Comment acheter en France depuis la Suisse

Investir dans l'immobilier en France depuis la Suisse peut être une excellente opportunité pour diversifier son patrimoine, profiter de prix plus attractifs ou encore acquérir une résidence secondaire. Cependant, ce projet transfrontalier nécessite une compréhension approfondie des procédures et des démarches spécifiques. Voici un guide pratique pour vous aider à franchir les étapes clés.

1. Définir son projet immobilier

Avant de vous lancer dans l’achat, il est essentiel de bien définir votre projet. Vous devez vous poser plusieurs questions : quel type de bien recherchez-vous (résidence principale, secondaire ou un investissement locatif) ? Quelle région ou ville française privilégier ? Chaque zone présente des particularités en termes de prix et de fiscalité.

Points clés à considérer :

• Les prix de l’immobilier varient fortement selon les régions françaises. Paris et la Côte d’Azur sont les plus chers, tandis que des villes comme Lyon, Bordeaux ou encore Nantes peuvent offrir de bonnes opportunités.
• L’accessibilité depuis la Suisse est un facteur important : les villes comme Annecy, Chambéry, ou Lyon sont particulièrement prisées par les Suisses pour leur proximité.

2. Obtenir un financement

Pour les Suisses souhaitant acheter en France, plusieurs solutions de financement existent. La plupart des banques françaises proposent des prêts immobiliers aux non-résidents, mais les conditions peuvent varier selon les établissements.

Documents nécessaires :

• Justificatif de revenus (bulletins de salaire ou bilans pour les indépendants).
• Relevés de comptes bancaires.
• Pièce d’identité et justificatif de domicile.

Taux d'intérêt et fiscalité :

• Les taux d’intérêt des prêts en France sont généralement bas comparés à ceux pratiqués en Suisse.
• En tant que non-résident, il est conseillé de consulter un expert pour comprendre les implications fiscales des revenus locatifs et des plus-values réalisées en France.

3. Fiscalités & réglementations

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui s'applique sur la valeur nette du patrimoine immobilier détenu par les contribuables, résidents ou non, lorsque ce patrimoine dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. Cet impôt concerne les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (via des sociétés) situés en France. Voici les principales caractéristiques de l'IFI :

Barème progressif de l'IFI :

L'impôt est calculé sur la base d'un barème progressif suivant la valeur nette du patrimoine immobilier :

• De 0 à 800 000 € : 0 %
• De 800 000 € à 1 300 000 € : 0,5 %
• De 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,7 %
• De 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 %
• De 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Exemples de calcul de l’IFI :

• Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier en France est de 2 millions d'euros, votre IFI annuel sera d’environ 7 400 €.
• Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier est de 5 millions d'euros, l'IFI s'élèvera à 35 690 €.
• Pour un patrimoine net de 10 millions d'euros, l'IFI s’élève à 98 190 €.

Déduction des dettes :

Les dettes liées à l’acquisition, l’entretien, et l’amélioration des biens immobiliers en France sont déductibles du calcul de la valeur nette imposable. Cela inclut notamment :

• Prêts immobiliers : Les emprunts contractés pour l’achat de biens sont déductibles.
• Travaux : Les dettes générées pour financer des travaux peuvent également être déduites.

Cependant, une règle spécifique s'applique aux prêts in fine (où le remboursement du capital se fait à la fin du prêt). Dans ce cas, la dette est amortie linéairement sur la durée du prêt pour limiter la déductibilité et éviter un traitement fiscal trop avantageux.

Cas particuliers :

Pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 millions d’euros, la déductibilité des dettes peut être plafonnée pour éviter une réduction excessive de la base imposable.

Convention fiscale entre la France et la Suisse

La convention fiscale entre la France et la Suisse est un accord bilatéral qui vise à éliminer la double imposition, notamment en matière d’impôt sur le revenu et d’impôt sur la fortune. Grâce à cette convention, un résident fiscal suisse qui détient des biens immobiliers en France ne sera pas imposé deux fois sur les mêmes revenus ou plus-values.

Revenus locatifs :

Les revenus locatifs tirés d’un bien immobilier situé en France sont imposables en France, en vertu de la convention. Toutefois, ces revenus locatifs sont pris en compte en Suisse pour déterminer le taux d'imposition global du contribuable, même si le contribuable n’est pas directement imposé en Suisse sur ces revenus.

• En France, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu avec un taux minimum d’imposition de 20 % sur la fraction des revenus imposables inférieure à 25 710 €. Les revenus locatifs supérieurs à ce seuil sont imposés à un taux de 30 %. Les prélèvements sociaux s’ajoutent à cet impôt, avec un taux de 7,5 % pour les contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale étranger (comme celui de la Suisse).

Plus-values immobilières :

En cas de vente d’un bien immobilier en France, la plus-value réalisée est imposée en France, mais cette plus-value ne sera pas imposée une seconde fois en Suisse. Cependant, comme pour les revenus locatifs, la Suisse prend en compte les plus-values pour déterminer le taux global d'imposition sur l’ensemble des revenus du contribuable.

Impôt sur la fortune :

Concernant l'impôt sur la fortune, la France a le droit d’imposer les biens immobiliers situés sur son territoire via l’IFI, même pour un résident suisse. En revanche, la Suisse ne prélève pas d’impôt sur la fortune pour les biens situés à l’étranger. Toutefois, la valeur de ces biens entre dans le calcul du taux d’imposition sur le reste de la fortune imposable en Suisse. Par exemple, si l'acquisition d'un bien immobilier français augmente la valeur globale du patrimoine, cela pourrait entraîner une augmentation du taux d’imposition en Suisse, même si l'impôt lui-même n’est pas directement prélevé sur le bien en France.

4. Les frais d’achat à prendre en compte

Les frais associés à l’achat immobilier en France sont plus élevés qu’en Suisse. Ils incluent :

• Les frais de notaire (environ 7-8 % du prix d’achat pour les biens anciens, 2-3 % pour les biens neufs).
• Les frais d’agence (entre 3 et 5 % du prix du bien).
• Les frais d'enregistrement : Ils dépendent de la nature du bien et de sa localisation.

5. Les démarches administratives

L’achat immobilier en France nécessite plusieurs étapes administratives, souvent plus complexes que celles en Suisse. Voici les principales :

• Signature du compromis de vente : Ce document engageant est signé avant l’acte de vente final. Il précise les conditions de vente, le prix, et les délais de réalisation.
• Obtention du prêt : Si un prêt immobilier est nécessaire, cette étape peut prendre quelques semaines, en fonction de la réactivité de votre banque.
• Signature de l’acte de vente : Une fois toutes les conditions réunies, la signature finale se fait chez le notaire, qui s’assure de la validité de la transaction.

6. Les avantages d’un chasseur immobilier

Faire appel à un chasseur immobilier peut être un véritable atout pour les Suisses souhaitant acheter en France. Ce professionnel se charge de trouver le bien idéal selon vos critères, d’analyser le marché local, et de négocier les conditions d’achat. Le chasseur vous accompagne également tout au long des démarches administratives, facilitant ainsi l’acquisition.