple en cas d’expatriation).

Les appartements et maisons secondaires sont également soumis à la taxe foncière, qui varie, elle aussi selon la valeur cadastrale et les taux fixés par les collectivités locales.

Revente d’une résidence secondaire : comment est imposée la plus-value ?

Si vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Mais alors que la plus-value d’une résidence principale est toujours exonérée d’impôt, ce n’est pas le cas pour les résidences secondaires. La plus-value est donc soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %. À cela s’ajoutent 12,3 % de prélèvements sociaux. Toutefois, à partir de 5 ans de détention, un abattement de 6 % s’applique chaque année. Ainsi, au bout de 22 ans, le bien est totalement exonéré d’impôt.

Notez que pour une plus-value supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % peut s’appliquer. Il s’agit d’une surtaxe progressive : 2 % si la plus-value est supérieure à 50 000 €, 3 % si elle est supérieure à 100 000 €, etc. Toutefois, cette surtaxe n’est pas due si le bien est détenu depuis plus de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65 % s’applique jusqu’à la 21e année, puis 1,60 % pour la 22e. Au-delà, le taux d’abattement passe à 9 % pour arriver à une exonération totale après 30 ans de détention.

Vous souhaitez calculer la plus-value immobilière de votre deuxième résidence ? Découvrez notre article dédié.

Quelles sont les conditions d’exonération de la plus-value d’une résidence secondaire ?

Nous l’avons vu : l’abattement de la résidence secondaire permet, au bout de 22 ans, de ne plus payer d’impôt sur la plus-value. Néanmoins, il existe également des situations permettant d’être exonéré de taxe sur la plus-value d’un appartement ou d’une maison secondaire. Parmi elles, on peut donc citer :

• Un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € ;
• Une plus-value de résidence secondaire inférieure ou égale à 1 000 € ;
• Une résidence secondaire vendue afin de financer une résidence principale ;
• Un bien cédé à un bailleur social ;
• La revente d’un bien sinistré ;
• Une résidence vendue par le titulaire d’une carte d’invalidité ou d’une pension de retraite et ayant des revenus modestes ;
• D’autres cas spécifiques, comme une expropriation.

Dans l’une de ces conditions, la plus-value de la résidence secondaire est exonérée d’impôt sur le revenu. Par ailleurs, si le bien est redevenu votre résidence principale au moment de la revente, la plus-value peut également être exonérée.

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