Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier ?

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier ou bien vendre le vôtre ? Sachez que lors de la vente d’un logement, un propriétaire a l’obligation de remettre un dossier de diagnostics techniques aux futurs acquéreurs. Découvrez dès maintenant quels sont les diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière.

Le diagnostic immobilier dans l’investissement locatif : quels intérêts ?

Les diagnostics immobiliers sont des expertises obligatoires à effectuer dans le cadre de la vente d’un logement. Il permet de vérifier la conformité de ce dernier en fonction des normes en vigueur. Ces réglementations ont été créées afin de garantir la sécurité des habitants d’un logement en prenant de l’état de celui-ci et de son environnement.

Mais dans le cadre d’une vente et notamment pour un investissement locatif, les diagnostics immobiliers obligatoires ont d’autres intérêts : 

• Éviter les mauvaises surprises : en effet, les diagnostics immobiliers ayant vocation à mettre en lumière les différentes anomalies et points faibles d’un logement vous permettront de ne pas vous lancer dans un achat insensé.
• Anticipation des futurs travaux coûteux à effectuer : en mettant en avant certaines anomalies ou encore pertes d'énergie, vous pourrez anticiper très rapidement les coûts de rénovation à venir. Et cela d’autant plus, depuis les nouvelles réglementations du DPE dont nous parlerons plus tard dans l’article.
• Levier de négociation : servez-vous de ces diagnostics et des rénovations à effectuer comme d’un point de négociation pour réduire le prix d’achat de la maison ou de l’appartement dans lequel vous souhaitez investir !

DPE : le seul diagnostic immobilier applicable à tous les logements

Le DPE, de son nom complet, Diagnostic de Performance Énergétique, permet de quantifier l’énergie consommée et le gaz à effet de serre émis par une maison ou un appartement. Régie par les articles L134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le DPE permet de délivrer une étiquette énergie. Il s’agit en fait d’une note pouvant aller de A à G et classifiant ainsi les logements en fonction de leurs caractéristiques de consommation d’énergie et d’émission de gaz. 

Pour un investissement locatif, il est impératif de bien vérifier ce diagnostic ! En effet, depuis juillet 2021, de nouvelles réglementations sont entrées en vigueur : 

• Le vendeur doit afficher les étiquettes énergie et climat, ainsi qu’une estimation de prix de la consommation d’énergie annuelle.
• Le propriétaire, dans le cas d’un investissement locatif, n’aura plus le droit d’augmenter les loyers dans les cas suivants : le bien est noté F ou G (applicable dès le 25 août 2022).
• Un audit de performance énergétique sera obligatoire pour les passoires thermiques (étiquettes F et G), applicable dès septembre 2022. 

Sur les prochaines années, on retrouve d’autres réglementations :

• 2023 : les logements, dont la consommation énergétique est supérieure au seuil conseillé, seront considérés comme impropre à la location.
• 2025 : les biens immobiliers notés G ne pourront plus être proposés à la location.
• 2028 : les logements notés F seront, eux aussi, impropres à la location.
• 2034 : les passoires thermiques notées E seront interdites à la location.

Les diagnostics immobiliers obligatoires selon certains critères

Contrairement au DPE qui s’applique à tous les logements sans exception, l’application des autres diagnostics immobiliers dépendant de différents critères.

L’ancienneté du bien

Plus un bâtiment sera ancien, plus il nécessitera de diagnostics immobiliers. On retrouve parmi les diagnostics dépendant de l’année de construction :

• Le diagnostic électrique : il s’applique aux biens de plus de 15 ans et permet d’évaluer l’état de l’installation électrique intérieure d’une habitation.
• Le diagnostic gaz : il s’applique également aux biens de plus de 15 ans et permet d’évaluer l’état de l’installation gaz intérieure d’un logis.
• Le repérage amiante : obligatoire pour les logements ayant un permis de construire datant d’avant 1997, il permet de repérer des traces d’amiante au sein d’un bâti.
• Le diagnostic plomb : applicable aux logements dont le permis de construire a été délivré avant 1949. Il permet de repérer la présence ou non de plomb.

La localisation du bien

D’autres expertises immobilières dépendent quant à elles de la localisation géographique du bâtiment. On retrouve : 

• L’état des risques et pollutions : indique les risques encourus par un logement comme les risques naturels, technologiques, miniers et écologiques. Il est applicable à tous les logements, mais sera différent d’un bien à l’autre.
• Le diagnostic termites : état relatif à la présence de termites, a pour objectif d’informer l’acquéreur sur la présence de ces parasites au sein du logement. Le diagnostic termites ne s’applique qu’en cas d’arrêté préfectoral sur une commune précise.

La nature du bien vendu

On retrouvera dans la nature du bien immobilier s’il se trouve en copropriété ou non. Si c’est le cas, un diagnostic Loi Carrez s’appliquera obligatoirement. Il est tout de même conseillé d’en effectuer un, pour les bâtiments hors copropriété, afin de justifier de la taille du bien immobilier. 

Quand et comment réaliser les diagnostics techniques obligatoires ?

Pour réaliser les diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière, il faudra obligatoirement faire appel à un professionnel. Il s’agira d’un diagnostiqueur immobilier. Celui-ci doit être certifié par un organisme accrédité, le COFRAC.

Lorsque vous effectuez les diagnostics immobiliers, il doit être en capacité de vous fournir ces accréditations valides au jour de l’intervention. 

Les expertises doivent être effectuées avant la vente d’un bien immobilier. C’est-à-dire que le dossier de diagnostic technique doit être donné au notaire avant la signature de l’acte de vente. Cependant, le DPE doit être fait dès la mise en vente du bien puisque les étiquettes énergies doivent être affichées sur les annonces (en agence et en ligne).

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