Off-market : pourquoi certains biens immobiliers ne sont pas visibles sur Internet ?

Lorsqu'on débute une recherche immobilière, les plateformes et portails d’annonces apparaissent comme un réflexe incontournable pour les acheteurs. Pourtant, un pan non négligeable du marché, estimé entre 15 et 20%, reste invisible sur ces plateformes. Ces biens, dits "off-market", échappent aux circuits classiques de diffusion et sont souvent d’excellentes opportunités. Pourquoi ces biens ne sont-ils pas publiés en ligne, et comment peut-on y accéder ?

Les agences immobilières privilégient souvent le off-market pour une partie des biens à la vente, et ce pour 4 raisons bien distinctes

Les biens en "préparation de mise en vente"

Certains biens ne sont pas encore prêts pour une mise en marché traditionnelle. Diagnostics en cours, travaux en attente ou signature du mandat encore à finaliser : dans ces situations, les agences sont amenées à communiquer des informations a des acquéreurs potentiels avant de les publier en ligne.

Les biens en "test de commercialisation"

Avant de mettre en ligne l’annonce, régulièrement, les agences testent le bien auprès d’un fichier d’acquéreurs qualifiés et de son réseau de chasseurs immobiliers afin de mesurer l’attractivité de la demande et le cas échéant vendre le bien rapidement sans communication en externe.

Les biens "en doublons" ou similaires

Il est fréquent qu’une agence détienne des biens "similaires" en portefeuille. Dans ce cas, plutôt que de payer plusieurs parutions de biens, l’agence peut opter pour la parution d’un seul bien, représentatif des autres biens similaires, ce qui lui permet à la fois de faire des économies mais aussi de ne pas perdre de demandes potentielles. Cependant cette pratique peut avoir des limites car les biens ne sont jamais les mêmes exactement, la qualité de la localisation peut aussi différer au sein d’un même quartier vu que l’adresse exacte du bien est rarement communiquée.

Un choix de "restrictions budgétaires"

Publier une annonce sur les plateformes coûte entre 50 et 200 € par mois et par bien, selon les options choisies, ce qui peut devenir prohibitif pour les agences ayant de nombreux biens en portefeuille. Les 2 dernières années ayant été difficiles pour la profession, certains professionnels doivent faire parfois des arbitrages de dépenses et le budget publicitaire peut s’avérer réduits. Bien entendu, la conséquence peut aussi être dans ce cas une moindre activité, cet arbitrage est donc difficile à opérer pour les professionnels. A titre d’exemple et selon l’étude récente de Garantme datant d’octobre 2024, les professionnels de l’immobilier sont 6,3 % des professionnels de l’immobilier dépensent plus de 1 000 € mensuellement pour ce type de service. Vous l’aurez compris, la commercialisation d’un bien immobilier sur internet coute cher pour les professionnels.

La discrétion : une priorité pour certains vendeurs

Tous les vendeurs ne souhaitent pas exposer leur bien immobilier sur des sites d’annonces publiques. Plusieurs raisons expliquent ce choix :

Protéger sa vie privée

Certains propriétaires préfèrent que la vente de leur bien reste confidentielle, évitant ainsi la diffusion d'images ou d'informations personnelles. Cette discrétion est souvent recherchée par des personnalités publiques ou des particuliers soucieux de leur intimité. Célébrités, entrepreneurs ou figures politiques optent souvent pour la discrétion afin d'éviter toute médiatisation de leurs transactions immobilières. Cette approche leur permet de protéger leur vie privée et de prévenir toute spéculation.

Ne pas exposer "sa richesse" : les biens d’exception

En France, la confidentialité est de mise lorsqu’il s’agit de l’univers du luxe et du prestige. Les propriétés de prestige, telles que des villas luxueuses ou des appartements très haut de gamme dans les plus beaux quartiers, sont fréquemment commercialisés de manière très confidentielle à la demande des vendeurs, les acheteurs de leur côté faisant régulièrement appel à un service de chasse (recherche) sur mesure et là aussi très confidentiel. Selon le Groupe Estia, le off-market peut atteindre jusqu'à 60 % des transactions dans le secteur du haut de gamme selon Le Figaro.

Alors quels avantages évidents d’accéder au off-market pour un acheteur ?

Accéder à des biens rares qu’on ne peut pas détecter seuls

Plus le stock de biens analysé est important, plus les chances de trouver LA PEPITE sont élevées. Il ne faut rien rater et les biens off-market doivent être ciblés !

Réduire la pression d’offres concurrentes quand l’opportunité est bien là

Lorsqu'il s'agit d'un bien off-market, la visite est plus sereine, moins pressée, l’acheteur a le temps de poser toutes ses questions et de bien réfléchir avant de se positionner. 

La négociation du prix est moins stressante et tout aussi rapide.

Ceci est particulièrement appréciable quand on réalise souvent l’achat d’une vie.

Et quels avantages également pour les vendeurs ?

Les vendeurs tirent profit de la situation. En effet :

• Les visites de biens off-market sont prisées des acquéreurs. Les échanges sont constructifs, rapides et la réponse aux questions posées est plus facile ce qui induit un positionnement rapide de la part de l’acquéreur, qui sait aussi que c’est une opportunité qui lui est réservée.
• La négociation est plus simple et plus fluide également pour lui car il y a moins de pression.

Comment accéder à ces biens peu visibles ou "invisibles" ?

Pour découvrir ces pépites hors des circuits classiques, une solution particulièrement efficace consiste à faire appel au service d’un chasseur immobilier. En plus d’une connexion permanente et assidue sur la totalité de l’offre disponible sur Internet, un chasseur immobilier met à disposition de l’acheteur.

Son réseau privilégié de professionnels et d’agents immobiliers pour accéder à son stock off-market

Les chasseurs immobiliers collaborent étroitement avec les agences du fait de leurs échanges permanents. Ces derniers transmettent les biens en avant-première. Aussi quand un chasseur immobilier se renseigne sur un bien paru sur un site d’annonces, il pose toujours la question sur la disponibilité de biens off, non publiés.

Ses outils de recherche avancés

Un chasseur immobilier utilise un logiciel dédié à la chasse immobilière. Ces outils leur permettent d'accéder à une base de données centralisée, regroupant une très grande majorité des biens mis en vente par les professionnels et les particuliers, et d’être notifié en temps réel des nouvelles parutions, y compris sur les sites d’agences, pas seulement sur les sites d’annonces des portails immobiliers.

Une négociation du prix à l’avantage de l’acheteur seulement

Le chasseur immobilier défendra l’intérêt de l’acquéreur que le bien soit off ou pas. En cas de bien off la négociation menée sera plus sereine, et l’accompagnement par un chasseur permettra d’aller chercher la meilleure négociation possible, notamment du fait de sa relation avec l’agent immobilier qui connait par avance les marges de négociation possibles.

Pour en savoir plus, consultez notre article Qu’est-ce que le off-market ?

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