Comprendre la loi Climat et Résilience et ses impacts sur l’immobilier

La Loi Climat et Résilience marque un tournant majeur dans l'approche environnementale et urbanistique du pays. Avec des objectifs ambitieux de réduction de l'empreinte écologique, cette loi impacte profondément le secteur immobilier et s’en fait ressentir du côté des acquéreurs. Cet article explore les principales dispositions de la loi, son influence sur la non-artificialisation des sols, la densification urbaine, et les nouvelles normes de construction comme la RE 2020. Il aborde également la signification de ces changements du point de vue des acheteurs immobiliers et la nouvelle position à adopter.

La non-artificialisation des sols, un défi pour l’urbanisme

Qu’est-ce que l’artificialisation des sols ?

L'artificialisation des sols désigne toute transformation d'un sol naturel ou agricole entraînée par la modification de ses caractéristiques naturelles, notamment sa perméabilité.  

En 40 ans, la surface artificialisée est passée en France de 2,9M à 5M d’hectares, soit une augmentation de 72 % de l’artificialisation des sols. On a assisté à une diminution des surfaces dédiées aux terres cultivables au profit des surfaces urbanisées.  

Quelques chiffres comparatifs concernant la surface industrialisée par habitants en France, en Grande-Bretagne et en Allemagne :  

Ces chiffres traduisent des différences dans l’organisation du territoire entre ces pays. La densité du territoire français est largement inférieure à celle de ses voisins allemands et britanniques, qui privilégient la construction en hauteur avec des immeubles, pendant que la France s’étend horizontalement en préférant les lotissements regroupant des maisons individuelles. Ce mode de construction correspond à un confort au niveau individuel, mais il revient à une charge au niveau collectif.  

En effet, l’étalement des surfaces urbanisées impose à la collectivité le maintien en l’état de ces surfaces à travers par exemple, le prolongement des réseaux d’éclairage public ou de transports en commun. Autant d’actions qui pèsent au niveau des impôts de la collectivité.

Vers une urbanisation verticale

L’enjeu d’aujourd’hui vise la densification des zones habitables en favorisant la construction en hauteur avec des immeubles. Cette densification apparait comme une alternative viable face à l’interdiction d’artificialiser de nouveaux terrains.

Les objectifs de la Loi

L’objectif poursuivi par la loi Climat et Résilience consiste à atteindre en 2050 l’Absence Totale d’Artificialisation Nette des Sols (ATANS). Cette ambition motivée par la lutte contre le changement climatique et la perte de biodiversité implique une révision profonde des politiques d’aménagement du territoire.

L’ATANS se définit par une mesure qui évalue le solde entre les surfaces artificialisées et celles qui ont été déclassées de ces zones urbanisées pour être rendues à un usage naturel ou agricole.

La densification urbaine, une solution privilégiée

L’objectif d’une absence totale d’artificialisation nette des sols repose sur la mise en œuvre simultanée de plusieurs leviers détaillés ci-dessous.

Prioriser le renouvellement urbain

Le renouvellement urbain cherche à moderniser les villes par la rénovation et l’amélioration des zones délaissées ou mal utilisées. Il s’agit de donner un nouveau souffle aux quartiers grâce à des travaux de modernisation qui permettront d’optimiser l’utilisation des espaces.

Il constitue l’un des objectifs majeurs et prioritaires de la loi Climat et Résilience et il est favorisé par tous les moyens.

Favoriser la densité de construction

Le renouvellement urbain mis en place passe par une densité de construction qui se traduit par des bâtiments plus hauts, construits sur plus d’étages.

Les acquéreurs immobiliers disposeront de plus larges options de logements en zones urbaines. De plus, le renouvellement urbain est synonyme d’amélioration des infrastructures et d’une qualité de vie améliorée grâce à des espace urbains modernisés et bien aménagés.

La renaturation de sols urbanisés

Le sacrifice d’une zone non artificialisée réalisé au profit d’une surface urbanisée demande de compenser équitablement par la renaturation de surfaces artificialisées comparables.

Les mouvements de flux de population engendrés par cette restructuration du territoire vont influer directement sur le marché immobilier, conduisant à une augmentation des prix. L’accès à la propriété se durcie pour les acquéreurs, qui pourraient se voir contraints de réviser leur budget ou d’explorer de nouvelles zones pour trouver des logements abordables. Cette dynamique souligne l’importance pour les acheteurs de se tenir informés des tendances du marché immobilier afin de pouvoir réaliser des choix d’investissement judicieux.

La norme RE 2020, au cœur de la transition écologique

La Norme RE 2020 ou Réglementation Environnementale 2020, constitue un pilier essentiel de la transition écologique dans le domaine de la construction. En mettant l'accent sur des normes de construction éco-responsables, la RE 2020 vise à promouvoir l'utilisation de matériaux durables ainsi que l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments.

La RE 2020 met en place des critères exigeants en matière de performance énergétique des bâtiments, encourageant l'utilisation de sources d'énergie renouvelables et la réduction de la consommation énergétique. Elle favorise également l'emploi de matériaux de construction à faible impact environnemental, tels que les matériaux biosourcés ou recyclés, contribuant ainsi à réduire l'empreinte carbone des constructions.

Cette réglementation incite les acteurs du secteur de la construction à repenser leurs pratiques et à adopter des approches plus durables tout au long du cycle de vie des bâtiments, de la conception à la déconstruction.

Les implications pour les acteurs immobiliers

Promoteurs, constructeurs, et professionnels de l'immobilier doivent s'adapter à un marché transformé par la Loi Climat et Résilience. Les nouvelles règles influencent les choix de développement, les types de projets immobiliers privilégiés et les stratégies d'investissement.

Les documents d’urbanisme

La répartition des droits de dénaturation passe par une adaptation des documents d’urbanisme tels que les SCOT et les PLU.

• Le SCOT – Schéma de Cohérence Territoriale – est un document d’urbanisme qui vise à coordonner les politiques d’aménagement sur un territoire donné. Il définit les grandes orientations en matière d’urbanisme, d’habitat, de transport, d’environnement et d’équipements dans le but de garantir un développement harmonieux du territoire concerné.

Une fois approuvé, le SCOT s’impose aux documents d’urbanisme locaux tels que les PLU.

• Le PLU – Plan Local d’Urbanisme – intervient à l’échelle locale de la commune ou de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale). Il est étroitement lié au SCOT dont il traduit les orientations en règles précises applicables au niveau communal ou intercommunal. Toute modification du PLU doit être compatible avec les objectifs du SCOT.

Ce que cela signifie pour les acteurs du marché immobilier

Agents immobiliers, promoteurs, architectes doivent être en mesure d’identifier la capacité de développement de leur territoire afin de pouvoir différencier les villes qui présentent un potentiel de croissance de celles qui sont susceptibles de stagner. Cette réforme de l’urbanisme entraîne une refonte totale du mode d’évaluation des biens immobiliers. Cela demande à chacun d’entre eux de se projeter et de devoir imaginer de nouvelles façons de travailler ou de repenser la ville.  

Les communes et agglomérations

La compréhension de la loi Climat et Résilience et sa maîtrise nécessaire à son application demande l’emploi d’individus formés et dotés d’importantes qualifications en urbanisme autant qu’en connaissance des dynamiques urbaines. Cependant, toutes les communes ne peuvent pas se permettre d’engager de telles ressources.

De nos jours, il existe des PLUI – Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux qui permettent de mutualiser la gestion de l’urbanisme, notamment par le partage des coûts entraînés par l’emploi de professionnels qualifiés. Ces outils permettent aux collectivités de pouvoir répondre aux défis contemporains en disposant des ressources adéquates.

Les aménageurs

Les aménageurs sont impliqués dans la conception et la réalisation de projets d’aménagements urbains ou ruraux. Leur rôle consiste en l’acquisition de terrains non constructibles qu’ils conservent en tant que patrimoine dans l’attente d’une déclaration de constructibilité de ces zones.

Le statut de zone naturelle de ces fonciers se voit définitivement sanctuarisé. De fait, le potentiel de commercialisation en terrains à bâtir disparaît en même temps que les espoirs de valorisation.

Les constructeurs

Comme les aménageurs, les constructeurs comptent parmi les sociétés spécialisées dans la construction de maisons individuelles et érigent des maisons sur les terrains préparés par les aménageurs. Or, dans la mesure où les terrains détenus par les aménageurs sont classés en zone naturelle, aucune construction n’est envisageable – sauf à la marge.  

Les architectes

Habitués à la conception de bâtiments réalisés dans un contexte d’expansion urbaine, les architectes doivent maintenant démontrer leur capacité de repenser la ville à l’intérieur même de ses limites : c’est « la ville sur la ville ».  

Les conséquences de la non-artificialisation des sols sur l’immobilier  

• Une augmentation significative des prix fonciers malgré certaines dispositions favorisant la densification des sols.
• Les zones pavillonnaires constituent des sources de terrains. L’objectif global sera la suppression des maisons individuelles pour les remplacer par des petits collectifs.
• Les propriétaires de maisons individuelles situées dans les zones péri-urbaines seront courtisés par les promoteurs régionaux pour acquérir les terrains occupés afin d’y construire de petits collectifs.
• Pour résister à la densification, les communes rurales sont contraintes de consentir à l’ouverture de zones constructibles.

Conclusion

La Loi Climat et Résilience représente un défi majeur pour le secteur immobilier, mais aussi une opportunité d'engager la transition écologique de l'urbanisme français.

Axée sur la réduction de l’empreinte écologique, cette loi transforme profondément le secteur immobilier, influencé notamment par la non-artificialisation des sols, la densification urbaine et l’adoption des normes de construction RE 2020.  

Pour les acquéreurs immobiliers, c’est synonyme d’une évolution vers des bien plus éco-responsables, situés dans des zones urbaines densifiées où l’efficacité énergétique et l’utilisation des matériaux durables deviennent primordiales. Les implications au niveau des acheteurs comprennent une adaptation aux nouvelles réglementations, un intérêt qui doit se montrer accru pour les propriétés répondant aux normes RE 2020 et l’anticipation d’une augmentation des coûts liés à ces exigences.