Nouveau dispositif fiscal 2025 : jusqu’à 300 000 € éxonérés pour soutenir vos projets immobiliers familiaux

Le Parlement a définitivement adopté, le 6 février 2025, un projet de loi de finances qui intègre une mesure fiscale inédite destinée à faciliter la réalisation de projets immobiliers familiaux. Désormais, les dons intrafamiliaux en pleine propriété bénéficient d’une exonération de droits de mutation pouvant aller jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire, sous certaines conditions strictes. Cette disposition vise à encourager l’acquisition, la construction ou la rénovation de logements neufs, et à stimuler l’activité du secteur immobilier.

1. Présentation de la mesure et contexte

Dans un contexte économique où le secteur immobilier cherche à se redynamiser, cette nouvelle mesure se présente comme un véritable levier pour les familles souhaitant investir dans des projets immobiliers. Historiquement, le Code général des impôts permettait une exonération allant jusqu’à 100 000 € pour les dons entre parents et enfants. Avec la réforme du projet de loi de finances 2025, ce plafond est désormais porté à 300 000 €, offrant ainsi une marge de manœuvre plus importante pour financer des projets ambitieux.

L’objectif principal de cette disposition est double : faciliter la transmission du patrimoine au sein des familles et soutenir le secteur de la construction en incitant à l’achat ou à la construction de logements neufs. Cette initiative s’inscrit dans une dynamique de relance économique, alors que les pouvoirs publics cherchent à stimuler l’investissement immobilier et à favoriser l’accession à la propriété.

2. Modalités et conditions d’application

Période d’application et bénéficiaires
La mesure est applicable pour les dons effectués entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026. Elle s’adresse principalement aux parents ou grands-parents qui souhaitent faire bénéficier leurs enfants ou petits-enfants d’un soutien fiscal conséquent. À défaut de descendance directe, le dispositif peut également s’appliquer pour des dons en faveur de neveux ou de nièces.

Conditions d’utilisation des fonds
Pour profiter de l’exonération, le bénéficiaire doit utiliser les fonds reçus dans un délai de six mois. Les sommes exonérées doivent être affectées à l’achat ou à la construction d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale, ou pour financer des travaux éligibles au dispositif MaPrimeRénov’. Par ailleurs, le bénéficiaire est tenu de conserver le bien immobilier en tant que résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de sa date d’acquisition, faute de quoi l’exonération pourrait être remise en cause.

Limites et précautions
Il est important de souligner que cette exonération ne s’applique pas aux dépenses ouvrant droit à un crédit d’impôt. De plus, le dispositif prévoit une double limite : l’exonération s’élève à 100 000 € par donateur pour un même donataire, dans la limite d’un total de 300 000 € par bénéficiaire. Les bénéficiaires doivent conserver l’ensemble des justificatifs relatifs à l’utilisation des fonds pour se prémunir de tout contrôle fiscal ultérieur.

3. Impacts et enjeux pour le secteur immobilier

Un effet de levier pour la transmission patrimoniale
Cette mesure est perçue comme une opportunité majeure pour les familles qui souhaitent organiser la transmission de leur patrimoine tout en soutenant concrètement des projets immobiliers. En permettant une exonération significative, elle offre la possibilité de disposer de ressources financières supplémentaires qui peuvent être investies dans des biens immobiliers de qualité, contribuant ainsi à pérenniser le patrimoine familial.

Stimuler le secteur de la construction
Au-delà des avantages patrimoniaux, l’exonération devrait avoir un impact positif sur le secteur de la construction. En facilitant l’accès au financement pour l’achat ou la construction d’un logement neuf, la mesure devrait encourager une augmentation des investissements dans la rénovation et le développement de nouveaux projets immobiliers. Les professionnels du secteur espèrent ainsi voir une relance de l’activité, avec un effet multiplicateur sur l’économie locale et régionale.

Analyse des experts
Des spécialistes du domaine fiscal et immobilier estiment que cette initiative pourrait dynamiser significativement le marché de l’immobilier résidentiel. « En augmentant le plafond d’exonération, le législateur ouvre de nouvelles perspectives pour les familles, qui pourront ainsi concrétiser des projets auparavant hors de portée. C’est une mesure qui, à court terme, pourrait stimuler l’activité dans le secteur de la construction, tout en favorisant une meilleure transmission du patrimoine familial », explique un expert fiscal consulté par nos équipes.

4. Les Risques et précautions à prendre

Surveillance rigoureuse par les autorités fiscales
La mise en place de ce dispositif, bien que temporaire, nécessite une attention particulière de la part des bénéficiaires. Les autorités fiscales se montrent vigilantes quant au respect des conditions d’utilisation des fonds. Toute utilisation non conforme – par exemple, l’affectation des sommes à des dépenses non éligibles ou le non-respect de la durée de conservation du bien en tant que résidence principale – pourrait entraîner une remise en cause de l’exonération et des redressements fiscaux conséquents.

Anticiper l’évolution du dispositif
Les professionnels recommandent aux familles de procéder à une planification minutieuse avant de recourir à cette mesure. Une consultation avec des conseillers fiscaux et juridiques est vivement conseillée pour s’assurer que l’opération respecte toutes les conditions imposées par la nouvelle réglementation et pour optimiser les avantages fiscaux liés à l’exonération.

5. Perspectives 

Le nouveau dispositif fiscal prévu par le projet de loi de finances 2025 représente une avancée significative en matière de soutien aux projets immobiliers familiaux. En permettant une exonération pouvant aller jusqu’à 300 000 €, cette mesure offre une bouffée d’oxygène tant pour la transmission du patrimoine que pour la relance du secteur de la construction.

Si les conditions d’application restent strictes, l’opportunité est réelle pour les familles désireuses d’investir dans l’immobilier et de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable. Ce dispositif, bien qu’intérimaire (valable jusqu’au 31 décembre 2026), pourrait constituer le point de départ d’une nouvelle dynamique sur le marché immobilier, tout en favorisant une gestion plus fluide et avantageuse de la succession et de la transmission patrimoniale.

En définitive, alors que les pouvoirs publics cherchent à stimuler l’économie et à encourager l’investissement immobilier, cette mesure vient s’ajouter aux outils destinés à faciliter l’accession à la propriété et la réalisation de projets immobiliers ambitieux. Les familles, accompagnées de leurs conseillers, sont ainsi invitées à explorer cette opportunité pour préparer l’avenir de leur patrimoine dans un environnement fiscal plus favorable.