Airbnb : la nouvelle proposition de loi pour réguler les locations touristiques

Face à la prolifération des locations touristiques de type Airbnb et à leurs effets sur le marché immobilier, les parlementaires français ont adopté une loi qui vise à réguler ce secteur. Elle contient une révision fiscale, des outils pour les maires et des exigences énergétiques pour atténuer l'impact des meublés de tourisme sur l'accès au logement.

Les plateformes de location saisonnière comme Airbnb connaissent un essor en France, avec une offre de logements passée de 80 000 en 2014 à 1,2 million en 2024. Ce développement a contribué à assécher le marché locatif traditionnel et intensifier la hausse des prix de l'immobilier, notamment dans les zones touristiques attractives. En réponse, députés et sénateurs ont adopté une proposition de loi qui a pour but de renforcer la régulation de ces meublés de tourisme.

Révision du cadre fiscal des meublés touristiques

Jusqu'à aujourd'hui, les locations touristiques bénéficient d’un régime fiscal avantageux qui permet aux loueurs de bénéficier d'un abattement fiscal de 71 % sur les habitations meublées classées, contre 50 % pour les meublées non classées et seulement 30 % pour les locations nues de longue durée.

La nouvelle proposition de loi prévoit des changements significatifs :

• Abattement des logements meublés classés limité à 50 % avec un plafond à 77 700 € de chiffre d’affaires.
• Abattement des logements meublés non classés limité à 30 % avec un plafond de 15 000 €.

Cette réforme vise à réduire les avantages fiscaux disproportionnés de la location touristique et ainsi inciter les propriétaires à se tourner vers des locations de longue durée.

Renforcement du pouvoir pour les maires

La loi donne de nouveaux outils aux maires pour réguler la présence des locations meublées de tourisme dans les zones où le marché immobilier est tendu.

Les élus locaux pourront :

• Réduire la durée maximale de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an afin de limiter les abus.
• Mettre en place des quotas pour les locations saisonnières dans les communes fortement impactées.
• Définir des zones réservées aux résidences principales dans les villes à forte densité de résidences secondaires ou en zones tendues.

Ces mesures permettront aux maires de limiter l’impact des locations de courte durée sur le parc immobilier traditionnel et d’améliorer l'accès au logement pour les résidents permanents.

Transition vers des logements énergétiquement performants

Pour répondre aux enjeux climatiques, les locations saisonnières seront également soumises aux exigences de rénovation énergétique. Ainsi, seuls les logements répondant à un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de niveau E ou supérieur pourront être proposés à la location.

Calendrier d'interdictions de location des logements qualifiés de "passoires thermiques" :

• À partir de 2025, interdiction de location des logements classés G.
• À partir de 2028, interdiction de location des logements classés F.
• À partir de 2034, interdiction de location pour les nouveaux logements classés E.

Cet alignement des meublés de tourisme sur les normes énergétiques des locations traditionnelles vise à encourager la rénovation, ainsi qu'à réduire l'empreinte carbone du parc immobilier touristique.

Modification des règlements de copropriété

Le texte de loi permet également de renforcer le pouvoir des copropriétés dans la régulation des locations touristiques :

• Les copropriétaires pourront interdire les locations de type Airbnb par un vote à la majorité des deux tiers, au lieu de l’unanimité.
• Pour les nouveaux immeubles, le règlement devra explicitement stipuler si les meublés de tourisme sont autorisés.

Renforcement des sanctions

Les sanctions sont revues à la hausse pour les propriétaires et plateformes qui contreviennent aux nouvelles règles. Par exemple, les plateformes seront tenues de retirer les annonces dont le numéro d’enregistrement a été suspendu. Les fausses déclarations et autres infractions seront également sanctionnées par des amendes civiles dont le montant reste à préciser.

Pour conclure

Cette régulation des logements meublés touristiques vise à rééquilibrer le marché entre les locations saisonnières et de longue durée, tout en apportant un cadre plus strict et respectueux des besoins des résidents locaux.

La nouvelle loi renforce la protection des parcs immobiliers locaux et maintient un cadre incitatif pour le classement des meublés, ce qui permet un compromis entre attractivité touristique et accès au logement.