Les fondamentaux de la copropriété

Propriétaires et futurs acquéreurs, lisez cet article pour découvrir tout ce que vous devez savoir sur les fondamentaux de la copropriété. Apprenez les enjeux du règlement de copropriété et les conséquences de ses clauses, depuis la destination de l’immeuble jusqu’à l’affectation des parties communes et privatives et leur usage. Des connaissances utiles pour une gestion et un investissement avisé.

Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété désigne la forme d’organisation d’un immeuble bâti ou d’un ensemble immobilier au sein duquel plusieurs personnes possèdent des lots. Ces lots sont composés d’une partie privative qui appartient exclusivement au copropriétaire, et d’une quote-part des parties communes de l’immeuble.  

La copropriété peut être organisée de manière à permettre un usage partiel ou total d’habitation, ce qui offre la flexibilité aux copropriétaires d’utiliser leur lot pour une résidence principale ou secondaire, ou même de le destiner à la location.  

La gestion de la copropriété couvre l’entretien des parties communes et veille à ce que l’usage des lots privés respecte la destination de l’immeuble, qu’elle soit exclusivement résidentielle, mixte ou autre, conformément au règlement de copropriété.

La destination de l’immeuble

L’une des principales notions définies par le règlement de copropriété est la destination de l’immeuble. Il s’agit d’un concept juridique qui détermine l’usage principal auquel l’immeuble est destiné, c’est-à-dire si l’immeuble est prévu pour être habité, pour des bureaux, des commerces ou autre.

 La modification de la destination de l’immeuble nécessite généralement une décision prise à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les lots de copropriété

Chaque copropriété est divisée en plusieurs lots répartis entre les copropriétaires. Ces lots comportent les parties privatives et englobent une quote-part des parties communes.

Les parties privatives

Les parties privatives d’un bien immobilier appartiennent exclusivement à son propriétaire qui peut en profiter librement, dans le respect des règles établies par le règlement de copropriété.

Les parties communes

Les parties communes sont partagées entre tous les copropriétaires.

Elles comprennent les parties communes générales – partagées par tous les résidents, et les parties communes spéciales – utilisées seulement par certains copropriétaires. La distinction entre ces deux types d’espaces est essentielle pour comprendre comment fonctionne la copropriété et comment la gérer.

Parties communes générales

Il s’agit des parties de l’immeuble et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.  

Parties communes spéciales

Les parties communes spéciales, en revanche, sont des zones ou des installations partagées uniquement par un sous-ensemble de copropriétaires. Elles peuvent inclure les cours intérieures privatives ou les parkings ou garages, par exemple.

Importance de la distinction

La distinction entre parties communes générales et spéciales est cruciale pour déterminer les droits d'usage, les responsabilités en matière d'entretien et de réparation, ainsi que le calcul des charges de copropriété.

Les copropriétaires bénéficient et contribuent aux parties communes générales en proportion de leur quote-part dans la copropriété, tandis que les charges et l'usage des parties communes spéciales sont souvent répartis différemment, en fonction de l'utilité directe pour les copropriétaires concernés.

Le règlement de copropriété est un document central qui définit les règles d’utilisation des différents espaces inclus dans les lots de copropriété.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est obligatoire dans la gestion d’une copropriété. Il doit avoir été rédigé par un professionnel du droit, généralement un notaire.

Il établit notamment la destination de l’immeuble, ainsi que l’affectation des parties communes et des parties privatives, la destination de ces parties et leurs conditions de jouissance.

Le règlement peut prévoir différentes destinations pour un immeuble :

• Destination exclusive d’habitation 
• Destination principale d’habitation avec possibilité d’usage professionnel 
• Destination mixte d’habitation et commerciale 
• Destination exclusivement tertiaire 

Mais quelle est la portée de ces différentes destinations ?

Immeuble à destination exclusive d’habitation

Ce type de destination correspond à ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise stricte. Il préserve la qualité de vie des résidents et limite les nuisances potentielles qui pourraient provenir d’autres types d’activités.

Si vous recherchez un cadre de vie paisible, l’achat d’un appartement dans un immeuble à destination exclusive d’habitation vous garantit un environnement calme, sans les perturbations des activités commerciales ou professionnelles. Toutefois, cette option peut limiter vos possibilités si vous envisagez plus tard de transformer une partie de votre bien pour exercer une activité libérale, compte tenu de la stricte conformité exigée par le règlement de copropriété.

Immeuble à destination d’habitation avec possibilité d’usage professionnel

Ce cas de figure se définit par une clause d’habitation bourgeoise ordinaire et interdit les activités commerciales, sans exclure les activités libérales – dans la mesure où elles sont conformes à la destination de l’immeuble et n’interfèrent pas avec le droit des propriétaires à profiter tranquillement de leur bien.  

Immeuble à destination mixte d’habitation et commerciale

Cette destination permet une plus grande flexibilité, mais invite à un contrôle de la conformité de l’activité quant à la destination de l’immeuble. La notion de « standing » de l’immeuble jouera un rôle important dans le choix du commerce que la copropriété consentira à accueillir, ou non.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif et que vous achetez un bien dans un immeuble à destination mixte, vous pouvez profiter de la dynamique d’un quartier en louant votre appartement à des résidents tout en tirant parti de l’activité commerciale au rez-de-chaussée. Cette polyvalence peut augmenter la rentabilité de votre bien. Cependant, il est important de se référer au règlement de copropriété pour s’assurer que l’activité commerciale envisagée est conforme et ne nuira pas à la qualité de vie dans l’immeuble.

Immeuble à destination exclusivement tertiaire

Les activités tertiaires excluent les activités commerciales, artisanales, industrielles ou les professions libérales. Il s’agit d’activités de service, par exemple financiers tels que des banques ou assurances, ou encore les services immobiliers avec les agences immobilières.

L’intérêt de la distinction des différentes destinations d’immeuble

Pour les propriétaires en copropriété ou pour les futurs acquéreurs, connaître la destination d’un immeuble présente plusieurs utilités.  

Conformité d’usage

La première raison concerne la conformité d’usage : il s’agit de s’assurer que l’utilisation prévue pour le lot respecte bien les règles établies par la copropriété. Cela permet d’éviter les conflits d’intérêt et les litiges qui peuvent survenir en cas d’usage inapproprié d’un bien.

Planification de l’investissement

Pour un investisseur immobilier, comprendre les différentes destinations d'un immeuble est essentiel pour choisir un bien qui correspond à sa stratégie d'investissement. Par exemple, un logement situé dans un immeuble à usage mixte permet de générer des revenus à la fois résidentiels et commerciaux, c’est-à-dire des revenus issus de l’habitation et de l’activité commerciale.

Impact sur la valeur immobilière

Les bâtiments à usage mixte, par exemple, peuvent être perçus comme plus attractifs dans certains contextes urbains, ce qui augmente leur valeur immobilière. Comprendre l’usage prévu pour un immeuble aide à déterminer son potentiel d’augmentation de valeur.

La compréhension des destinations d’un immeuble permet de prendre des décisions éclairées qui correspondent aux besoins spécifiques des acquéreurs en termes de logement ou d’activités professionnelles et commerciales, afin de s’assurer ainsi une satisfaction à long terme.

Conclusion

La compréhension et la maîtrise des fondamentaux de la copropriété, depuis la délimitation des lots jusqu’aux spécificités du règlement de copropriété, est indispensable pour tout propriétaire ou futur acquéreur.

Que vous soyez déjà propriétaire ou en quête de votre futur chez vous, ces connaissances offrent non seulement un cadre de préservation des intérêts individuels et collectifs, mais elles constituent également une base solide pour pouvoir prendre une décision éclairée, anticiper les éventuels défis et tirer le meilleur parti de vote investissement immobilier.