Quel est le type d'investissement immobilier le plus rentable ?

La location meublée, investissement locatif immobilier le plus rentable.

L'investissement immobilier se décline sous plusieurs formes. Cet article s'attache à décrire les différentes typologies d'investissement sans tenir compte de la fiscalité perso et en se concentrant sur la rentabilité d'exploitation.

L'immobilier locatif reste une valeur refuge pour beaucoup car c'est un avoir tangible et qui peut générer un revenu régulier. C'est dans cette catégorie qu'on retrouve la location meublée, qui peut notamment s'appliquer aux investissements en résidences étudiantes ou seniors, mais pas seulement.

La location meublée, investissement le plus rentable

La location meublée se distingue comme un type d'investissement immobilier particulièrement rentable grâce à des loyers plus élevés et des avantages fiscaux attractifs.

Les biens meublés se louent généralement à un tarif supérieur par rapport aux locations nues, en raison du confort et de la commodité qu'ils offrent aux locataires qui n'ont pas besoin d'investir dans du mobilier. Ces loyers supérieurs induisent une rentabilité supérieure de 2 % en moyenne, par rapport à la location non meublée. Ce facteur ne s'observe pas uniquement à Paris, vous pouvez donc en profiter pour découvrir notre classement des meilleures villes où investir en 2024. 

La location meublée favorise une demande constante car elle attire divers profils de locataires : étudiants, jeunes professionnels, expatriés ou travailleurs en mission temporaire... cette constance de la demande assure une vacance locative réduite.

Au niveau fiscal, les revenus générés par la location meublée de longue durée (1 an ou 9 mois pour les étudiants) peuvent bénéficier de 2 régimes distincts. D'une part le micro BIC et d'autre part le régime réel. Le premier d'entre eux se caractérise par un abattement forfaitaire de 50 % des recettes, le second par la capacité à déduire toutes les charges financières et d'exploitation ainsi que l'amortissement de l'immeuble et des meubles. 

Les inconvénients de la location meublée

La location meublée induit un investissement initial en mobilier et une mobilité accrue des locataires par rapport à la location nue, car elle attire des locataires qui recherchent des logements temporaires ou transitoires. Ce turnover implique une gestion plus intensive du logement et un entretien régulier du mobilier.

L'immobilier commercial

L'immobilier commercial, quant à lui, porte sur l'achat de locaux destinés à des activités commerciales comme des magasins ou des entrepôts. Investir dans l'immobilier commercial présente des avantages certains cependant, l'investissement requis est généralement conséquent et le risque de vacance locative en cas de crise économique est élevé.

Les loyers issus de l'immobilier commercial sont très souvent plus élevés que ceux de l'immobilier résidentiel, ce qui permet d'obtenir des rendements attractifs et représente une compensation du risque encouru par la vacance locative. La longue durée des baux commerciaux (9 ans en France) offre une stabilité et une prévisibilité des revenus locatifs.

Les loyers commerciaux sont indexés majoritairement sur l'ILC mais dans les baux commerciaux, il est admis de choisir n'importe quel indice convenu entre les parties. De ce fait, les revenus augmentent régulièrement en fonction de l'indice de référence choisi. 

Ce type d'investissement permet de diversifier son portefeuille immobilier en incluant des actifs non résidentiels. Au-delà de la répartition du risque, l'investissement dans les locaux commerciaux présente un autre avantage : la liberté contractuelle du bail commercial. De ce fait, la répartition des charges peut être plus ou moins fortement déséquilibrée. En effet, il est tout à fait admis de mettre à la charge du locataire la quasi totalité des charges d'entretien du bâtiment et des équipements. Ceci est d'autant plus tolérable par le locataire qu'il est en mesure de l'inclure dans les charges de sa propre exploitation.

Les inconvénients de l'immobilier commercial

Le risque de vacance est élevé. En cas de départ d'un locataire, trouver un remplaçant peut prendre du temps, surtout si la surface commerciale est grande. De plus, l'investissement initial est important car les biens commerciaux sont souvent plus chers à l'achat que les biens résidentiels. La rentabilité de l'immobilier commercial est tributaire de la conjoncture économique : elle peut être fortement impactée par la santé économique générale et par les tendances du marché.

Les placements alternatifs

Si l'investissement résidentiel ou commercial offrent d'excellents rendements locatifs, les placements alternatifs comme les caves ou les garages peuvent aussi être lucratifs. Il s'agit d'un type d'investissement accessible et rentable pour les petits budgets, car la mise de départ reste relativement faible.

Investir dans une cave

Dans la plupart des grandes villes où le foncier s'avère particulièrement onéreux et rare, une cave est un bien très demandé. En effet, les surfaces habitables étant plus réduites qu'en périphérie ou en zone rurale, la nécessité d'un lieu de stockage est d'autant plus justifiée. De ce fait, la rentabilité peut atteindre les 10 %.

Investir dans un garage ou un parking

L'espace disponible en surface pour le stationnement des véhicules tend à se réduire année après année par la transformation de certains centres villes en zones piétonnières et/ou pistes cyclables exclusives. Le besoin voire la nécessité de bénéficier d'emplacements spécifiques devient de plus en plus prégnant.

La rareté des parkings et places de stationnement en font des biens de plus en plus coûteux. Cependant, au regard de la demande contrainte, la rentabilité est très intéressante et peut même atteindre les 10 % dans plusieurs des plus grandes villes françaises comme Paris, Lyon ou Marseille.

Pour en savoir plus sur les solutions d'investissement adaptées aux petits budgets, consultez notre article.