5 questions sur le marché du crédit immobilier

Coronavirus oblige, le confinement a figé le marché immobilier pendant deux mois. Avec la reprise de l’activité, le 11 mai dernier, les regards se tournent désormais vers les banques. Afin de concrétiser leurs projets, les emprunteurs sont attentifs à l’état du marché immobilier. Quid du traitement des dossiers de financement ? Des taux de crédit ? Des conditions d’octroi des prêts ? On fait le point en 5 questions.

1. Les banques acceptent-elles les nouvelles demandes de financement immobilier ?

Le confinement a pris tout le monde de court. Comme toutes les entreprises, les banques ont été contraintes de composer du mieux qu’elles pouvaient avec la crise sanitaire. Ce qui a pu occasionner un ralentissement dans le traitement des dossiers de demandes de financement.

Conséquence : certaines banques ont privilégié les demandes déjà engagées, avant le confinement, avant d’analyser tout nouveau dossier.

Toutefois, au fil des nouvelles procédures et d’une organisation du travail repensée, la situation s’est progressivement débloquée. Aujourd’hui, toutes les banques reprennent l’étude des nouveaux dossiers.

2. Les banques durcissent-elles les conditions d'obtention d’un crédit immobilier ?

Si les banques se montrent certes plus rigoureuses dans l’étude des dossiers de financement, cette attitude ne découle en rien de la crise du coronavirus.

En réalité, elles suivent les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de décembre 2019.

Dans le cadre de la prévention des risques systémiques et d’une préservation de la stabilité financière, le HCSF exhorte établissements de crédits et banques à la plus grande prudence dans l’octroi de crédits immobiliers.

Ainsi, le HCSF recommande d’observer les critères suivants :

• Plafonner le taux d’effort des emprunteurs à 33 % de leurs revenus ;
• Limiter la durée des crédits immobiliers à 25 ans.

Une flexibilité trimestrielle de 15 % est admise dans la production de nouveaux crédits. En contrepartie, un endettement correspondant à un maximum de 7 années de revenus est alors préconisé pour les crédits bénéficiant de la flexibilité.

En clair, les banques ne dérogent plus à ces critères d’octroi de crédit. Dans les faits, ces mêmes critères ont pour effet de recaler une partie des dossiers d’emprunteurs modestes.

3. Pourquoi certains bons profils peuvent voir leur dossier de financement refusé ?

Le système français de protection des emprunteurs prévoit un taux d’usure au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter.

Concernant les crédits immobiliers, le taux d’usure est établi pour un trimestre par la Banque de France en observant les TAEG des prêts immobiliers signés le trimestre précédent.

Étant donné que  les préconisations du HSCF ont conduit les banques à privilégier les meilleurs profils, bénéficiant donc des taux les plus intéressants, le taux d’usure du 2^ème trimestre 2020 a vu son plafond réduit.

Le taux d’usure s’établit à :

• 2,40 % pour les prêts à taux fixes compris entre 10 et 20 ans ;
• 2,51 % pour les prêts à taux fixes supérieurs à 20 ans.

Sachant que le calcul du Taux Annuel Effectif Global est un mille feuille mathématique intégrant :

• le taux du crédit immobilier,
• le taux de l’assurance emprunteur,
• les frais de dossier ainsi que,
• les frais de garantie,
• la baisse du taux d’usure couplée à,
• un relèvement des taux de crédit dans certaines banques.

Des dossiers d’emprunteurs sont automatiquement exclus car dépassant le taux d’usure. CQFD.

La hausse des taux de crédit, même très faible, suffit à bloquer des emprunteurs aux profils pourtant considérés comme bons.

Cette situation ne semble que passagère, butant uniquement sur un point technique. Les banques ayant connaissance de cette problématique veilleront à rester dans les limites imposées par la réglementation afin de limiter drastiquement le nombre de dossiers refusés.

4. La crise du Covid-19 a-t-elle changé quelque chose pour les crédits immobiliers ?

Les banques anticipent une dégradation économique à partir de la fin de l’année 2020. Elles sont donc plus attentives aux secteurs d’activités dans lesquels travaillent les emprunteurs.

Les salariés évoluant dans les secteurs à risque (commerces, restauration, automobile, aérien) sont ainsi moins susceptibles de passer sous les radars bancaires.

5. Le marché du crédit immobilier risque-t-il de se gripper ?

Cette perspective paraît peu probable pour plusieurs raisons :

• La Banque Centrale Européenne a récemment confirmé le maintien de sa politique de taux bas. Par conséquent, le taux des crédits immobiliers devrait suivre la même ligne, hors fluctuations temporaires comme cela a pu être le cas pendant le confinement ;
  
  
• Les crédits immobiliers constituent un produit d’appel pour les banques qui fidélisent ainsi leur clientèle pendant des décennies. Il n’est donc pas dans l’intérêt commercial des banques de gripper le marché du crédit immobilier;
  
  
• La concurrence entre établissements financiers évite une remontée des taux trop importante, trop brutale. Si une remontée des taux n’est pas exclue, rappelons tout de même le niveau extrêmement bas auxquels ils se situent. De l’ordre de 1.25 %, en moyenne, en mai 2020 selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA ;
  
  
• La filière de l’immobilier est un poids lourd de l’économie française : 2 millions d’emplois et 11 % du PIB. On voit mal le gouvernement rester les bras croisés en attendant la chute…

Conclusion

Si les banques sont plus rigoureuses dans l’octroi de crédits, il ne s’agit pas forcément d’une mauvaise nouvelle.

D’une part, cette posture évite une crise systémique du marché du crédit immobilier.

D’autre part, cela permet de relativiser. En effet, la capacité d’emprunt et le dossier de financement sont des éléments essentiels dans un projet d’achat immobilier, mais il ne faut pas en faire l’alpha et l’oméga d’un projet.

La définition intrinsèque de votre projet est bien plus importante que l’analyse financière elle-même et autres montages financiers alambiqués. En d’autres termes, on ne met pas la charrue avant les bœufs.

Cette approche permet d’éviter les erreurs en vous orientant sur un logement qui vous correspond réellement. Vous pouvez vous pencher sur cette phase indispensable, seul ou en étant bien conseillé.

Chez Mon Chasseur Immo, nous vous accompagnons dès la genèse de votre projet et comptons parmi nos partenaires des courtiers immobiliers réputés.

Grâce à l’expertise de ces derniers, les dossiers de financement sont optimisés et rendus plus présentables auprès de leurs partenaires bancaires. De ce fait, vous augmentez vos chances d’obtenir une réponse favorable.

Enfin, n’oublions pas, qu’en moyenne, nos clients économisent 6% sur leur budget initial, nos honoraires compris, offrant ainsi une marge de sécurité budgétaire non négligeable dans un projet.

À surveiller également, le développement du télétravail qui peut redistribuer quelques cartes et permettre à certains acheteurs d’élargir leurs recherches dans des contrées plus accessibles. De quoi faciliter les accords de financement des banques puisque les budgets seraient moindres faisant chuter leur prise de risque d’autant.