Achat avec travaux dans une zone Bâtiment de France : réglementation et contraintes

Afin de mieux protéger notre patrimoine, l’État français a mis en place un certain nombre de dispositifs. Parmi eux, le zonage Bâtiment de France concerne les bâtiments situés dans un rayon de 500 mètres autour d’un monument classé. Il permet ainsi de veiller à ce que l’environnement du site historique reste authentique.

Qu’est-ce qu’une zone classée Bâtiment de France ?

La zone classée Bâtiment de France (BF) englobe les secteurs situés à proximité de sites historiques protégés. Il s'agit plus précisément d'un périmètre de  500 mètres est établi autour de chaque monument concerné.

Les logements en zone Bâtiment de France impliquent des règles d’urbanisme plus contraignantes que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) habituel. L’objectif est de valoriser le monument en évitant de dénaturer son environnement. Pour toute demande d’autorisation de travaux en zone BF, l’Architecte des Bâtiments de France (ABF France) doit être consulté afin de vérifier la conformité du projet.

L’architecte de France fournit alors un avis, qui peut être favorable ou défavorable au projet. En cas de refus, il est possible de tenter un recours auprès du préfet de la région. Mais la solution le plus simple reste de revoir le projet en tenant compte des requêtes de l’ABF.

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Quelles réglementations s’appliquent en zone Bâtiment de France ?

La zone Bâtiment de France implique quelques particularités. En effet, quand on souhaite construire ou rénover un logement dans ce périmètre, une demande doit nécessairement être formulée auprès d’un architecte AFB (Bâtiment de France). Celui-ci est chargé de vérifier la conformité du projet par rapport aux spécificités du monument aux documents d'urbanisme et aux réglementations en vigueur.

Aussi, plusieurs critères rentrent en ligne de compte pour obtenir l’autorisation Bâtiment de France, comme :

• L’emplacement de la maison en zone Bâtiment de France. Parfois, le logement doit être aligné avec les autres édifices ;
• Les matériaux employés ainsi que les coloris utilisés (façade, menuiseries, clôtures, toiture, etc.), qui sont censés être dans les tons du monument ;
• La forme et la hauteur de la construction, qui doivent s’intégrer au style du monument pour ne pas le dévaloriser.

Lorsque le monument concerné est très ancien, il est généralement demandé d’éviter tout élément de modernité trop visibles. Par exemple, remplacer les volets battants par des volets roulants peut parfois poser problème. Pour vous aider dans la réalisation de votre projet, n’hésitez pas à consulter notre guide dédié à l’achat d’une maison ou d’un appartement avec travaux.

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Qui est l’architecte Bâtiment de France (ABF) ?

Plus connu sous l’acronyme ABF, l’architecte des Bâtiments de France est un fonctionnaire d’encadrement supérieur. Il fait partie des Architectes et Urbanistes de l’État (AUE) et est spécialisé dans la section « patrimoine ». Ces fonctionnaires d’État travaillent au sein des unités de l’architecture et du patrimoine. Ces dernières sont présentes dans chaque département.

Les ABF ont de nombreuses missions. Parmi elles, la gestion des espaces protégés joue un rôle essentiel. Accompagnés d’une équipe dont ils assurent la direction, leur rôle est notamment d'instruire les demandes d’autorisation de travaux ainsi que les permis d'aménager pour les Monuments de France.

Selon l’association des architectes de Bâtiments de France, la plupart des avis donnés sont favorables. Cependant, si le projet n’est pas conforme, un avis négatif peut être délivré. Ce refus est très rarement définitif : la demande peut être renouvelée, après prise en compte des contraintes.

Quelles sont les contraintes des Bâtiments de France ?

La zone Bâtiment de France vise surtout à préserver une certaine harmonie autour du monument. Un soin tout particulier est accordé à la qualité des matériaux utilisés. Quand on souhaite construire ou remettre à neuf une maison en zone Bâtiment de France, on utilise le plus souvent des matériaux traditionnels et locaux : pierre de taille, ardoise, tuiles, bois, etc. 

Forcément, l’achat de ces matériaux traditionnels, plus onéreux, constitue un budget à ne pas négliger. Rénover ou agrandir un logement dans un secteur classé Bâtiment de France est évidemment plus coûteux que de réaliser les travaux avec des matériaux récents et bon marché. Si vous souhaitez en savoir plus sur les moyens de financement pour vos travaux, consultez notre article dédié.

Une autre contrainte est à prendre en compte en zone Bâtiment de France :  les délais pour obtenir le permis de construire.  Le délai d’instruction est plus long que pour une construction classique car l'Architecte des Bâtiments de France doit avoir visé le dossier et donné son aval.

Quels sont les avantages d’acheter un bien classé Bâtiment de France ?

Acheter et rénover un bien immobilier en zone BF présente certains avantages. Les logements anciens situés dans un secteur sauvegardé sont souvent plus attractifs : quartier de caractère, centre-ville, secteur touristique, etc.  Ils disposent d'un cachet particulièrement recherché pour ceux qui apprécient les biens historiques. D'autant que la protection offerte par Bâtiment de France est la garantie qu’aucune construction trop gênante ne verra le jour pour dénaturer le quartier. Et que les logements situés en zone Bâtiment de France sont aussi souvent mieux entretenus que la moyenne.

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Comment savoir si on est en zone Bâtiment de France ?

Le périmètre Bâtiment de France est de 500 mètres autour d’un monument ou d’un site classé.

Pour savoir avec certitude si votre logement est situé en zone Bâtiment de France, vous devez vous rapprocher de la mairie avant d'acheter votre bien immobilier, même si c’est normalement un détail connu des vendeurs et, le cas échéant, de leur agent immobilier. C’est encore plus vrai s’il s’agit d’un logement à rénover. L’agent immobilier a le devoir d’informer l’acquéreur de toutes les spécificités juridiques dont il a connaissance. 

Nos chasseurs immobiliers vous conseilleront de A à Z dans votre projet. S’ils vous trouvent un logement en zone Bâtiment de France, ils vous expliqueront toutes les spécificités de ce type de bien : les avantages, les contraintes, les démarches à accomplir, etc. Pour en savoir plus sur nos services, n’hésitez pas à nous parler de votre projet.