Immobilier à Marseille : nos perspectives et conseils d'experts pour 2024

Le marché de l'immobilier à Marseille, après avoir connu une période de dynamisme post-COVID exceptionnelle, a vu son élan ralenti en 2023, principalement en raison de la hausse des taux d'intérêt. Toutefois, l'année 2024 s'annonce sous de meilleurs auspices, avec des signes de reprise et des événements d'envergure tels que les Jeux Olympiques qui pourraient redynamiser le secteur. Dans cet article, Jérôme Herry, City Manager à Marseille, plonge au cœur du marché immobilier marseillais pour vous fournir une analyse détaillée et des conseils avisés, que vous soyez à la recherche d'une résidence principale, d'une résidence secondaire, ou d'une opportunité d'investissement.

Comment se comporte le marché immobilier à Marseille ?

 Jérôme Herry, City Manager à Marseille

En 2021 et 2022, lié au contexte post COVID, le marché s'est emballé, avec un nombre de transactions record. La ville de Marseille était très populaire ; elle a attiré de nouveaux habitants recherchant le soleil, la mer et les prix y sont encore très abordables. Cela a eu pour conséquence une forte augmentation des prix, dans de nombreux arrondissements marseillais.

L'année 2023 a été marquée par un frein important de la belle dynamique qui caractérisait le marché marseillais. Les taux ont augmenté, mettant fin à l'enthousiasme et stoppant la dynamique. À ce jour, le marché marseillais manque de tonicité par rapport à la ferveur des années passées. 

Les acquéreurs sont-ils de retour ?

Les perspectives semblent meilleures depuis le début de l'année 2024, elles devraient relancer progressivement la machine. 

En parallèle, Marseille profitera d'un nouvel attrait et d'une magnifique exposition dans le cadre des Jeux Olympiques 2024. La flamme arrivera au Vieux-Port en mai et la ville accueillera des compétitions de voile et de football cet été. Cela va contribuer à mettre en valeur Marseille et à attirer de nouveaux acquéreurs potentiels. 

Nous avons connu le même engouement, lorsque Marseille a été désignée "Capitale européenne de la culture" en 2013. Cela a changé l'image de la ville et a attiré de nouveaux habitants. 

Qui sont les acquéreurs ?

La grande majorité des acquéreurs n'est pas marseillaise, car malheureusement, les Marseillais n'ont pas les moyens d'acheter. 

Depuis quelques années, beaucoup de Parisiens avec un pouvoir d'achat plus important et qui peuvent payer comptant, viennent s'y s'installer ou investir, car les prix immobiliers restent relativement bas par rapport à d'autres villes françaises. 

Les primo-accédants sont-ils de retour ?

Pas encore. Avec le contexte actuel, les primo-accédants ne disposent pas de suffisamment d'apport, il devient compliqué d'avoir un dossier de financement suffisant pour pouvoir acheter. Leur capacité d'emprunt a relativement diminué, due à la forte hausse des taux en 2023. 

La tendance devrait s'améliorer progressivement dans les mois à venir, avec un léger assouplissement des conditions de prêt au niveau des banques. 

Comment évoluent les prix à Marseille ?

L'analyse n'est pas simple à Marseille. En moyenne, les prix ont très légèrement augmenté en 2023.  

Ce qui caractérise Marseille est son panorama de prix extrêmement large, avec des arrondissements jusqu'à 5 fois plus chers que d'autres. 

Les quartiers les plus recherchés sont le 5e, 6e, 7e, 8e, 9e et 12e arrondissements, qui ont tiré les prix vers le haut. Tandis que les quartiers Nord (3e, 14e et 15e arrondissements) connaissent une baisse, car l'offre y est beaucoup plus importante que la demande. 

Certains arrondissements ont le vent en poupe : notamment le 4e et le 9e, qui deviennent recherchés, et qui voient une augmentation de leur tarif, lié à des demandes plus importantes. On est donc plutôt sur du rattrapage que sur des prix exorbitants. 

Il faut garder en tête qu'à Marseille, les prix sont particulièrement accessibles par rapport à ceux d'autres métropoles. Et ce, malgré les corrections que l'on a pu avoir les années passées. 

Enfin, on observe encore de nombreux prix très élevés en vitrine, mais avec de fortes négociations possibles. Sous la pression des vendeurs, les agents immobiliers n'hésitent pas à entrer des mandats avec des prix élevés, souvent bien au-dessus du prix marché. D'où l'importance d'être bien accompagné, avec un chasseur immobilier, qui vous permettra d'acheter au bon prix, c'est toute notre valeur ajoutée aujourd'hui !

Quels sont les quartiers les plus recherchés ?

Historiquement, ce sont les 6e, 7e et 8e arrondissements qui sont les plus recherchés, du fait de leur situation, de leur proximité à la mer, de la sécurité et pour les services qu'ils proposent. 

Des arrondissements connaissent une nouvelle dynamique. Les 4e et 5e arrondissements accueillent de plus en plus d'habitants. Ces derniers y recherchent des prix plus bas, une vraie vie de quartier et un style de vie bohème. Leur facilité d'accès (métro/tram) et leurs nouvelles offres de services (magasins, restaurants...) en font des quartiers tendances. 

Enfin, le 12e arrondissement, notamment le quartier Saint-Barnabé, qui a été embelli l'an dernier, est très recherché par les familles. Il offre un cadre de vie plus calme, tout en étant extrêmement bien desservi grâce au métro (à 10 minutes du Vieux-Port). 

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Quels sont les quartiers idéaux pour investir ? Pourquoi ?

Cela va dépendre du type d'investissement recherché. 

Pour un investissement "patrimonial", je conseillerai les 4e et 10e arrondissements qui proposent des prix encore raisonnables, et qui sont très proches de la Timone et de la faculté. Ce sont des quartiers idéaux pour les étudiants et le personnel hospitalier, avec une demande locative importante, et donc une assurance de louer facilement son bien. 

Le 2e arrondissement présente également un intérêt avec le développement du centre d'affaires Euroméditérannée ; idéal pour des cadres de passage, en recherche de location, et également proche de la gare. 

Enfin, pour des investisseurs désirant plus de rendement, et n'ayant pas peur de faire un pari sur l’avenir, le 3e arrondissement est une option à envisager. Les prix sont vraiment bas, et de bonnes opportunités sont à saisir. 

Y a-t-il un « exode » vers la périphérie ?

Marseille est entourée de villes présentant de nombreux avantages, pour qui veut sortir de l'animation de la cité phocéenne ! 

Au nord-ouest sur la Côte Bleue, des villes telles que Carry-le-Rouet et Sausset-les-Pins, offrent un cadre de vie très agréable, hors saison touristique. Côté Est, Cassis, La Ciotat, Saint-Cyr-sur-Mer et Bandol, attirent également les acquéreurs. En revanche, les prix y sont très chers et le marché immobilier assez figé. La demande y est forte, mais l'offre ne suit pas. 

Enfin, pour ceux qui veulent rester proches de Marseille, mais profiter d'un cadre de vie plus apaisé, Aubagne et surtout Allauch sont de très bons points de chute.

Mon conseil le plus avisé : le choix du lieu d'habitation doit être mûrement réfléchi. Les déplacements, notamment en voiture, dans la région marseillaise, sont très compliqués, avec de nombreux bouchons. Il est donc essentiel de bien cerner toutes les composantes de son projet immobilier avant d'acheter.

D'où l'importance de se faire aider par un chasseur immobilier, qui connaît parfaitement son secteur et qui vous conseillera des zones faciles d'accès. 

Quels types de biens sont les plus recherchés ? Combien coûtent-ils ?

Les prix à Marseille sont plutôt bas par rapport à d'autres métropoles. Les acquéreurs sont donc plus exigeants et vont rechercher des biens plus grands avec de nombreux critères. Les appartements de plus de 3 pièces avec extérieur et les maisons sont les biens les plus recherchés.  

Dans les bons quartiers, il faut compter à minima 330 000 € pour un 3 pièces. Pour des maisons, il faudra tabler sur des budgets dépassant les 500 000 € minimum. Il reste compliqué de donner des fourchettes de prix, sachant qu'elles peuvent être très élastiques suivant le quartier.  

Autre élément à prendre en considération, de nombreux immeubles à Marseille ne sont pas très bien entretenus. Certaines copropriétés sont en assez mauvais état. Il est donc indispensable d'être très vigilant, de se renseigner sur l'état de l'immeuble, de lire les PV d'AG pour ne pas avoir de mauvaises surprises après son achat. Il est plus difficile de bien acheter que de bien vendre, d'où l'importance de se faire accompagner par un chasseur immobilier pour ne pas regretter son acquisition. 

Enfin, dans de nombreux quartiers, les places de stationnement sont très rares, car la ville est pauvre en transport en commun. Les Marseillais sont donc nombreux à se déplacer en voiture, ce qui crée de grandes difficultés pour stationner. La conséquence : dans certains quartiers, des boxes de stationnement peuvent se négocier à plus de 60 000 €. 

Y a-t-il un impact de la modification de la fiscalité des locations de courte durée sur les recherches à Marseille ?

L'accession au logement est très difficile à Marseille. Et l'activité Airbnb, qui s'y est développé à outrance, n'a rien fait pour arranger cela. Aujourd'hui, on estime qu'il y a plus de 10 000 logements sur Marseille qui sont en location courte durée. Marseille attire de nombreux touristes, notamment les week-ends. Si vous ajoutez à cela, une offre hôtelière insuffisante, Airbnb ne pouvait que prospérer dans la cité phocéenne. 

Mais c'était sans compter sur la révolte des Marseillais. Des quartiers comme le Panier, qui est le plus ancien de Marseille, voient défiler tous les jours de nombreux touristes. Cela a eu pour conséquence de vider les logements de leurs habitants.  

Des mesures plus drastiques vont être déployées, pour endiguer au maximum l'impact du Airbnb ce qui, à mon sens, devrait limiter à terme les recherches de ce type à Marseille et "rendre" des logements au Marseillais. 

Conclusion

En somme, le marché immobilier à Marseille, malgré ses fluctuations, reste riche en opportunités pour les acquéreurs en 2024. Entre reprise post-ralentissement et attractivité renforcée par des événements d'envergure, la ville promet des perspectives intéressantes pour ceux qui cherchent à y investir ou à s'y installer. L'accompagnement par un chasseur immobilier est essentiel pour appréhender au mieux ce marché complexe et concrétiser un achat qui répond parfaitement à vos attentes. Avec Mon Chasseur Immo, faites le choix d'un allié de confiance pour transformer votre projet immobilier à Marseille en un achat simple, sûr et efficace.