Nouvelles lois énergétiques : quels bénéfices pour les acquéreurs ?

Avec l'entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, le secteur immobilier fait face à une transformation majeure. Que vous envisagiez l'achat d'une résidence principale, d’une résidence secondaire ou un investissement, il est important de bien comprendre les répercussions de cette loi sur vos projets immobiliers.

À travers cet article, Mon Chasseur Immo décrypte pour vous les changements induits par cette loi et vous guide dans vos démarches d’achat en tant qu’acquéreur immobilier.

Les conséquences du nouveau DPE – Diagnostic de Performance Energétique

La loi Climat et Résilience a introduit une révision du DPE qui classe désormais les biens selon des lettres : de A jusqu'à G en fonction des performances énergétiques de l'habitation. L'évaluation menée par le nouveau DPE reprend l'impact énergétique des logements selon le taux de CO2 qu'ils dégagent.

On vous détaille les conséquences majeures de ce nouveau DPE sur le marché immobilier :

1. Suppression des APL pour les locataires de logements classés F ou G
   Les locataires de logements classés F ou G par le DPE, dits "passoires énergétiques", se voient désormais inéligibles à la perception des APL. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à entamer des travaux d’amélioration des performances énergétiques de leur bien afin de ne pas perdre en capacité de location. En effet, les locataires risquent de fuir ce type de logement qui pénaliserait leur éligibilité aux aides financières.
   
   
2. Obligation de mentionner la note du DPE dans les annonces immobilières
   La mention de la note du DPE doit être affichée dans toutes les annonces immobilières, qu’elles concernent la location ou la vente.
   Toute agence immobilière qui ne respecte pas cette règle s’expose à une sanction financière infligée par la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes), avec une amende qui peut aller jusqu’à 15 000 €.
   Dans le cas d’une annonce immobilière partagée par un particulier, l’omission de la classe énergétique entraîne un avertissement suivi d’une amende qui peut atteindre les 3 000 € en cas de récidive.
   
   
3. Interdiction à la location pour les logements classés G
   Depuis le 1er janvier 2023, tout bien de classe énergétique G qui utilise une énergie au gaz ou au fioul est interdit à la location.
   Cependant, les biens classés G fonctionnant à l’électricité ne sont pas concernés par cette interdiction de location – dans la mesure où leur consommation d’énergie ne dépasse pas les 450 kW annuels.
   
   
4. Loyers gelés pour les logements classés F et G
   Depuis le 25 août 2022, une réglementation impose le gel des loyers pour tous les logements à la performance énergétique classée F ou G.
   Si un contrat de location était déjà actif à cette date, aucune hausse de loyer n’a pu être appliquée au locataire en cours de bail. Le propriétaire a dû attendre le terme habituel du bail pour envisager une révision du loyer.
   
   
5. Bénéfices financiers pour les propriétaires de bonne volonté
   Les propriétaires qui jouent le jeu de la performance énergétique et engagent leur bien dans des travaux destinés à améliorer la classe du DPE de leur logement, permettront ainsi à leurs locataires de réaliser des économies d’énergie.
   Ces propriétaires se voient en droit de répercuter une partie des économies réalisées sur les charges locatives, en les augmentant. C’est le principe du partage d’économies.

Pour en savoir plus sur les enjeux énergétiques liés à la loi Climat et Résilience, lisez notre article complet sur le sujet : Comprendre la loi Climat et Résilience et ses impacts sur l'immobilier.

Une distorsion du marché immobilier

L'arrivée du nouveau DPE et avec elle, la révision du calcul de la valeur des biens immobiliers a bouleversé le marché immobilier et créé une distorsion.

En effet, comment imaginer qu'un logement classé G, mitoyen d'un autre logement classé C à la surface identique puisse rivaliser en termes de prix ? Les disparités qui existent entre les biens en fonction de leur note de performance énergétique sont énormes. Les logements faiblement classés deviennent des choix de substitution, qui imposent d'emblée d'importants travaux de réhabilitation pour améliorer la classe énergétique.

Le prix du bien s'en trouve dévalorisé car les futurs acquéreurs anticipent ces futurs travaux et négocient le prix d'achat à la baisse afin d'intégrer le coût de ces futurs travaux.

Les effets de cette distorsion

On assiste à l'émergence d'îlots de sous-valorisation excessive des biens, en même temps que des îlots de sur valorisation anormale.

Avec la distorsion du marché, certaines zones apparaissent où les tarifs immobiliers sont fortement affectés à la baisse. Cette dévalorisation devient alors une norme propre à cette zone dont la valeur va se trouver bloquée. A contrario, d'autres zones voient leur valeur augmenter.

Une forte concurrence s'installe autour des biens aux performances énergétiques vertueuses, tandis que les biens mal classés subissent une influence négative.

Pour les chasseurs immobiliers, l'enjeu va se situer dans leur capacité à déterminer les quartiers à potentiel de valorisation.

Cet écart est appelé à se creuser davantage, et on vous explique pourquoi.

L'audit énergétique réglementaire

A ce jour, tout propriétaire de logement qui souhaite placer son bien en vente ou en location est tenu de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il en confie l'exécution à un professionnel certifié.

Depuis le 1er avril 2023, pour la vente d'un logement de classe énergétique F ou G, le DPE ne suffit plus et doit s'accompagner d'un autre document : l'audit énergétique réglementaire.

Définition de l'audit énergétique

L'audit énergétique constitue un état des lieux de la performance énergétique et environnementale d'un logement. Il vise à sensibiliser le futur acquéreur aux préoccupations écologiques et énergétiques, tout en le guidant en lui proposant des scénarios de travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement concerné.

Bon à savoir : la durée de validité de l'audit énergétique est de 5 ans, contre 10 ans pour le DPE.

Audit énergétique : êtes-vous concerné ?

Aujourd'hui, l'obligation de réaliser l'audit énergétique réglementaire s'adresse aux propriétaires d'habitations qualifiées de "passoirs énergétiques" - classées F ou G au DPE. Cette obligation sera progressivement étendue :

• Aux logements classés E à compter du 1er janvier 2025.
• Aux logements classés D à compter du 1er janvier 2034.

L'impact du DPE sur les copropriétés

Depuis le 1er janvier 2024, toutes les copropriétés qui comptent plus de 200 lots d'habitations ont reçu l'obligation de fournir un DPE collectif. Progressivement, cette obligation sera étendue à l'ensemble des bâtiments collectifs d'habitation.

• A compter du 1er janvier 2025, les copropriétés qui comportent 50 à 200 lots devront fournir un DPE collectif.
• A compter du 1er janvier 2026, ce sera au tour des copropriétés de moins de 50 lots.
  
  

Définition du DPE collectif

Le DPE collectif correspond à une évaluation thermique de la structure du bâtiment, qui vise à définir les travaux de réhabilitation nécessaires. Le DPE collectif est à mi-chemin entre le DPE et l'audit énergétique. 

Comme l'audit énergétique, le DPE collectif est à renouveler tous les 10 ans.

Pour les futurs acheteurs, cette mesure permet une meilleure transparence sur la performance énergétique des bâtiments avant l'achat. Un DPE collectif favorable rassure quant à l'état technique de l'immeuble, mais annonce également des charges énergétiques potentiellement réduites à l'avenir. En revanche, un mauvais score incite à négocier le prix d'achat.

Cette réglementation bénéficie également aux acquéreurs en termes de planification financière. Connaître à l'avance les performances énergétiques de la copropriété permet d'anticiper les investissements nécessaires pour d'éventuelles rénovations énergétiques, et donc de mieux évaluer le coût total de l'investissement immobilier.

Les aides financières à la rénovation énergétique

Dans un contexte immobilier aux fortes disparités, la loi Climat et Résilience prévoit une meilleure information des acquéreurs quant aux performances énergétiques et environnementales des biens. 

Pour encourager la rénovation des biens immobiliers à faibles performances énergétiques, la loi Climat et Résilience amplifie les dispositifs d'aides financières et fiscales existants. 

Les aides renforcées telles que MaPrimeRénov', les éco-prêts à taux zéro ou encore les réductions d'impôt pour les travaux d'efficacité énergétique, offrent aux propriétaires la possibilité de moderniser leur habitat tout en réduisant leur empreinte carbone. Par exemple, en améliorant l'isolation ou en installant des systèmes de chauffage plus efficaces, les coûts énergétiques peuvent diminuer significativement et rendre le bien plus attrayant à la revente.

Des simulateurs existent pour vérifier votre éligibilité, comme celui-ci.

Cette initiative représente une belle fenêtre d'opportunités pour les acquéreurs : désormais, investir dans un bien à faible performance énergétique n'est plus seulement une question de coût initial, c'est une démarche stratégique de valorisation de l'investissement à long terme.

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Comment tirer parti de ces évolutions ?

En tant qu'acquéreurs, pour tirer parti des évolutions induites par la Loi Climat et Résilience dans le secteur immobilier, il est conseillé d'adopter une approche proactive et informée. On vous confie quelques stratégies clés pour maximiser vos avantages en tant qu'acheteur immobilier dans ce nouveau contexte réglementaire.

1. Faire de la performance énergétique un critère de sélection
   Les propriétés au bon classement énergétique assurent non seulement des économies sur les factures énergétiques, mais bénéficient aussi d'une meilleure valorisation sur le marché. Un DPE favorable vous exempte de futurs investissements conséquents en matière de rénovation énergétique.
   
   
2. Négocier en se basant sur le DPE
   Un mauvais classement énergétique peut nécessiter des travaux de rénovation significatifs : évaluez le coût des améliorations nécessaires et négociez le prix d'achat en conséquence.
   
   
3. Profiter des aides financières
   Informez-vous sur les différentes aides financières disponibles et profitez-en pour réduire les coûts de mise à niveau énergétique des propriétés moins performantes. Vous transformerez ainsi des biens peu attrayants en investissements viables et responsables.
   
   
4. Collaborer avec des experts
   Optez pour l'accompagnement expert d'un professionnel de l'immobilier pour bénéficier de sa maîtrise parfaite de ces nouvelles réglementations. Son expertise sera votre guide à travers les complexités du marché immobilier actuel et elle vous aidera à prendre des décisions éclairées.

En conclusion, la Loi Climat et Résilience redéfinit les critères de valorisation dans l'immobilier. En tant qu'acquéreur, votre capacité à intégrer ces critères dans votre stratégie d'achat vous permettra non seulement de réaliser des économies, mais aussi de contribuer à un environnement plus durable.

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