Crédit immobilier : quel prêt pour quel salaire ?

Vous rêvez de devenir propriétaire mais vous ne savez pas combien vous pouvez emprunter ? Il existe des solutions pour accéder à la propriété, même avec un petit salaire. La règle des 33 % vous permet d'estimer votre capacité d'emprunt, dans la limite du taux d'endettement maximal. On vous explique tout dans cet article.

Comprendre le concept de capacité d'emprunt

Le concept de la capacité d'emprunt est simple : c'est le montant maximum qu'une banque est susceptible d'accorder pour un crédit immobilier. Elle est évaluée selon plusieurs critères et comporte une limite fixée par le taux d'endettement maximal.

La règle des 33 %

Cette règle est un outil simple pour estimer sa capacité d'emprunt. On l'utilise pour calculer la mensualité maximale qu'un emprunteur peut se permettre de consacrer au remboursement d'un prêt. Selon la règle des 33 %, la mensualité ne doit pas excéder 33 % des revenus annuels.

À titre d'exemple, pour calculer le montant de la mensualité maximale d'un particulier au revenu mensuel net de 2 500 €, le calcul est le suivant : 2 500 x 0,33 = 825 €

Cependant, la capacité d'emprunt est une estimation et le montant final accordé par la banque peut être différent.

Le taux d'endettement maximal

Le montant maximal que la banque peut accorder à un emprunteur est limité par le taux d'endettement maximal, un ratio fixé par le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF). Il correspond au rapport entre les revenus nets et les charges mensuelles et se calcule ainsi :

Taux d'endettement = charge d'emprunt / revenus fixes nets x 100

En 2024, le taux d'endettement maximal est de 33 %. Cela signifie que les mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 33 % des revenus nets.

Exemple de calcul :

Votre salaire est de 2 500 € nets et vous avez des charges fixes de 400 €. Si vous comptez rembourser votre prêt à l'aide de mensualités d'un montant de 800 €, le calcul de votre taux d'endettement serait le suivant :

800 / (2 500 - 400) x 100 = 38,1 %.

On est alors bien au-delà du taux de 33 % généralement admis par les prêteurs et il est peu probable qu'un crédit vous soit accordé dans ces conditions. On vous conseille alors de revoir le calcul de vos mensualités : (2 500 - 400) x 33 % = 693 €.

693 / (2 500 - 400) x 100 = 33 %.

Une protection pour les emprunteurs

Le taux d'endettement maximal a été mis en place pour jouer un rôle dans la protection des emprunteurs immobiliers. C'est une mesure qui vise à limiter le risque de surendettement des ménages français.

En effet, un emprunteur qui contracte un crédit immobilier dont le montant dépasse son taux d'endettement maximal l'expose à devoir rembourser des mensualités trop élevées par rapport à ses ressources. 

Il permet aussi de préserver le pouvoir d'achat des ménages en leur évitant de payer des mensualités de remboursement qui réduiraient leur budget pour les dépenses courantes et leurs projets personnels.

Calcul de la capacité d'emprunt : mode d'emploi

La règle des 33 % et le taux d'endettement ne sont pas les seules données prises en compte par les banques pour calculer la capacité d'emprunt. D'autres éléments entrent en considération. 

• Situation professionnelle
  Sans surprise, un CDI (avec de l'ancienneté) est un atout au dossier de l'emprunteur alors que les banques se montrent plus prudentes avec les emprunteurs précaires ou intérimaires.
  
  
• Revenus nets
  Les revenus nets correspondent aux revenus bruts après déduction des cotisations sociales et des impôts.
  Les revenus non salariaux (BIC, BNC, revenus fonciers ou autres) peuvent également être pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt. Un abattement sera cependant appliqué par la banque, généralement entre 20 et 50 %.

Pour que ce soit plus clair : si vous percevez 3 000 € de bénéfices non commerciaux (BIC) par mois, la banque appliquera un abattement de 40 %, c'est-à-dire qu'elle ne prendra en compte que 1 800 € (60 %) de ces revenus dans le calcul de la capacité d'emprunt. 

Cet abattement vise à sécuriser le crédit en prenant en compte le caractère parfois aléatoire et fluctuant de ces revenus.

• Apport personnel
  L'apport personnel peut provenir de l'épargne de l'emprunteur, d'un don familial, d'une aide au logement (Action Logement) ou encore de la vente d'un bien immobilier.
  Un apport personnel conséquent permet d'augmenter la capacité d'emprunt ou de diminuer le montant du capital à emprunter - et donc les mensualités à rembourser. Il permet également de négocier un meilleur taux d'intérêt auprès de la banque.
  
  
• Antécédents de crédit
  Si l'emprunteur a contracté par le passé des crédits qu'il a toujours su rembourser à temps, la banque se montrera plus sereine pour lui en accorder un nouveau.
  A contrario, les incidents de paiement qui ont donné lieu à une inscription au FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) ont bien sûr une incidence négative sur la capacité d'emprunt.

Pour vous aider à calculer votre capacité d'emprunt, il existe de nombreux simulateurs disponibles en ligne.

Quel prêt pour quel salaire ?

Le montant accordé par l'établissement prêteur dépend essentiellement des revenus nets de l'emprunteur ainsi que d'autres facteurs comme les charges mensuelles. La durée du prêt est également déterminante.

Montant empruntable sur 10 ans

Faisons l'hypothèse d'un emprunt sur une durée de 10 ans avec l'application de la règle des 33 %. On peut estimer ainsi le montant des mensualités ainsi que du capital empruntable : 

Montant empruntable sur 20 ans

Pour un crédit étalé sur une durée de 20 ans, le montant empruntable sera supérieur.

Il faut cependant garder à l'esprit que ces montants correspondent à des estimations, et doivent être considérés comme une aide à la planification et à la compréhension de la façon dont varient les capacités d'emprunt. Avant de prendre des décisions financières, il est recommandé de consulter un conseiller professionnel tel qu'un chasseur immobilier. Cet expert sera là pour vous accompagner à chaque étape de votre achat et saura vous conseiller efficacement sur votre financement.

Pour savoir quel type de prêt immobilier est le plus adapté à votre capacité d'emprunt (et à l'usage que vous souhaitez faire du bien acquis), consultez notre article sur le guide des différents types de crédits immobiliers.