Héritage d'une maison : quels sont les frais de succession ?

L’héritage d’une maison en France est particulièrement réglementé. La succession est régie par de nombreuses lois et doit toujours se faire en présence d’un notaire. Dans ce guide, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la succession d’une maison : son fonctionnement, le partage des parts, les démarches à accomplir, les frais pour l’héritage de la maison, etc.

Comment fonctionne l’héritage d’une maison ?

L’héritage est un terme utilisé dans le langage courant ; il fait référence à la notion juridique de succession. Celle-ci consiste à transmettre le patrimoine laissé par une personne défunte, à un ou plusieurs tiers qui lui survivent. Ces derniers sont nommés « les ayants droit ». Les biens, droits et créances donnés en héritage sont présentés sous le terme de « patrimoine successoral ».

Les ayant droits sont généralement les descendants, les ascendants ou les frères et sœurs du défunt. Ceci dit, lorsque la personne décédée a rédigé un testament, il peut également s’agir d’amis ou encore de filleuls. Les règles de succession varient selon 3 grands critères : si le défunt a des enfants, s’il était marié et s’il a écrit un testament.

Lorsqu’il existe plusieurs héritiers pour un même bien, celui-ci est partagé en autant de parts qu’il existe d’ayant droit : c’est le régime de l’indivision. Ainsi, dans le cas où plusieurs enfants se partagent la succession d’une maison familiale, 4 possibilités s’offrent à eux :

• Les héritiers peuvent diviser la maison en plusieurs lots et former une copropriété ;
• Ils peuvent jouir ensemble de la maison en optant pour le régime de l’indivision ;
• À la place de l’indivision, ils peuvent aussi créer une SCI pour faciliter la gestion du bien ;
• Un héritier peut vendre ses parts à un autre héritier ou à un tiers. Les héritiers peuvent également vendre conjointement la maison.

Héritage d’une maison après décès : quel est l’ordre de priorité ?

Si la personne défunte n’a pas prévu de testament, la loi donne automatiquement un ordre de succession pour l’héritage de la maison :

• 1 : Les enfants, puis leurs descendants ;
• 2 : Les parents et les frères et sœurs, puis leurs descendants ;
• 3 : Les ascendants autres que les parents ;
• 4 : Les collatéraux autres que les frères et sœurs, puis leurs descendants.

En outre, l’époux(se) du défunt bénéficie d’un droit sur la succession de la maison. Ceci dit, sa part est amenée à varier selon la présence - ou l’absence - de descendants, ainsi que selon le régime matrimonial auquel étaient soumis les conjoints.

Notez que le testament ne peut pas prévoir de déshériter les enfants du défunt, ou son conjoint s’il n’a pas d’enfant. C’est le principe de la réserve héréditaire : une fraction de l’héritage doit forcément revenir aux enfants du défunt. S’il n’a pas de descendance, le conjoint doit toujours hériter d’une part.

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Comment sont calculées les parts pour l’héritage d’une maison ?

Pour l’héritage d’une maison en France, l’attribution des parts peut se faire automatiquement lorsque le défunt n’a pas fait de testament. Voici les cas de figure les plus courants pour le calcul de la part de l’héritage d’une maison :

• Si le défunt est marié ou pacsé et a des enfants, le conjoint reçoit 1/4 et les 3/4 restants reviennent aux enfants ;
• Si le défunt est marié ou pacsé, n’a pas d’enfants et que ses parents sont décédés, le conjoint est le seul à hériter ;
• Si le défunt est marié ou pacsé, n’a pas d’enfants et que ses deux parents sont vivants, ces derniers reçoivent la moitié et le conjoint hérite de l’autre moitié ;
• Si le défunt est marié ou pacsé, n’a pas d’enfants et que l’un de ses parents est vivant, ce dernier reçoit 1/4, et le conjoint hérite des 3/4 restants ;
• Si le défunt n’est pas marié, mais a des enfants, ces derniers sont les seuls à hériter (à parts égales) ;
• Si le défunt n’est pas marié et n’a pas d’enfants, ses parents reçoivent la moitié tandis que les frères et sœurs héritent de l’autre moitié.

Si les parents sont décédés, l’héritage d’une maison entre frères et sœurs est possible. Si aucun des frères et sœurs n’est vivant, ce sont leurs descendants qui héritent. S’il n’y en a pas, ce sont les autres membres de la famille.

Dans le cas où il existe un testament, le défunt a pu choisir d’attribuer une plus grande partie de son patrimoine à l’un de ses héritiers, ou de faire hériter une autre personne. Ceci dit, il existe toujours une part du patrimoine réservée aux descendants ou à l’épouse si le défunt n’a pas d’enfants :

Là encore, la réserve héréditaire adressée aux enfants est répartie à parts égales. Si le défunt a eu 3 enfants, chacun hérite donc d’un quart du patrimoine.

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Quels sont les frais de succession pour l’héritage d’une maison ?

Le calcul des frais de succession pour une maison prend 3 variables en compte :

• L’actif net taxable, qui correspond au patrimoine à partager entre tous les héritiers ;
• L’actif successoral taxable, qui correspond à la part d’un héritier, en tenant compte des donations antérieures s’il y en a eu ;
• L’abattement personnel, qui est une réduction dépendant du lien avec le défunt.

Pour un enfant ou un parent, l’abattement est de 100 000 €. Il est de 15 932 € pour un frère ou une sœur, et de 7 967 € pour un neveu ou une nièce.

Après abattement, un barème progressif s’applique ensuite pour définir les droits de succession. Révisé chaque année, ce barème dépend également du lien de l’héritier avec le défunt : parent, enfant, frère ou sœur, conjoint, etc. Vous pouvez le consulter sur le site du ministère de l’Économie.

Le conjoint héritier est toujours exonéré de droits de succession. De plus, il existe d’autres situations impliquant une exonération des frais de succession. C’est notamment le cas si le défunt est une victime de terrorisme. Il en va de même pour un militaire, pompier, gendarme, policier ou douanier décédé dans l’exercice de ses fonctions.

Cependant, la succession d’une maison implique aussi des frais de notaire. Ceux-ci restent toutefois bien inférieurs à ceux d’une acquisition immobilière. En effet, le changement de propriétaire implique des frais pour le travail du notaire et l’actualisation des registres officiels. 

Quelles sont les étapes pour recevoir une maison en héritage ?

Pour l’ouverture d’une succession de maison, il existe 6 grandes étapes à suivre. Celles-ci consistent à trouver un notaire, à rédiger l’acte, à effectuer la publication foncière, à partager la maison et à régler les droits ainsi que le coût de la succession. Plus en détail, voici les démarches à suivre pour l’héritage d’une maison après le décès.

Étape 1 : le choix du notaire

Avant toute chose, il faut sélectionner un notaire. Les successeurs sont libres de choisir le notaire qu’ils désirent. En revanche, s’il y a un désaccord entre les héritiers, c’est à ceux qui possèdent le plus de droits de succession que reviendra le choix de l’officier public.

Étape 2 : la rédaction de l’acte notarié

Le notaire a la charge d’effectuer l’acte de notoriété. Celui-ci décrit une liste d’héritiers potentiels, et informe de l’état des parts de chaque successeur. Notez que les certificats d’hérédité fournis par certaines mairies ne possèdent pas de valeur juridique. Seul l’acte de notoriété à force probante.

Étape 3 : le bilan du patrimoine

En s’aidant de certains documents dont les titres de propriété, le notaire dresse le bilan du patrimoine du défunt. Ce patrimoine inclut non seulement les biens immobiliers, mais également les actions et les placements financiers.

Étape 4 : la publication foncière et le règlement des droits

Une fois le bilan du patrimoine établi, le notaire procède à une publication foncière. Il s’agit d’une obligation légale pour pouvoir délivrer une attestation immobilière : cette dernière est indispensable pour l’héritage d’une maison en France. C’est également le moment où l’on règle les droits et impôts de la succession, à moins d’en être exonéré.

Étape 5 : le partage de la maison

Le partage du bien immobilier peut se faire de trois manières : grâce à la vente de la maison en partageant les recettes, en divisant le bien en plusieurs lots pour former une copropriété, ou simplement grâce à une indivision en partageant les parts. 

Étape 6 : le règlement du coût de la succession

Enfin, le notaire vous facturera le coût de la succession. Celui-ci dépend de la durée de procédure, des émoluments du notaire, des prestations annexes réalisées, de la complexité du dossier confié et de la valeur de l’héritage.

Étape 7 : la suite de votre projet

En fonction de vos possibilités et de vos préférences, l’héritage de la maison pourra être la première étape d’un nouveau projet. Par exemple, après l’héritage de la maison des parents, certains souhaitent racheter ou revendre les parts de leur héritage à l’un de leurs frères et sœurs. La somme d’une revente peut ainsi permettre de financer une nouvelle acquisition.

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