Immobilier : les chiffres du parc français en 2024

Le 12 septembre 2024, l’Insee a publié une étude détaillée sur le parc de logements français : il compte 38,2 millions d’unités, marquant une croissance constante par rapport aux années précédentes. Ce développement reflète les tendances de long terme en matière d'urbanisation, de changements démographiques et d'investissements dans les secteurs du logement privé et social.

Répartition des types de logements en 2024

Au 1er janvier 2024, la majorité du parc immobilier français est constituée de résidences principales, représentant environ 31,4 millions de logements, soit 8 logements sur 10. En parallèle, on compte 3,7 millions de résidences secondaires ou logements occasionnels, souvent utilisés pour les vacances ou les séjours temporaires. Enfin, les logements vacants représentent 3,1 millions d’unités, un chiffre en légère progression, traduisant des enjeux autour de la mobilisation de ces biens dans un contexte de demande croissante pour les logements disponibles.

Source : parc de logements au 12 septembre 2024, Insee

Évolution du parc de logements

Le parc de logements a connu une croissance régulière au fil des décennies. En comparant les chiffres de 1982 à ceux de 2024, on constate une augmentation d’environ 50 % du nombre total de logements, traduisant l’essor de la construction immobilière. En 2024, la croissance annuelle du parc a été d'environ 1,2 %, portée par l'augmentation des constructions neuves, mais aussi par des rénovations visant à rendre les logements plus durables et conformes aux normes énergétiques actuelles.

Répartition des logements par type

Le parc immobilier français se divise en deux grandes catégories de logements :

• Les maisons individuelles : Elles représentent 55 % du parc, particulièrement présentes dans les zones périurbaines et rurales. La demande pour ce type de logement reste forte, alimentée par une recherche de cadre de vie plus tranquille et d’espace, notamment après la pandémie de COVID-19.
• Les logements collectifs (appartements) : Ils constituent 45 % des logements, avec une concentration plus élevée dans les grandes métropoles, notamment Paris, Lyon et Marseille. La construction d’appartements a continué de croître dans ces villes, en réponse à la densification urbaine et à la demande croissante pour des logements plus abordables.

Disparités régionales

Les dynamiques immobilières varient considérablement selon les régions :

• Île-de-France : Avec environ 20 % de la population française, cette région est le moteur du marché immobilier collectif. En 2024, plus de 60 % des nouvelles constructions dans la région étaient des logements collectifs, majoritairement situés à proximité des nouveaux pôles de transport (notamment les extensions du Grand Paris Express).
• Nouvelle-Aquitaine et Occitanie : Ces régions se caractérisent par une plus forte proportion de maisons individuelles, qui représentent environ 70 % des nouvelles constructions en 2024. Elles attirent notamment des familles et des retraités à la recherche de propriétés plus vastes, souvent éloignées des centres urbains.
• Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA) : Ici, la demande immobilière est largement soutenue par les résidences secondaires, qui constituent une part importante du marché local. Les prix au mètre carré dans des villes comme Nice ou Cannes restent parmi les plus élevés de France.

Occupation des logements

En 2024, la répartition des logements par statut d’occupation montre que :

• 58 % des logements sont occupés par leurs propriétaires : Cette proportion a légèrement augmenté par rapport aux années précédentes, grâce à des taux d’intérêt historiquement bas qui ont favorisé l'accession à la propriété.
• 42 % des logements sont en location : Parmi ceux-ci, près de 20 % appartiennent au parc social, répondant aux besoins des ménages les plus modestes. Les grandes villes concentrent la majorité des logements locatifs, avec une pression particulièrement forte à Paris où le prix des loyers reste élevé malgré les tentatives de régulation.

Source : parc de logements au 12 Septembre 2024, Insee

Les défis du futur

Malgré une croissance continue, le marché immobilier français fait face à plusieurs défis :

• La transition énergétique : De nombreuses initiatives sont en cours pour rénover les logements anciens et les rendre plus économes en énergie. Le gouvernement a lancé des programmes de subvention pour encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, conformément aux objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
• La raréfaction du foncier : Dans les grandes agglomérations, la disponibilité des terrains constructibles se réduit, ce qui augmente les prix du foncier et pousse les constructeurs à densifier les projets urbains.
• Le vieillissement du parc immobilier : Une part importante du parc de logements date d’avant les années 1980, nécessitant des travaux de mise aux normes pour améliorer la sécurité et l'efficacité énergétique des bâtiments.

Conclusion

Le parc immobilier français au 1er janvier 2024 reflète une évolution positive avec un total de 38,2 millions de logements. Alors que les grandes villes continuent d'attirer la majorité des constructions collectives, les régions rurales et périurbaines se distinguent par une préférence marquée pour les maisons individuelles. Toutefois, le marché fait face à des défis liés à la transition énergétique, à la disponibilité du foncier et à la modernisation des logements existants.

Définitions

Résidence principale : un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.

Résidence secondaire : un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. Distinguer logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile, c'est pourquoi ils sont souvent regroupés.

Logement occasionnel : un logement ou une pièce indépendante utilisée occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille).

Logement vacant : un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : proposé à la vente, à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste, etc.). Il est à distinguer des résidences secondaires. Ici, l’information est issue du recensement de la population : la vacance du logement est donc constatée par un agent recenseur grâce à une enquête de voisinage.

Logement individuel : un logement dans une maison individuelle. Une maison peut comporter deux logements individuels s'ils ont été construits par le même maître d'ouvrage d'après le code de la construction et de l'habitation.

Logement collectif (appartement) : un logement faisant partie d’un bâtiment dans lequel sont superposés plus de deux logements distincts et dont certains ne disposent pas d’un accès privatif.

Propriétaire accédant : une personne qui a encore des emprunts à rembourser pour l'achat de sa résidence principale.

Source : INSEE