Le 18e arrondissement de Paris à la loupe
Le 18e arrondissement de Paris est en profonde mutation structurelle, sa population se gentrifiant peu à peu. Le marché immobilier local compte encore parmi les plus accessibles de la capitale.
Le 18e arrondissement de Paris est en profonde mutation structurelle, sa population se gentrifiant peu à peu. Le marché immobilier local compte encore parmi les plus accessibles de la capitale.
Quelques chiffres immobiliers sur le 18e arrondissement de Paris
Prix moyen/m² :
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18e arr. | Paris | Écart |
| Appartement | 9 703 € | 10276 € | - 5.90 % |
| Maison | 10 978 € | 11013 € | - 3.19 % |
Parmi les arrondissements les moins chers, le 18e se classe en cinquième position. C’est également le dernier à évoluer sous le seuil symbolique des 10 000 €/m2.
Prix moyen/m² dans les différents quartiers :
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Appartement | Maison |
| Chapelle | 7 791 € | 6 648 € |
| Clignancourt | 9 757 € | 11 244 € |
| Goutte d’Or | 7 971 € | 8 391 € |
| Grandes Carrières | 10 265 € | 11 094 € |
Prix moyen/m² des 5 rues les moins chères du 18e arrondissement :
- Rue de Tombouctou : 6 953 €
- Allée d’Andrézieux : 7 263 €
- Rue de la Chapelle : 7 356 €
- Rue Boucry : 7 543 €
- Rue Affre : 7 643 €
Prix moyen/m² des 5 rues les plus chères du 18e arrondissement :
- Allée des Brouillards : 15 096 €
- Impasse Marie Blanche : 14 319 €
- Place du Calvaire : 13 945 €
- Rue de l’Abreuvoir : 13 672 €
- Rue d’Orchampt : 13 435 €
Évolution des prix :
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18e arr. | Paris | IDF |
| 1 an | +7.5 % | +8.5 % | +4.5 % |
| 2 ans | + 12.2 % | +14.5 % | +6.7 % |
| 5 ans | + 34.8 % | +30.3 % | +17.4 % |
| 10 ans | + 68.3 % | +54.5 % | +34.1 % |
À long terme, les prix du 18e évoluent deux fois plus rapidement que les prix franciliens.
Loyer mensuel moyen/m² :
| 18e arr. | Paris | |
| Loyer mensuel moyen/m² | 27.5 € | 28.2 € |
| Fourchette moyenne | 20.6 € - 33.0 € | 21.2 € - 33.8 € |
Le loyer mensuel moyen est inférieur de 2,54 % comparé à Paris.
Source : Meilleurs Agents février 2020, Mon Chasseur Immo
Les logements dans le 18e arrondissement de Paris
Il y a 121 297 logements dans le 18e arrondissement parisien, soit 8,83 % du parc de logements parisiens.
Les logements sont répartis de la façon suivante :
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18e arr. | Paris | IDF | France (métropolitaine) |
| Résidences principales | 85.7 % | 83.0 % | 89.6 % | 82.3 % |
| Résidences secondaires | 5.9 % | 8.7 % | 3.7 % | 9.7 % |
| Logements vacants | 8.4 % | 8.3 % | 6.7 % | 8.0 % |
Le 18e est un arrondissement moins prisé que le reste de la capitale en matière de résidences secondaires. Comme ailleurs en Île-de-France, seulement 1 logement sur 12 est vacant.
Le statut d’occupation de la résidence principale est le suivant :
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18e arr. | Paris | IDF | France (métropolitaine) |
| Propriétaire | 33.5 % | 33.1 % | 47.2 % | 57.7 % |
| Locataire | 62.9 % | 61.9 % | 50.0 % | 40.1 % |
| Logement HLM loué vide | 16.2 % | 18.0 % | 22.2 % | 14.7 % |
| Logé gratuitement | 3.6 % | 5.0 % | 2.8 % | 2.2 % |
La répartition entre propriétaires et locataires est structurellement la même que dans l’ensemble de la capitale.
Découpe des résidences principales par nombre de pièces :
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18e arr. | Paris | IDF |
| 1 pièce | 23.9 % | 22.9 % | 11.6 % |
| 2 pièces | 39.0 % | 31.8 % | 20.6 % |
| 3 pièces | 24.3 % | 23.5 % | 25.5 % |
| 4 pièces | 8.8 % | 12.8 % | 20.7 % |
| 5 pièces et + | 4.0 % | 9 % | 21.6 % |
Les petits logements (1 ou 2 pièces) dans le 18e arrondissement sont majoritaires. Ils représentent 62,9 % du parc des résidences principales contre 54,7 % à Paris. Les grands logements (4 pièces et +) représentent 12,8 % des résidences principales contre 21,8 % à Paris et 42,3 % en Île-de-France.
Source : INSEE année 2016, Mon Chasseur Immo
Quelques statistiques sur la population
Nombre d’habitants et de ménages :
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18e arr. | Paris | % par rapport à Paris |
| Habitants | 195 060 | 2 190 327 | 8.91 % |
| Ménages | 103 961 | 1 140 127 | 9.12 % |
Composition des ménages :
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18e arr. | Paris | IDF |
| Ménages d’une personne | 52.3 % | 51.1 % | 36.6 % |
| Hommes seuls | 24.2 % | 21.4 % | 15.7 % |
| Femmes seules | 28.1 % | 29.7 % | 20.9 % |
| Autres ménages sans famille | 6.4 % | 4.6 % | 3.1 % |
| Ménages avec famille(s) dont la famille principale est : |
41.3 % | 44.3 % | 60.4 % |
| Un couple sans enfants | 17.9 % | 19.2 % | 21.0 % |
| Un couple avec enfant(s) | 14.9 % | 16.9 % | 28.6 % |
| Une famille monoparentale | 8.5 % | 8.2 % | 10.8 % |
Le 18e arrondissement parisien accentue le portrait-type du ménage parisien, à savoir une personne seule. Les couples, avec ou sans enfants, sont moins nombreux qu’à l’échelle de Paris. Entre le 18e et l’Île-de-France, l’écart est encore plus marqué.
Population, par tranche d’âge :
| 18e arr. | Paris | IDF | |
| 0 à 14 ans | 14.3 % | 14.0 % | 19.6 % |
| 15 à 29 ans | 23.2 % | 23.4 % | 20.0 % |
| 30 à 44 ans | 26.7 % | 22.4 % | 21.5 % |
| 45 à 59 ans | 17.9 % | 18.4 % | 19.3 % |
| 60 à 74 ans | 12.2 % | 14.0 % | 12.8 % |
| 75 ans ou plus | 5.8 % | 7.7 % | 6.8 % |
La population du 18e arrondissement est plus jeune que la moyenne francilienne.
Source : INSEE année 2016, Mon Chasseur Immo
Conclusion
Le 18e arrondissement de Paris est connu pour ses ruelles pentues et escarpées, son ambiance de petit village au coin de chaque rue. Il s’agit d’un arrondissement très touristique : la butte Montmartre, le Sacré Cœur, le Moulin Rouge, la Place du Tertre rayonnent à l’international et attirent les amoureux du monde entier.
Le fabuleux destin d’Amélie Poulain, film qui se déroule à Montmartre, a renforcé ce côté pittoresque et accentué l’image romantique du 18e arrondissement.
C’est un arrondissement prometteur. Nous l’avons souligné d’emblée, la population change et participe à faire grimper les prix. Du coup, des quartiers autrefois interlopes s’adaptent à cette nouvelle clientèle. Pigalle devient un lieu de passage branché. Barbès offre un mélange culturel dépaysant.
Pour y vivre, de belles affaires sont toujours possibles puisque cet arrondissement est encore relativement accessible pour Paris.
Le 18e arrondissement de Paris fait rêver les amoureux comme les investisseurs. Plusieurs indices laissent, là aussi, entrevoir de belles affaires :
- Les prix de l’immobilier sont plus abordables qu’ailleurs. Cela permet d’entrer sur l’exigeant marché immobilier parisien avec des budgets moindres ;
- Le loyer mensuel moyen/m² est à peine plus faible que dans le reste de Paris. Associé à des prix d’achat moindres, cela augmente le rendement à bien équivalent ;
- Certaines rues sont sous-cotées, dégageant une perspective de plus-values intéressantes.
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