L'année 2024 marque une période de transformation pour l'immobilier de bureaux en régions. Si le volume de transactions a connu une légère baisse, le marché continue d'afficher une forte attractivité, avec des opportunités à saisir tant pour les entreprises que pour les investisseurs. Avec 1,43 million de m² commercialisés (source : BNP Paribas Real Estate, 2024), les régions captent 45 % de l'activité nationale, confirmant leur place stratégique dans le paysage immobilier français. Cette répartition montre une poursuite de la décentralisation des activités tertiaires, soutenue par la recherche d'un meilleur cadre de vie et d'une optimisation des coûts pour les entreprises.
Une demande qui se structure différemment
La typologie des transactions a évolué. Si le segment des surfaces intermédiaires (1 000 à 5 000 m²) a reculé de 27 %, les petites surfaces (<1 000 m²) et les grandes surfaces (>5 000 m²) ont mieux résisté, avec respectivement une baisse de seulement 6 % et 2 % (source : BNP Paribas Real Estate, 2024). Cette répartition traduit deux tendances majeures :
- Une flexibilité accrue : les entreprises cherchent des espaces adaptés à de nouvelles organisations du travail, avec davantage d'espaces collaboratifs et de solutions hybrides.
- Une stabilité sur les grands projets : les acteurs institutionnels et industriels restent dynamiques et continuent d'investir dans des surfaces importantes.
Des métropoles régionales toujours attractives
Le dynamisme de certaines villes se confirme en 2024 :
- Lyon reste en tête avec 249 000 m² placés, conservant son statut de première métropole régionale.
- Lille et Aix-Marseille affichent respectivement 152 000 et 140 000 m², montrant un intérêt constant pour ces régions stratégiques.
- Montpellier et Nancy dépassent leur moyenne historique, prouvant que certaines villes de taille intermédiaire tirent profit d’un marché en évolution.
Une offre qui se renouvelle et qui favorise la modernisation
L'augmentation de l'offre disponible (à 3 millions de m², soit une hausse de 14 % en un an) ouvre la voie à une modernisation du parc immobilier existant. Le marché régional se distingue par une forte présence de bureaux de seconde main (à hauteur de 70 %), offrant des opportunités aux investisseurs souhaitant rénover et adapter ces espaces aux nouveaux standards environnementaux et aux besoins des entreprises.
Les loyers restent globalement stables, avec une légère tendance à la hausse sur les bureaux neufs. L'écart de coût avec l'Île-de-France maintient une forte attractivité des régions, tant pour les entreprises que pour les investisseurs.
Des perspectives positives pour 2025
Malgré une baisse ponctuelle des investissements (-17 % en 2024, soit 1,6 milliard d’euros investis), l'intérêt des acteurs immobiliers reste soutenu, notamment sur les actifs offrant un bon potentiel de rendement et de transformation. Avec la réduction attendue de la construction de bureaux neufs, les surfaces existantes bien situées et modernisées seront de plus en plus recherchées.
Le marché des bureaux en régions est donc en phase d'adaptation et d'opportunités. Les villes qui sauront moderniser leur offre et proposer des espaces en phase avec les nouvelles attentes des entreprises tireront le meilleur parti de cette évolution. La tendance à la décentralisation et à la revalorisation des bureaux existants laisse entrevoir un marché plus structurant et dynamique pour les années à venir.
Toutefois, investir dans les bureaux présente des défis non négligeables. L'augmentation des normes environnementales impose des coûts de mise aux normes parfois élevés, et la demande en bureaux traditionnels est fragilisée par l'essor du télétravail. De plus, les taux de vacance restent fluctuants, et la rentabilité dépend souvent d'un bon emplacement et d'une stratégie de modernisation efficace.
Face à ces incertitudes, d'autres formes d'investissement immobilier peuvent offrir plus de stabilité et de rendement, selon les besoins et les objectifs patrimoniaux. L'investissement locatif résidentiel, par exemple, bénéficie d'une demande soutenue et présente une meilleure résilience face aux évolutions du marché. De même, les actifs immobiliers hybrides, comme les résidences étudiantes ou seniors, sont en plein essor.
Nos chasseurs immobiliers sont à votre disposition pour vous accompagner dans la recherche d'opportunités adaptées à votre stratégie d'investissement. Que vous recherchiez un placement stable ou un projet à forte valorisation, d'autres options peuvent être envisagées pour optimiser votre rendement et réduire les risques liés à l'évolution du marché tertiaire.
Sources : BNP Paribas Real Estate, "Analyse du marché des bureaux en régions - T4 2024".
