Testament et achat immobilier : comment protéger ses proches

L’achat d’un bien immobilier est l’un des investissements les plus importants d’une vie. Pourtant, peu de personnes anticipent ce qu’il adviendra de ce patrimoine en cas de décès. Que vous soyez marié, pacsé ou en concubinage, il est essentiel de prévoir la transmission de votre bien pour éviter des complications à vos proches. Le testament, souvent perçu comme un sujet délicat, est un outil clé pour sécuriser leur avenir. Voyons ensemble pourquoi et comment allier achat immobilier et succession.

Pourquoi un testament est-il essentiel lors d’un achat immobilier ?

En France, la loi régit strictement la transmission du patrimoine. En l’absence de testament, vos biens, y compris votre logement, seront répartis selon les règles de succession établies par le Code civil. Cela peut ne pas correspondre à vos souhaits, notamment si vous êtes en couple non marié ou si vous souhaitez privilégier un proche en particulier.

Prenons un exemple : un couple en concubinage achète une maison. Si l’un des partenaires décède sans testament, l’autre n’a aucun droit automatique sur la part du défunt. Cette dernière reviendra aux héritiers légaux (enfants, parents…), pouvant mener à une indivision forcée, voire à la vente du bien. Un testament permet d’anticiper ces situations en désignant clairement qui héritera.

Achat immobilier et statut du couple : quels impacts en cas de décès ?

Le statut juridique du couple influence directement la transmission du bien immobilier :

• Mariage : Sous le régime de la communauté, le conjoint survivant bénéficie déjà d’une protection (usufruit ou quart en pleine propriété). Un testament ou une donation entre époux peut renforcer cette protection en attribuant la pleine propriété du bien au conjoint.
• PACS : Les partenaires pacsés ne sont pas automatiquement héritiers l’un de l’autre. Cependant, ils bénéficient d’une exonération des droits de succession sur les biens légués via testament. C’est donc une solution fiscalement avantageuse pour protéger son partenaire.
• Concubinage : Sans lien juridique, les concubins sont considérés comme des étrangers vis-à-vis de la succession. Un testament est indispensable, mais attention aux droits de succession : 60 % après un faible abattement de 1 594 € (en 2025), ce qui peut représenter une charge importante pour le bénéficiaire.

Comment rédiger un testament pour sécuriser un bien immobilier ?

Il existe plusieurs formes de testament adaptées à votre situation :

• Testament olographe : Écrit à la main, daté et signé, il est simple et gratuit. Il est recommandé de le déposer chez un notaire pour en assurer la validité.
• Testament authentique : Rédigé par un notaire en présence de témoins, il offre une sécurité juridique optimale, notamment pour des dispositions complexes.

Vous pouvez opter pour :

• Un legs universel : Attribution de l’ensemble de vos biens, y compris l’immobilier, à une personne spécifique (dans la limite de la réserve héréditaire pour les enfants).
• Un legs particulier : Transmission d’un bien précis, par exemple votre maison, à un proche désigné.

⚠ Attention à la réserve héréditaire : Si vous avez des enfants, ils ont droit à une part minimale de votre patrimoine (exemple : 50 % pour un enfant, 66 % pour deux, 75 % pour trois ou plus). Seule la part restante peut être librement léguée.

Comment sécuriser son achat immobilier en prévision d’une transmission ?

1. Définir les quotes-parts dans l’acte d’achat

Lors de l’achat, mentionnez clairement la contribution financière de chacun dans l’acte notarié (exemple : 60 % / 40 %). Cela facilite la gestion en cas de décès ou de séparation.

2. Associer PACS et testament

Le PACS offre une exonération des droits de succession, mais ne suffit pas pour garantir la transmission d’un bien immobilier. L’ajout d’un testament est indispensable pour désigner le partenaire comme héritier.

3. Consulter un notaire

Un notaire pourra vous guider selon votre situation patrimoniale et familiale. Il vous aidera à anticiper d’éventuelles problématiques fiscales et successorales.

Exemple concret : le cas de Claire et Julien

Claire et Julien, pacsés, achètent un appartement à 200 000 €, financé à parts égales (100 000 € chacun).

• Sans testament : En cas de décès de Julien, sa part reviendra à ses héritiers légaux (parents, enfants d’une précédente union…), laissant Claire en indivision avec eux.
• Avec un testament : Julien lègue sa part à Claire, qui devient pleinement propriétaire. Grâce au PACS, elle n’aura pas de droits de succession à payer.

Achat immobilier et testament vont de pair pour assurer la protection de vos proches et éviter des situations complexes. Que vous soyez en couple ou célibataire, anticiper la transmission de votre bien est un geste de prévoyance essentiel. Prenez conseil auprès d’un notaire pour adapter ces démarches à votre situation et garantir la sérénité de vos héritiers.