5 propositions de Mon Chasseur Immo pour relancer le marché immobilier

Mon Chasseur Immo analyse les mesures des partis politiques et fait 5 propositions pour relancer le marché immobilier.

L'annonce récente de la dissolution de l'Assemblée Nationale par le Président Emmanuel Macron a créé une onde de choc dans le paysage politique français. Bien que cette situation puisse générer des incertitudes à court terme, elle ouvre également la porte à des opportunités significatives pour le marché immobilier.

En accompagnant au quotidien les acheteurs immobiliers dans leur projet, depuis la réflexion sur leur cahier des charges jusqu'à l'entrée dans les lieux, Mon Chasseur Immo et son réseau de 170 chasseurs immobiliers répartis sur tout le territoire national sont un soutien précieux. Ils représentent un observateur éclairé du comportement et des attentes des Français en matière d'acquisition immobilière.

Frédéric Bourelly, CEO de Mon Chasseur Immo, analyse les programmes des partis politiques et formule 5 propositions concrètes et complémentaires pour sortir de la crise immobilière actuelle et impulser un "choc de confiance".

Selon Frédéric Bourelly : "Le sujet de l'accès à la propriété immobilière, notamment pour les jeunes, doit être au centre de nos préoccupations. C'est une des réponses pour leur redonner confiance en l'avenir, en les sécurisant et en leur permettant de se projeter. Et la confiance, c'est la clé de notre croissance économique. Il ne s'agit en aucun cas de privilégier des situations de rente". 

Analyse des mesures des principaux blocs politiques

Contexte immobilier : transactions et taux d'intérêt

Du fait de taux d'intérêts multipliés par 4 en 2 ans (de 1 à 4 %), le marché immobilier a connu une forte baisse des volumes de transactions de 30 % en 2 ans. On constate des prix en repli de l'ordre de 4 % sur les 12 derniers mois, dont une baisse de 10 % sur la seule capitale parisienne où réside de nombreux jeunes actifs.

Cette tendance à la baisse des volumes et des prix se poursuit depuis le début de l'année et il devient toujours compliqué de se loger, en location ou à l'achat. La baisse des prix semble se poursuivre ces dernières semaines, bien qu'elle ne soit pas prévue pour durer dans le temps.

Récemment, nous avons observé un début de baisse des taux qui sont passés de 4,3 % à 3,6 % pour un crédit immobilier sur 20 ans, ceci en quelques mois. Mais les évènements politiques récents pourraient mettre à mal cette éclaircie : les taux à court terme et à long terme (OAT) sont revenus à la hausse ces derniers jours.

Les taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sur 10 ans reflètent la confiance en l'économie pour les années futures et le niveau de maîtrise de l'inflation attendue. Plus ils sont élevés et plus la confiance est faible, puisque les prêteurs exigent des rendements élevés, leur prime de risque augmentant.

Une prise de conscience politique

L'instabilité politique actuelle représente à la fois un risque et une opportunité. Globalement, l'ensemble des partis politiques semblent avois pris conscience de la nécessité de relancer le secteur immobilier, notamment en facilitant l'accession à la propriété. Les mesures contenues dans leurs programmes en attestent.

La propriété immobilière représente bel et bien un facteur de confiance dans l'avenir et un levier de croissance pour l'économie.

Mesures politiques proposées lors de la campagne législative

Les programmes des 3 principaux blocs politiques en présence incluent des mesures importantes qui visent à revitaliser le marché immobilier. Celles-ci se superposent parfois entre elles parfois peuvent aussi, corrélées à d'autres politiques publiques (économiques, fiscales, environnementales etc.) générer des résultats diamétralement opposés.

Nous pouvons citer :

La suppression des droits de mutation pour les primo-accédants

Une mesure qui vise à faciliter l'accès à la propriété pour les jeunes et les primo-accédants, en réduisant les coûts initiaux d'acquisition.

La relance et la généralisation des prêts à taux zéro

Applicables potentiellement tant pour le neuf que pour l'ancien, cette initiative vise à rendre l'accès au crédit plus abordable.

La mise en place d'un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts

Une incitation fiscale pour alléger le coût des emprunts immobiliers, une mesure déjà mise en place dans le passé.

La suppression de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Mesure destinée à stimuler l'investissement dans l'immobilier, parfois remplacée par un retour de l'ISF ou nouvel IFF (Impôt sur la Fortune Financière, l'inverse du principe de l'IFI limité à la valeur des seuls actifs immobiliers).

La fin du bail à vie pour les logements sociaux

Cette proposition vise à rééquilibrer l'offre et la demande dans le secteur des logements sociaux, en fluidifiant leur accès pour les nouveaux occupants.

Favoriser les donations exonérées de droits de succession

Ceci pour encourager les transferts de patrimoine dans les familles afin de financer des projets immobiliers.

La relance de la construction neuve privée et sociale

Avec un accent sur les logements peu énergivores et les loyers maîtrisés. Une mesure qui doit générer des recettes pour l'État et permettre de lancer sur le marché des logements peu énergivores.

Le renforcement de la garantie universelle des loyers

Pour sécuriser à la fois les locataires et les propriétaires, avec la création potentielle d'un fonds de garantie des propriétaires.

Les 5 propositions de Mon Chasseur Immo pour relancer le marché immobilier

La relance du secteur immobilier passe nécessairement par une politique volontariste, qui nécessite la conviction que la propriété immobilière est avant tout un facteur de confiance en l'avenir pour les Français. Elle doit être considérée comme une activité économique nécessaire et génératrice de rentrées fiscales significatives pour le budget de l'État, et un symbole de l'accession sociale qu'il faut à tout prix maintenir.

Frédéric Bourelly, CEO de Mon Chasseur Immo, apporte 5 propositions aux mesures gouvernementales pour débloquer la situation actuelle et faciliter l'accession à la propriété. Les actions prioritaires se concentrent sur 5 axes.

1. Simplifier l'accès au crédit en 2 étapes

• Relancer le prêt à taux zéro de façon simple et avec le moins de conditions possible, tout en maintenant la granularité nécessaire pour éviter les déséquilibres.
• Généraliser la portabilité des emprunts en cours en cas d'achat-revente. Actuellement, le marché est en partie bloqué pour la raison que les emprunteurs ayant un crédit de 1 % doivent souscrire à un nouveau crédit à 4 %. C'est un sujet central : si les transactions ne se font pas, les banques elles-mêmes ne sont pas gagnantes et les taux sur les crédits en cours ne varient pas. Le sujet doit impérativement être débloqué.

2. Fluidifier les transactions par une baisse ou une suppression des droits de mutation (DMT) dans 2 cas

• Pour un premier achat en résidence principale, afin de faciliter l'accès à la propriété des jeunes et des primo-accédants et leur redonner une partie de la confiance perdue. L'effort doit être porté pour la jeunesse en priorité.
• En cas de revente d'un bien dans les 5 ans qui suivent son acquisition, et ce quelle que soit la destination de l'achat initial - résidence principale, résidence secondaire ou investissement.
  Cette action permet ainsi aux jeunes et aux actifs de faciliter les transitions de logement grâce à la réduction des frais de frottement liés à des achats-reventes rapprochés. Elle favorise la mobilité géographique et donc la mobilité professionnelle, qui s'étend à la situation du marché du travail, la situation de la croissance économique pour enfin toucher les fonds des recettes de l'État. Enfin, cette action augmente le volume de transactions immobilières et in fine, les recettes fiscales.

3. Créer un véritable statut du bailleur privé pour stabiliser et refluidifier le parc locatif

• Les dispositifs fiscaux et réglementaires pour les locations de courte, moyenne et longue durée sont actuellement trop complexes, évolutifs et peu lisibles. Ils sont à stabiliser, clarifier puis pérenniser afin d'en laisser les effets positifs s'installer durablement et ainsi redonner confiance aux bailleurs privés.
• Réviser les normes de performance énergétique des bâtiments et la réglementation locative concernant les DPE. Il est important de prendre en compte les acquis des leçons apprises ces 5 dernières années et d'adapter les dispositifs pour maintenir l'effort sur la performance énergétique tout en adaptant les règles.

4. Relancer la construction neuve avec certains avantages

• Construire de nouveaux logements, densifier les centres-villes (élévation des bâtiments) pour réduire les transports et les émissions de CO2. Autoriser les divisions parcellaires privées et ceci dans le respect maximum des contraintes d'artificialisation des sols, dont les règles peuvent être adaptées à la marge.
• Mettre sur le marché de nouveaux logements à la conception peu énergivore.
• Mettre sur le marché des logements à loyers maîtrisés pour augmenter le parc locatif manquant à ce jour.
• Relancer l'emploi sur le secteur immobilier.
• Dégager de fortes rentrées fiscales sur la TVA et les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMT).

5. Des risques à limiter

Une forte hausse des taux d'intérêt pourrait mettre à mal tous les nouveaux dispositifs à venir et risquer de faire vaciller le marché avec toutes les conséquences économiques qui s'en suivent.

Des changements permanents du cadre fiscal et réglementaire créeraient une forme de défiance et d'angoisse sur le sujet de l'accession immobilière. Cette défiance pourrait s'étendre au simple accès au logement locatif, privé ou social.

Dans un contexte général d'inquiétude et de manque de visibilité en l'avenir de nos sociétés, le logement sera au cœur de la confiance future des Français en leur avenir. Il est essentiel de débloquer la situation actuelle pour donner un nouveau souffle au marché immobilier dont tout le monde bénéficiera : les Français mais également l'État notamment à travers les recette fiscales perçues. Les professionnels du secteur seront également gagnants et pourront entrevoir une fin aux plans de restructuration (PSE) qui se succèdent. Nous y gagnerons une économie plus dynamique et résiliente.