DPE et investissement locatif : les changements au 1er juillet 2021

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) change de formule au 1er juillet 2021 : nouvelle méthode de calcul, plus lisible, plus fiable, plus concret, plus contraignant, mais aussi… juridiquement opposable. Voué à occuper une place beaucoup plus importante dans les années à venir, il devient plus que jamais un élément central dans un projet immobilier. Qu’il porte sur l’achat d’une résidence principale ou concerne un investissement locatif, les conséquences de ce nouveau diagnostic de performance énergétique, obligatoire, sont loin d’être anodines. Décryptage.

Qu’est-ce que le DPE ? Définition et compréhension

L’origine du diagnostic de performance énergétique remonte à la directive européenne 2002/91/CE. En France, il est obligatoire depuis 2006 pour les logements mis en vente, et depuis 2007 pour les locations. Il fait partie intégrante du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) que tout propriétaire doit fournir lors d’une transaction immobilière.

Ce diagnostic de performance consiste à évaluer, sur une échelle de 7 classes (de A à G, du plus efficient au plus énergivore), les caractéristiques thermiques d’un logement.

Il délivre 4 grandes familles d’informations :

• La description du logement ou du bâtiment concernant le mode de chauffage, la production d’eau chaude sanitaire (ECS), la climatisation, les équipements de refroidissement et de ventilation ;
  
  
• Deux étiquettes, « Énergie » et « Climat ». La première indique la consommation annuelle du logement en énergie primaire. La seconde renseigne sur la production de gaz à effet de serre (GES) découlant de la consommation du logement ;
  
  
• Des recommandations sur les mesures permettant d’améliorer la performance énergétique ;
  
  
• Un relevé détaillé et exhaustif des données utilisées pour le calcul.

Jusqu’à présent, sa durée de validité était de 10 ans.

Quels sont les changements opérés pour ce diagnostic de performance remis au goût du jour ?

La nouvelle formule du DPE classera de A à G les logements sur un double seuil. Ainsi, la plus mauvaise performance en énergie primaire ou en gaz à effet de serre déterminera la classe retenue.

Pour une vision plus juste de la classe énergie, exit l’étude avec les factures produites par les précédents propriétaires. La nouvelle méthode prend en compte toutes les caractéristiques techniques du logement telles que :

• Le mode de chauffage et l’existence éventuelle d’énergies renouvelables ;
• La production d’eau chaude sanitaire ;
• Le nombre de fenêtres ;
• Les qualités d’isolation du bâti (murs, plancher, menuiseries, VMC, etc.) ;
• Les éclairages.

Le concept de zone climatique, d’altitude et même d’impact du vent figurent désormais au menu de ce diagnostic new look. L’impact de la réverbération d’une véranda et la notion de confort d’été font également leur apparition.

En application de la loi ELAN, les qualités thermiques d’un logement feront désormais partie des critères de décence et, par conséquent, de l’interdiction de le louer s’il dépasse les seuils autorisés. L’objectif des pouvoirs publics est de mettre fin aux passoires thermiques.

Quelles sont les dates importantes à retenir ?

À partir du 1er juillet 2021, tout va s’enchaîner très vite. Pour les dates importantes, il faut distinguer la période transitoire concernant les anciens diagnostics de performances énergétiques et celles affectant les logements en raison de leur classe énergétique.

Période transitoire

• Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• Ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Les nouveaux seront valides 10 ans, comme auparavant.

Les nouvelles mesures par date-clé

• 2021 : dès le 1er juillet, le DPE devient opposable. Cela signifie qu’un acheteur ou un locataire peut poursuivre en justice le vendeur ou le bailleur s’il constate des différences majeures entre les données du classement énergie et la réalité.
  
  
• 2022 : tout propriétaire de logement mis en vente ou en location et classé F ou G sera tenu de réaliser un audit énergétique, en plus du diagnostic de performance énergétique.
  Le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie devra faire l’objet d’une mention claire dans les annonces et dans le bail.
  Les annonces des logements étiquetés F ou G devront porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
  
  
• 2023 : les logements dont la consommation sera supérieure à 450 kWh/m² par an ne pourront plus être loués.
  
  
• 2025 : tous les logements classés G seront interdits à la location.
  
  
• 2028 : les classements classés F seront à leur tour interdits à la location.
  
  
• 2034 : les logements classés E ne seront plus considérés comme décents et ne pourront plus être loués.

Nos conseils pour les investisseurs locatifs

La traque aux passoires thermiques va s’intensifier. Le nouveau diagnostic de performance énergétique change complètement la donne car il devient contraignant. Conséquence directe : il est plus que jamais nécessaire de définir parfaitement votre stratégie d’investissement. Ce qui implique de :

• Clarifier votre projet en termes de budget global, localisation géographique, horizon d’investissement, etc. ;
• Déterminer si vous souhaitez une maison ou un appartement avec travaux et si votre budget global vous permet d’envisager lesdits travaux avec sérénité.

Pour mettre tous les atouts de votre côté, l’accompagnement d’un chasseur immobilier vous apporte une expertise du marché local, l’optimisation du temps de recherche ainsi que l’assurance d’acheter au juste prix. Considérant l’enveloppe budgétaire consacrée aux futurs travaux de mise à niveau thermique, ce paramètre est plus important que jamais. Le regard extérieur d’un chasseur immobilier, totalement objectif, vous aide à structurer vos critères et la définition de votre bien idéal.

Finalement, comment réussir un projet d’investissement immobilier en fonction de ces nouvelles règles ?

S’il n’existe pas de recette miracle pour garantir la réussite d’un investissement locatif , il est certain que la multiplication des erreurs sur les fondamentaux aura raison de la rentabilité de votre projet.

Ramené au contexte précis de ce nouveau DPE, investir dans des biens classés F ou G et, à échéance plus lointaine, E, ne peut se faire que si des travaux de rénovation sérieux sont envisagés et envisageables. C’est pourquoi le prix d’achat doit impérativement intégrer une décote pour réaliser au strict minimum :

• Les travaux de rénovation énergétique ;
• Tous les travaux de mises aux normes électriques et de plomberie ;
• Les travaux d’embellissement.

Si le logement est acquis trop cher, vous serez triplement perdant :

1. Vous ne pourrez plus le louer d’ici quelques années ;
2. La revente se fera à perte puisque n’intéressant aucun investisseur ;
3. Vous continuerez de payer impôts et charges liés à sa détention.

Mon Chasseur Immo vous garantit des réponses claires et objectives pour tout ce qui relève de vos investissements locatifs et ce nouveau DPE. Bien entendu, vos projets d’acquisition de résidence principale ou secondaire bénéficieront du même accompagnement et d’un parcours parfaitement balisé et sécurisé.