Une hausse possible des frais de notaire en 2025 : quels impacts pour le marché immobilier ?

Les droits de mutation à titre onéreux, souvent appelés "frais de notaire," sont des taxes perçues par les départements et communes sur chaque transaction immobilière. Avec un budget 2025 tendu, le gouvernement envisage de les augmenter pour compenser la baisse des recettes fiscales due au ralentissement du marché immobilier. Cette décision, bien que bénéfique pour les finances des collectivités locales, pourrait freiner l’accès à la propriété, réduire les transactions et peser sur l'ensemble du marché.

1. Que contiennent les "frais de notaires"

Les frais de notaire, souvent appelés à tort ainsi, se décomposent en réalité en plusieurs catégories, regroupées sous le terme de frais d’acquisition. Voici les principaux éléments qui les composent :

1. Les émoluments du notaire : il s’agit de la rémunération versée au notaire pour la rédaction de l'acte authentique de vente. Ces émoluments sont calculés selon un barème légal progressif, fixé par l’arrêté du 28 février 2020. Par exemple, pour un bien de 150 000 €, les émoluments sont d’environ 1 595,75 €. Les notaires peuvent également accorder une remise partielle de 20 % sur cette rémunération, applicable pour les transactions supérieures à 100 000 €.

2. Les frais et débours : ces frais représentent les dépenses que le notaire effectue au nom de son client pour les démarches administratives liées à la vente (inscription des garanties hypothécaires, frais de publication, etc.). Ils couvrent notamment les honoraires de tiers, comme les géomètres, et sont obligatoires pour formaliser la transaction.

3. Les droits de mutation : cette taxe, qui constitue la majeure partie des frais d’acquisition, est versée aux collectivités locales (commune, département) et à l’État. Son taux dépend de la localisation géographique et de la nature du bien. Pour les logements anciens, elle représente en moyenne 5,8 % du prix de vente dans la majorité des départements, tandis que certains (comme l’Indre, l’Isère, et le Morbihan) appliquent un taux réduit de 5 %. Dans le cas des logements neufs, la taxe est plus faible, s'élevant à 0,7%.

Différence entre frais de notaire et droits de mutation

Bien que l’expression frais de notaire soit couramment utilisée, elle peut prêter à confusion. En réalité, seuls les émoluments constituent la part perçue directement par le notaire. Les droits de mutation et autres débours constituent des taxes et frais obligatoires, que le notaire collecte pour le compte de l’État et des collectivités locales. Pour une transaction dans l’immobilier ancien, ces frais d’acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat, tandis que pour le neuf, ils varient de 2 à 3 %.

Une augmentation de 1 % de ces frais signifie que les futurs propriétaires devront épargner davantage pour couvrir cette charge supplémentaire. Ce coût additionnel pourrait dissuader de nombreux primo-accédants, dont les ressources sont souvent limitées, de s’engager dans un achat immobilier, augmentant ainsi les inégalités d'accès à la propriété.

2. Contexte de la hausse des frais de notaire

Depuis quelques années, les départements français, qui bénéficient d'une part substantielle des droits de mutation, ont vu leurs recettes diminuer en raison de la baisse des ventes immobilières, exacerbée par les récents taux d’intérêt élevés. En effet, les transactions immobilières ont chuté de près de 32 %, entraînant une perte estimée à trois milliards d’euros pour les départements depuis 2023. À ce jour, les droits de mutation représentent environ 4,5 % du prix de vente d'un bien, un pourcentage que les collectivités souhaitent voir passer à 5,5 %.

En parallèle, les collectivités doivent également gérer une explosion des dépenses sociales. Cette pression a poussé les départements à formuler une demande de hausse, qui serait aujourd’hui en examen au sein du gouvernement. Si cette demande est acceptée, les frais de notaire atteindraient 8 à 10 % du prix d'achat pour les biens anciens, et entre 3 et 4 % pour les logements neufs.

3. Impact sur le volume de transactions

En alourdissant la facture d'acquisition, cette hausse pourrait entraîner une réduction notable des transactions. Le marché immobilier repose sur un équilibre délicat, et des coûts plus élevés pour les acheteurs pourraient réduire leur appétit pour l'acquisition, impactant directement le dynamisme du marché.

Moins de transactions signifie aussi moins de recettes globales issues des droits de mutation pour les collectivités locales, ce qui pourrait finalement avoir l’effet inverse de celui recherché. En outre, un marché moins actif peut également affaiblir les prix de l’immobilier, aggravant ainsi la situation pour les propriétaires souhaitant vendre.

4. Conséquences sur les prix de l'immobilier

En théorie, les vendeurs pourraient ajuster les prix de vente à la baisse pour compenser la hausse des frais de notaire et attirer ainsi davantage d'acheteurs. Mais en pratique, ce mécanisme d’ajustement des prix n'est pas toujours immédiat ni automatique. Dans de nombreux cas, les vendeurs considèrent ces droits de mutation comme une charge supportée par les acquéreurs, et non comme un élément devant influencer le prix de cession.

Ainsi, sans un ajustement des prix de vente, les acheteurs pourraient renoncer à leur projet, ce qui diminuerait la demande et, par conséquent, le dynamisme du marché. Cela risquerait également de maintenir un stock important de biens en vente, susceptible de faire baisser progressivement les prix.

5. Comparaison internationale et attractivité économique

La France affiche déjà l’un des niveaux les plus élevés de droits de mutation en Europe, ce qui nuit à l’attractivité de son marché immobilier pour les investisseurs étrangers et nationaux. Une augmentation de ces frais pourrait accentuer cette disparité, en éloignant davantage les acquéreurs potentiels. En effet, les acheteurs se tourneraient vers des marchés immobiliers moins taxés, favorisant ainsi l’investissement dans des pays où la fiscalité est plus clémente.

À plus large échelle, la hausse des frais de notaire pourrait donc affaiblir la compétitivité du secteur immobilier français, freinant potentiellement la croissance économique à un moment où le pays cherche à stabiliser ses finances publiques et relancer son attractivité.

6. Réactions des acteurs du marché et implications politiques

Cette potentielle hausse des frais de notaire suscite des critiques et des inquiétudes au sein des professionnels de l’immobilier, des notaires et des acheteurs. Les associations de défense des consommateurs et des organisations immobilières estiment que cette mesure pourrait ralentir l’activité du secteur, ce qui irait à l’encontre des objectifs de relance économique.

Les élus locaux se retrouvent dans une position délicate : bien que la hausse des droits de mutation pourrait fournir une bouffée d'air financier aux départements, elle risque d’aliéner une partie de leur électorat. Dans ce contexte, les responsables politiques pourraient hésiter à approuver une telle mesure, redoutant la réaction des électeurs lors des prochaines élections.

Conclusion : quel avenir pour le marché immobilier avec une hausse des frais de notaire ?

La hausse des droits de mutation représenterait une double peine pour les acquéreurs, déjà impactés par des taux d’emprunt en hausse et des prix immobiliers élevés. Si cette mesure venait à être adoptée, elle pourrait provoquer un effet de ralentissement généralisé sur le marché immobilier français, avec une diminution des transactions, un affaiblissement des prix, et des difficultés accrues pour les primo-accédants.

Pour les collectivités locales, cette mesure pourrait apporter un soulagement financier temporaire, mais elle comporte aussi des risques de long terme, notamment si elle contribue à une stagnation du marché. Les décideurs devront donc peser soigneusement les impacts à court et à long terme de cette mesure pour éviter un effet domino potentiellement nuisible pour l'économie française et le secteur immobilier.