Marseille 2024 | Décryptage du nouveau marché immobilier
Le marché immobilier marseillais connait un tournant en 2024. Ralentissement des ventes, baisse des prix et nouvelles opportunités pour les acheteurs et investisseurs. Décryptage des tendances par quartier et conseils pour tirer partie de cette situation unique.
Le marché immobilier marseillais connait un tournant en 2024. Ralentissement des ventes, baisse des prix et nouvelles opportunités pour les acheteurs et investisseurs. Décryptage des tendances par quartier et conseils pour tirer partie de cette situation unique.
Après plusieurs années d'euphorie post-Covid, le marché immobilier marseillais connaît un ralentissement significatif au premier semestre 2024. Cette nouvelle dynamique se caractérise par une baisse du nombre d'acquéreurs et un allongement des délais de vente. Cependant, ce changement de rythme offre de nouvelles perspectives tant pour les acheteurs que pour les investisseurs.
Un marché en pleine mutation
Le début de l'année 2024 est marqué par l'augmentation des négociations de prix. Alors qu'en 2021 et 2022, les négociations étaient rares, elles concernent désormais plus de 70% des transactions, avec une baisse moyenne de 5% par rapport au prix affiché. Ce phénomène témoigne d'un renversement du rapport de force entre vendeurs et acheteurs, qui dictent désormais les règles du jeu.
Les acquéreurs, plus exigeants et patients, prennent leur temps pour trouver le bien idéal. Ils n'hésitent pas à multiplier les visites et à négocier fermement, sachant que le marché leur offre davantage d'options. Cette attitude s'étend même au-delà de l'acceptation de l'offre, avec des négociations portant sur des prestations supplémentaires comme le mobilier.
Des disparités de prix selon les quartiers
Marseille se distingue par une grande disparité de prix selon les quartiers, allant de 1 500€ à plus de 9 000€ le m² pour les biens de luxe. Le prix moyen se situe autour de 3 500€ le m², mais cette moyenne cache des réalités très contrastées.
Les 6e, 7e et 8e arrondissements restent les plus prisés pour les résidences principales, en raison de leur situation privilégiée, de leur proximité avec la mer et de leur offre de services. Cependant, de nouveaux quartiers gagnent en attractivité :
- Les 4e et 5e arrondissements attirent une population en quête de prix plus abordables et d'une atmosphère bohème, tout en bénéficiant d'une bonne desserte en transports en commun.
- Le 12e arrondissement, notamment le quartier Saint-Barnabé récemment embelli, séduit les familles par son cadre de vie calme et sa proximité avec le centre-ville.
Investissements locatifs : des opportunités à saisir
Pour les investisseurs, plusieurs options s'offrent selon les objectifs recherchés :
- Les 4e et 10e arrondissements, proches de la faculté et de l'hôpital de la Timone, offrent un bon potentiel pour des locations étudiantes ou destinées au personnel hospitalier.
- Le 2e arrondissement, avec le développement du centre d'affaires Euroméditerranée, est idéal pour des locations à destination des cadres en déplacement.
- Le 3e arrondissement, bien que moins coté, présente des opportunités pour les investisseurs audacieux, avec des prix très bas et un potentiel de valorisation à long terme.
Que peut-on acheter avec 200 000 € ?
Avec un budget de 200 000 €, les options varient considérablement selon les quartiers. Dans les arrondissements les plus recherchés (6e, 7e, 8e), ce montant permet d'acquérir un petit deux-pièces. Pour un trois-pièces, il faudra s'éloigner du centre ou opter pour des quartiers moins prisés.
L'impact du contexte économique et politique
La hausse des taux d'intérêt a fortement impacté la capacité d'achat des acquéreurs au cours des derniers mois. Cependant, la situation semble se stabiliser progressivement. Les vendeurs commencent à ajuster leurs prétentions à la baisse, tandis que les acheteurs bénéficient de conditions de financement qui s'améliorent légèrement.
Le contexte politique, notamment la récente dissolution du gouvernement, a eu un impact temporaire sur le marché, avec un ralentissement de l'activité pendant environ deux semaines. Néanmoins, le secteur a rapidement retrouvé son rythme habituel.
Les passoires thermiques : un défi pour le marché
Contrairement à certaines régions, les passoires thermiques ne suscitent que peu d'intérêt à Marseille. Les acquéreurs semblent réticents à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, ce qui pourrait poser des défis à long terme pour le parc immobilier de la ville.
Exemples de transactions récentes
Pour illustrer la diversité du marché marseillais, voici quelques exemples de transactions réussies :
- Un 3 pièces de 63 m² avec terrasse dans le 5e arrondissement, vendu 310 000 €.
- Un 4 pièces de 114 m² avec balcon et vue mer dans le 2e arrondissement, cédé pour 590 000 €.
- Un 2 pièces de 43 m² avec balcon dans le 4e arrondissement, acquis pour 147 000 € dans le cadre d'un investissement locatif.
Perspectives d'avenir
Le marché immobilier marseillais traverse une période de transition. Si le ralentissement actuel peut inquiéter certains, il offre aussi de nouvelles opportunités pour les acheteurs et les investisseurs avisés.
La ville, avec ses multiples facettes et ses quartiers en pleine mutation, continue d'attirer une population diverse, des familles aux investisseurs en passant par les étudiants et les jeunes actifs.
L'évolution des prix dans les mois à venir dépendra largement de l'équilibre entre l'offre et la demande, ainsi que des conditions de financement. Les quartiers en développement, comme le 3e arrondissement, pourraient offrir des opportunités intéressantes pour ceux qui savent anticiper les tendances du marché.
Dans ce contexte changeant, l'accompagnement par des professionnels du secteur tels qu'un chasseur immobilier s'avère plus que jamais précieux pour trouver son chemin dans un marché complexe et tirer partie des opportunités qui se présentent.
