Acheter en France depuis la Belgique : Mode d'emploi

L'acquisition d'un bien immobilier en France par un résident belge peut être une excellente opportunité, que ce soit pour profiter de la diversité du marché français, acquérir une résidence secondaire ou investir dans l'immobilier locatif. Cependant, cette démarche transfrontalière nécessite une bonne compréhension des aspects juridiques, fiscaux et administratifs propres à la France. Voici un guide détaillé pour vous aider à réussir votre projet immobilier en France depuis la Belgique.

1. Définir votre projet immobilier

Avant d'entamer toute démarche, il est essentiel de bien définir votre projet immobilier. Vous devez notamment déterminer :

• Le type de bien recherché : résidence principale, secondaire, ou investissement locatif ?
• La localisation : certaines régions sont plus attractives en termes de prix et d'accessibilité pour les Belges, comme le nord de la France (Lille, Dunkerque) ou des régions touristiques comme la Côte d’Azur, le Sud-Ouest, ou encore Paris pour son dynamisme économique.

2. Le financement de l’achat

Les résidents belges souhaitant acheter en France peuvent solliciter des prêts immobiliers auprès de banques françaises, qui proposent des crédits aux non-résidents. Voici les principaux aspects à considérer :

Documents à fournir :

• Preuve de revenus (bulletins de salaire ou revenus professionnels).
• Relevés bancaires.
• Justificatif de domicile et pièce d’identité. 

Fiscalité liée au financement :

• Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs en France si le bien est destiné à la location, ce qui permet de réduire votre base imposable en France.

3. Fiscalité et conventions fiscales entre la France et la Belgique

Conventions fiscales :

La convention fiscale franco-belge vise à éviter la double imposition pour les résidents belges possédant des biens immobiliers en France. Elle permet de ne pas être imposé deux fois sur les revenus locatifs et les plus-values.

• Revenus locatifs : Si le bien est loué, la France a le droit d’imposer les revenus fonciers. La Belgique ne taxera pas ces revenus, mais les prendra en compte pour calculer le taux d’imposition global des autres revenus.
• Plus-values immobilières : En cas de vente d’un bien immobilier en France, la plus-value est imposée en France uniquement. Cependant, cette plus-value sera également prise en compte par les autorités belges pour déterminer votre taux d'imposition sur vos autres revenus.

Frais liés à l'acquisition :

Lors de l’achat d’un bien immobilier en France, certains frais doivent être pris en compte :

• Frais de notaire : Environ 7 à 8 % du prix d'achat pour les biens anciens, et environ 2 à 3 % pour les biens neufs.
• Droits d’enregistrement : Ces frais s’élèvent à environ 5,8 % du prix d’achat.

Impôts locaux :

Une fois propriétaire en France, vous serez assujetti à certaines taxes locales comme :

• La taxe foncière : Impôt dû chaque année par le propriétaire.
• La taxe d’habitation : Elle est due si vous ou un locataire résidez dans le bien au 1er janvier de l’année.

4. Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux résidents belges dès que leur patrimoine immobilier net situé en France dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. Cet impôt est calculé selon un barème progressif sur la valeur nette des biens immobiliers :

• De 0 à 800 000 € : 0 %
• De 800 000 € à 1 300 000 € : 0,5 %
• De 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,7 %
• De 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 %
• De 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Les dettes contractées pour l’acquisition ou les travaux sur les biens immobiliers en France sont déductibles de la base imposable, permettant de réduire l’IFI.

5. Les démarches administratives en France

L’achat d’un bien immobilier en France implique des étapes administratives spécifiques :

• Signature du compromis de vente : Document engageant entre l’acheteur et le vendeur qui fixe les conditions de la vente.
• Obtention du financement : Une fois le compromis signé, il faudra obtenir un prêt immobilier si besoin, ou finaliser le financement avec vos fonds propres.
• Signature de l’acte de vente : L’acte définitif est signé chez un notaire en France, qui officialise la transaction.

6. Avantages de recourir à un chasseur immobilier

Faire appel à un chasseur immobilier peut grandement faciliter l'acquisition d'un bien en France depuis la Belgique. Ce professionnel connaît bien le marché immobilier local et peut :

• Trouver le bien idéal en fonction de vos critères.
• Négocier les conditions de vente.
• Vous accompagner dans les démarches administratives et la négociation avec les banques.