Loi « Habitat dégradé » : Ce que change la réforme pour la rénovation des logements insalubres en 2025

La loi « Habitat dégradé », officiellement la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, marque une avancée majeure dans la lutte contre les logements insalubres et les copropriétés en difficulté en France. Face à un parc immobilier vieillissant et à des milliers d’immeubles en état de délabrement, cette loi vise à simplifier et accélérer la rénovation des habitats dégradés. Avec des mesures phares comme l’expropriation anticipée, le diagnostic structurel obligatoire et le renforcement des sanctions contre les marchands de sommeil, elle apporte des solutions concrètes aux collectivités et aux propriétaires. Depuis février 2025, un premier texte d’application précise ses modalités d’exécution, rendant ces dispositifs immédiatement opérationnels. Décryptage des principaux axes de cette réforme essentielle pour améliorer la qualité du logement en France.

Contexte et origine de la loi

Bien que la loi principale soit la n° 2024-322, promulguée le 9 avril 2024, elle s’inscrit dans un contexte d’urgence pour réhabiliter environ 1,5 million de logements en copropriétés fragiles ou dégradées. Cette législation est le fruit de rapports de terrain – notamment celui de Mathieu Hanotin (maire de Saint-Denis) et Michèle Lutz, remis en octobre 2023 – qui avaient déjà mis en exergue la nécessité d’une action préventive et d’outils renforcés pour lutter contre l’habitat indigne.

Dispositifs clés de la loi

1. Intervention préventive et diagnostic structurel

• Diagnostic structurel obligatoire :
  Les communes peuvent désormais instaurer, pour les immeubles collectifs de plus de 15 ans, un diagnostic structurel décennal. Ce diagnostic, réalisé par un professionnel qualifié, permet d’identifier les risques majeurs (insalubrité, risque d’effondrement) et d’anticiper des travaux nécessaires.
• Intégration au plan pluriannuel de travaux (PPT) :
  Dans les copropriétés, le diagnostic peut être intégré dans le PPT afin d’optimiser la planification des rénovations.

2. Facilitation des travaux en copropriété

• Emprunt collectif simplifié :
  Pour financer les travaux de rénovation ou de mise en sécurité, la loi autorise désormais le recours à un emprunt collectif décidé par une majorité simple en assemblée générale. Les copropriétaires opposés doivent notifier leur refus dans un délai de deux mois et s’acquitter de leur part dans les six mois.
• Travaux affectant les parties communes :
  Un copropriétaire peut entreprendre, à ses frais, des travaux d’isolation ou de rénovation sur des éléments communs, pourvu que ces interventions ne compromettent pas la structure ni les droits des autres occupants.

3. Expropriation « à titre remédiable » et réhabilitation

• Expropriation anticipée :
  La nouvelle procédure permet aux autorités d’exproprier un immeuble avant que sa dégradation ne devienne irréversible, dès lors qu’il a fait l’objet de deux arrêtés de mise en sécurité ou d’insalubrité non suivis d’effet au cours des dix dernières années. Cette mesure est accompagnée d’un plan de relogement pour les occupants.
• Relogement temporaire :
  En cas d’expropriation, des solutions temporaires (exonérées de certaines formalités d’urbanisme) permettent de reloger les habitants pendant les travaux.

4. Renforcement de la lutte contre les marchands de sommeil

• Sanctions alourdies :
  Les peines encourues sont portées à 7 ans de prison et 200 000 euros d’amende, contre 5 ans et 150 000 euros auparavant. En cas de récidive, une interdiction prolongée d’acheter des biens locatifs est prévue.
• Mesures de remboursement :
  Les locataires qui ont payé leur loyer alors que l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté d’insalubrité peuvent demander la restitution des sommes versées.

5. Mesures spécifiques pour l’outre-mer

• Démolition accélérée :
  À Mayotte et en Guyane, les constructions illégales peuvent être démolies dans un délai de 96 heures après leur édification, une mesure renforcée par rapport aux délais antérieurs.
• Sortie d’indivision simplifiée :
  Pour limiter les blocages dans la gestion des biens, la loi prévoit des procédures simplifiées pour sortir d’indivision successorale.

6. Financement et incitations

• Création d’un fonds national :
  Ce fonds, alimenté par l’État, les collectivités et des contributions européennes, vise à soutenir financièrement les projets de rénovation.
• Incitations fiscales :
  La réduction Denormandie est prolongée jusqu’en 2027 et étendue aux copropriétés en difficulté, facilitant ainsi les investissements dans la réhabilitation.

Le premier texte d’application (février 2025)

En février 2025, un premier texte d’application a été publié pour préciser certains aspects de la loi, notamment :

• Clarification des modalités d’expropriation :
  Ce texte définit de manière plus opérationnelle les conditions pour recourir à l’expropriation « à titre remédiable », en détaillant les étapes et les critères permettant d’identifier un immeuble à risque.
• Renforcement du rôle des syndics d’intérêt collectif :
  Il met en lumière le rôle accru des syndics dans la gestion des copropriétés sous mandat ad hoc ou en administration provisoire, en leur fournissant des outils renforcés pour informer et mobiliser les copropriétaires.
• Planification de décrets complémentaires :
  D’autres décrets, attendus d’ici 18 mois (vers octobre 2025), viendront compléter les aspects techniques, notamment concernant les compétences requises pour les diagnostics structurels et la mobilisation des fonds publics.

Ces précisions visent à rendre la loi immédiatement applicable sur le terrain, en répondant aux attentes des collectivités locales qui réclamaient des outils concrets pour anticiper la dégradation des immeubles.

Analyse et perspectives

Points Forts :

• Prévention et anticipation :
  En imposant un diagnostic structurel et en facilitant le financement des travaux, la loi se positionne comme un outil préventif essentiel.
• Intervention rapide :
  La procédure d’expropriation « à titre remédiable » permet aux autorités d’agir avant qu’un immeuble ne devienne irrémédiablement dangereux.
• Adaptation aux contextes locaux :
  Les mesures spécifiques pour l’outre-mer montrent une volonté d’adapter la législation aux réalités régionales.

Limites et critiques :

• Engagement financier :
  Le succès de ces mesures dépend fortement d’un engagement financier massif de l’État, sans quoi certaines copropriétés très endettées pourraient rester en difficulté.
• Réactions des professionnels :
  Des acteurs tels que l’Association des responsables de copropriété (ARC) estiment que, malgré ses avancées, la loi ne va pas assez loin pour résoudre l’ampleur du problème.

Bien que la loi « Habitat dégradé » soit officiellement votée et promulguée en avril 2024, le premier texte d’application publié en février 2025 apporte des précisions indispensables, notamment sur l’expropriation préventive et le rôle des syndics. Ces mesures visent à transformer de manière concrète l’approche de la rénovation dans les copropriétés dégradées, en misant sur la prévention et une action rapide des autorités locales. Toutefois, son efficacité dépendra de la mobilisation financière et de la capacité des acteurs locaux à mettre en œuvre ces outils dans un contexte souvent complexe.