Le guide des différents types de crédit immobilier

Primo-accédant, en recherche d'un achat de bien immobilier à usage de résidence principale, résidence secondaire ou pour un investissement locatif : découvrez les différents types de crédit immobilier adaptés.

Les types de crédits immobiliers bancaires

Il existe différents types de crédits immobiliers bancaires chacun adaptés à des cas de figure distincts. Le coût total du montant emprunté qui sera remboursé à travers les mensualités comprend toujours les mêmes éléments : le capital, les intérêts qu'il génère, les frais de dossier et assurance emprunteur et les éventuels frais de gestion et de notaire.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable ou prêt classique est le type de prêt le plus répandu. Le capital emprunté est remboursé progressivement, assorti des intérêts générés par le prêt. Les mensualités de remboursement couvrent les intérêts et réduisent progressivement le capital dû. Au fil des mois, le montant des intérêts diminue au profit du remboursement du capital. 

Le prêt In Fine

Le prêt In Fine est un type de prêt spécifique souvent choisi pour ses vertus fiscales dans le cadre d'un achat immobilier à but d'investissement. Il est non amortissable : c'est-à-dire que le capital n'est pas remboursé selon des mensualités, mais à la dernière échéance du crédit (souvent d'une durée de 10, 15 ou 20 ans). Des intérêts d'emprunt sont réglés pendant la durée du crédit.

Par exemple, si vous empruntez 100 000 € par un prêt In Fine, étalé sur une durée de 15 ans avec un taux à 3 %, les mensualités compteront uniquement les intérêts, soit environ 250 €. Vous rembourserez le capital d'un montant de 100 000 € à la fin de l'échéance des 15 ans.

Le prêt relais

Le prêt relais est adressé aux propriétaires qui souhaitent faire l'achat d'un nouveau bien immobilier mais n'ont pas encore vendu leur résidence actuelle. La banque avance alors une somme du montant d'une partie de la valeur estimée du bien à vendre (généralement entre 50 et 80 %). Cette avance finance l'achat du nouveau logement dans l'attente que l'ancien soit vendu. En savoir plus sur le prêt relais.

Par exemple, imaginons que vous souhaitiez acquérir une nouvelle propriété au prix d'achat de 300 000 € mais votre résidence actuelle, estimée à 280 000 € n'est pas encore vendue. Le recours à un prêt relais couvrirait une partie de la différence pour vous permettre de procéder à l'achat tout en attendant la vente.

Le prêt lissé

Le prêt lissé, également appelé prêt à paliers de remboursements ou prêt harmonisé, permet de combiner plusieurs crédits de durée et de taux d'intérêt différents en une seule et même mensualité constante sur toute la durée du prêt. Cette solution est très utile aux emprunteurs qui contractent plusieurs prêts pour financer leur acquisition immobilière, comme par exemple un prêt principal et un prêt à taux zéro.

Par exemple, vous avez obtenu prêt amortissable sur 20 ans, en plus d'un prêt à taux zéro sur 10 ans. Le prêt lissé ajustera les montants des mensualités afin que la somme totale des remboursements mensuels reste constante, pour une gestion facilitée du budget global.

Le prêt cautionné

Avec le prêt cautionné, un organisme de cautionnement (comme la BRED ou Crédit Logement) garantit le remboursement du prêt à la banque en cas de défaillance de l'emprunteur. En contrepartie de cette garantie, l'emprunteur paie une commission à l'organisme de cautionnement.

La solution des prêts cautionnés est particulièrement populaire auprès des primo-accédants en tant qu'option sécurisante et économique pour les emprunteurs qui souhaitent minimiser les frais de garantie et bénéficier d'une protection en cas de difficultés financières. Ils sont aussi couramment utilisés dans le cadre de prêts subventionnés comme le PTZ.

Les différents types de crédits immobiliers accordables se présentent chacun avec des différences de taux d'intérêt. On rencontre des prêts à taux fixe, variable ou modulable. Pour en savoir plus sur les différents taux d'intérêt, consultez notre article.

Les prêts immobiliers aidés par l'État

L'accession à la propriété en France est soutenue par divers prêts aidés par l'État, qui visent le plus souvent à financer l'achat de la résidence principale des ménages primo-accédants. Ces prêts subventionnés contribuent à la promotion d'une plus grande équité sociale dans l'accès au logement.

Le PTZ - prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est un dispositif de financement immobilier soutenu par l'État, destiné à faciliter l'accession à la propriété des primo-accédants. Ce prêt est exempt de tout intérêt et finance une partie de l'achat ou de la construction d'une résidence principale.

Le PTZ est destiné aux ménages à revenus modestes ou moyens qui rembourseront uniquement le capital emprunté, sans frais supplémentaires liés aux intérêts. Cependant, il est souvent complété par d'autres prêts immobiliers car il ne peut couvrir la totalité du coût des opérations.

Le PAS - prêt accession sociale

Le prêt accession sociale a été mis en place par l'État pour aider les ménages à revenus modérés à devenir propriétaires de leur résidence principale. Il finance l'achat d'un logement neuf ou ancien ainsi que les travaux associés. L'habitation financée par le prêt accession sociale doit être utilisée en tant que résidence principale de l'emprunteur pendant les 6 premières années au moins après l'octroi du prêt. Le PAS est compatible avec des aides comme les APL ainsi que d'autres prêts comme le PTZ.

Le PEL - prêt épargne logement

Le prêt épargne logement fait partie du système de l'épargne logement. Il permet aux épargnants de bénéficier de droits à prêt après une phase d'épargne dans un PEL - plan épargne logement ou un CEL - compte épargne logement. Ces droits à prêt sont ensuite utilisés pour financer l'achat d'une résidence principale ou des travaux d'amélioration. 

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement, anciennement connu sous le nom de prêt 1 % Logement, est une solution de financement proposée par Action Logement Services. Il est destiné aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole qui emploient au moins 10 personnes. Il vise à financer l'achat d'un logement ou sa construction pour en faire la résidence principale de l'emprunteur.

Le montant du prêt peut atteindre jusqu'à 40 000 € et couvrir jusqu'à 40 % du coût total de l'opération. Il peut être cumulé avec d'autres aides financières comme le prêt à taux zéro ou le prêt conventionné. 

Le PC - prêt conventionné

Le prêt conventionné est une option attrayante pour un large éventail d'emprunteurs car elle peut être utilisée pour financer l'achat ou la construction d'un logement sans restriction d'utilisation pour la résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif. Contrairement à d'autres prêts subventionnés comme le PTZ, aucun plafond de revenus n'est défini pour y accéder.

Important : le prêt conventionné ouvre droit à l'APL, ce qui aide à réduire le montant des mensualités pour les ménages éligibles. Cependant, l'accès à ce type de prêt impose une nécessité de garantie comme une hypothèque ou une caution.

Comment choisir le crédit adapté ?

Choisir le bon type de crédit immobilier revient à sélectionner celui dont les caractéristiques correspondent le mieux à votre situation ainsi qu'à l'usage que vous comptez faire du bien immobilier : souhaitez-vous l'utiliser pour acquérir, faire construire ou rénover votre résidence principale ? Est-il destiné à l'acquisition d'une résidence secondaire ou à un investissement locatif ?

• Achat d'une résidence principale
  Le prêt amortissable ou prêt classique permet une stabilité des paiements sur la durée.
  Les prêts subventionnés comme le PTZ permettent de bénéficier de conditions avantageuses. Cependant, ils sont le plus souvent réservés aux primo-accédants.
  
  
• Achat d'une résidence secondaire
  Le prêt amortissable correspond également à ce type d'usage du bien.
  Le prêt In Fine est une solution adaptée, choisie par les acquéreurs qui disposent d'épargnes dont une ils souhaitent une optimisation fiscale.
  
  
• Investissement locatif
  Le prêt In Fine permet de maximiser les avantages fiscaux ainsi que la rentabilité.
  Le prêt lissé permet une gestion simultanée de plusieurs prêts et d'équilibrer les remboursements.

Chaque type de crédit présente ses propres spécificités, avec ses avantages et inconvénients. Avant de faire votre choix, il est important de se renseigner sur les caractéristiques des différentes solutions disponibles et de comparer les offres. Pour plus de sécurité, vous pouvez vous appuyer sur les conseils d'un courtier en crédit immobilier ou d'un chasseur immobilier expert qui saura vous guider.