Financer un investissement immobilier

Quelles sont les étapes de financement dans le processus d’achat ?

Étape 1 : Au démarrage de la recherche

Avant de commencer votre recherche, vous devez connaître le montant que vous comptez allouer à votre bien immobilier afin d’avoir une simulation de financement. Ce document est important et il est mieux de l’avoir avant vos visites de manière à pouvoir valoriser votre dossier et défendre une offre.

Sachez que le calcul du montage sera différent si vous achetez dans l’ancien ou dans le neuf, en passant par la loi Pinel par exemple.

Pour une simulation très précise, n’hésitez pas à calculer le montant des impôts générés par vos revenus locatifs.

Étape 2 : Après le compromis

Il faut bien comprendre que c’est uniquement à partir de la signature du compromis de vente que la banque peut officiellement enclencher le dossier de demande de prêt. C’est pourquoi une banque ne veut pas faire “d’accord de principe” avant le compromis, ce sont uniquement des plans de simulation de financement.

Quels sont les coûts annexes du crédit immobilier ?

Quand on parle du coût d’un prêt immobilier, on pense généralement aux intérêts bancaires. Pourtant, il existe d’autres frais à prendre en compte dans le calcul. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut non seulement le taux d’intérêt bancaire, mais aussi les éléments suivants :

Le taux de l’assurance

Lorsque vous demanderez un prêt à votre banque, celle-ci souhaitera que vous souscriviez un contrat d’assurance-crédit. Ce contrat inclut obligatoirement la garantie décès et la garantie maladie-invalidité. D’autres garanties peuvent être ajoutées, notamment pour vous couvrir en cas de perte d’emploi. Le taux de l’assurance emprunteur sera additionné à votre taux d’intérêt bancaire.

Les frais de dossier

Pour vous accorder un crédit immobilier, la banque devra monter un dossier. Aussi, dans de nombreux cas, vous payerez une somme en compensation. Le montant des frais de dossiers est généralement compris entre 500 € et 1 000 €. Certaines banques peuvent vous offrir ces frais de dossier.

Les frais de garantie

Également obligatoire, la garantie permet à la banque de se couvrir si vous ne pouvez plus rembourser les mensualités de votre projet locatif, et que votre situation n’est pas couverte par l’assurance. Deux garanties existent :

• Les garanties personnelles, liées à une société de cautionnement ;
• Les garanties réelles, comme le nantissement ou l’hypothèque.

Les frais varient en fonction du type de garantie choisi, en sachant que les garanties personnelles sont les plus coûteuses.

Comment négocier un prêt immobilier et avoir les meilleures conditions ?

En tant qu’expert, Mon Chasseur Immo est toujours à l’écoute des dernières actualités et vous conseille au mieux dans votre stratégie. Par exemple, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a allégé ses contraintes en matière de crédit immobilier : un taux de 35 % au lieu de 33 % d’endettement, un crédit qui vous engage sur 27 ans au lieu de 25 ans et plus de flexibilité sur les profils acquéreurs, ce qui est à prendre en considération dans le montage. Si les taux sont très bas, le taux d'un crédit investisseur est le plus souvent un peu plus élevé que celui d'un prêt pour l'achat d'une résidence principale.

Il est important de comprendre que si vous êtes bien accompagné, vous aurez connaissance de toutes les actions à mettre en place pour augmenter la rentabilité de votre projet locatif et ne pas perdre inutilement de l'argent. Ainsi, ce sont souvent les experts en immobilier qui en profitent, car les acquéreurs, sans accompagnement, n’ont pas tendance à connaître ces avantages. À titre d’exemple, nous pouvons citer :

• La délégation d’assurance, qui permet aux acquéreurs de choisir les assurances de leur choix, sans être liés à celles proposées par l’organisme prêteur.
  
  
• Accéder au meilleur taux
  Avec notre service, vous n’aurez pas besoin de faire le tour des banques ou de mettre en concurrence les différents courtiers . En effet, nous travaillons avec un écosystème de banques et de courtiers spécialisés en investissement locatif pour obtenir pour vous les meilleures conditions de financement.
  
  
• Le report de crédit
  Si votre investissement locatif nécessite de gros travaux, il ne pourra pas tout de suite être loué. C’est une situation qui peut faire peur, car vous avez contracté un prêt bancaire censé commencer à la suite de l’acte authentique, ce qui impactera votre rentabilité. Pourtant, il existe une solution envisageable : le report d’échéance de prêt. D’une durée de 3, 6, 9 ou 12 mois, le crédit commence à être remboursé uniquement à la fin des travaux, c’est-à-dire au moment de la location de votre logement.
  
  
• La mise en place d’un financement à 110 %.
  
  
• Profiter du pouvoir de délégation des banques pour un bien dont le montant est inférieur à une certaine somme (validation votre dossier sans faire appel à sa hiérarchie).