Comment ça marche ? Le fonctionnement d'un crédit immobilier

Vous rêvez de devenir propriétaire et d'acquérir enfin ce bien immobilier si convoité, mais le monde des crédits vous semble complexe et semé d'embûches ? Que vous soyez primo-accédant, à la recherche de votre première maison ou que vous envisagiez de renégocier votre prêt existant, cet article sera votre guide dans le processus d'obtention du meilleur crédit immobilier. 

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?

Définition et principe du crédit immobilier

Un crédit immobilier, également appelé prêt immobilier, est une somme d'argent accordée par une banque ou un organisme de crédit à un emprunteur en vue de financer tout ou partie de l'acquisition d'un bien immobilier.

Ce bien peut être un logement (appartement ou maison) destiné à un usage de résidence principale ou secondaire, mais le crédit peut également être accordé pour financer un terrain en vue de la construction d'une propriété ou encore pour la réalisation de travaux.

Le crédit immobilier fonctionne selon le principe suivant :

1. La banque prête à l'emprunteur une somme d'argent du montant du prix d'achat du bien immobilier, diminuée de l'apport personnel de l'acquéreur.
2. L'emprunteur s'engage à rembourser le capital emprunté ainsi que des intérêts, sur une durée déterminée affichée dans le contrat de prêt - généralement comprise entre 10 et 30 ans.
3. Le remboursement s'effectue généralement sous la forme de mensualités constantes qui comptent une part de capital et une part d'intérêts.
   
   

Les caractéristiques à connaître

• Le montant emprunté dépend de plusieurs facteurs : le coût du bien immobilier, la contribution personnelle de l'emprunteur (son apport personnel) et sa capacité de remboursement.
  
  
• La durée de remboursement influence le montant des mensualités ainsi que le montant du prêt accordé. Plus la durée de remboursement est longue et plus les mensualités sont réduites, mais le coût total des intérêts augmente.
  
  
• Un taux d'intérêt fixe, variable ou modulable.
  Un taux d'intérêt fixe reste inchangé tout au long du remboursement des mensualités et offre ainsi une prévisibilité des paiements.
  Un taux variable aussi appelé révisable, peut fluctuer en fonction des conditions de marché, affecter les mensualités et donc le coût total du prêt.
  Le prêt à taux modulable combine les éléments des taux fixes et variables : basé sur un taux fixe, l'emprunteur a cependant la possibilité de modifier les mensualités en cours de prêt - à la hausse comme à la baisse - selon l'évolution de sa situation financière ou des taux d'intérêts.
  
  
• Les prêteurs exigent souvent des garanties comme une hypothèque sur le bien acheté ou encore la caution d'un tiers. Ces garanties visent à sécuriser le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur.

Les étapes à suivre pour obtenir son crédit immobilier

1. Évaluer sa capacité d'emprunt et son apport personnel

Avant de se lancer dans la recherche d'un crédit immobilier, il est primordial d'évaluer sa capacité d'emprunt : le montant maximal que l'établissement bancaire est susceptible de prêter. Elle dépend de plusieurs facteurs comme la situation professionnelle et les revenus.

L'apport personnel - qui correspond à la somme d'argent investie par l'acquéreur - joue un rôle important car il permet d'augmenter les chances d'obtenir un crédit et de le négocier au meilleur taux.

Pour vous aider à calculer une capacité d'emprunt selon les taux d'intérêt, la durée du crédit et les mensualités souhaitées, il existe des simulateurs de crédit immobilier.

2. La pré-approbation

La pré-approbation est une évaluation effectuée par un prêteur pour déterminer si l'emprunteur est qualifié pour un prêt. Si c'est le cas, elle détermine également le montant maximum empruntable.

Plusieurs types de prêteurs peuvent réaliser la pré-approbation : les banques, caisses d'épargne et de crédit, sociétés de prêt hypothécaire, courtiers en prêt ou autre.

Un acheteur pré-approuvé bénéficie d'un avantage significatif au moment des offres proposées pour les propriétés, car elles sont perçues par les vendeurs comme sérieuses et fiables.

Plusieurs documents financiers sont à fournir pour que le prêteur puisse évaluer la solvabilité de l'acheteur, comme des relevés de compte, fiches de paie ou encore déclarations fiscales.

3. La demande de prêt

Une fois que l'acquéreur a obtenu sa pré-approbation et qu'il a fait une proposition d'offre pour la propriété de ses rêves, vient l'étape de la demande de prêt.

Il est important de constituer un dossier solide et complet afin de maximiser les chances d'obtenir un avis favorable de la banque. Le dossier de demande de prêt doit être composé de plusieurs pièces justificatives à fournir pour chaque emprunteur et co-emprunteur.

• Pièces d'identité
  Carte d'identité nationale ou passeport en cours de validité et justificatif de domicile récent. 
  
  
• Justificatifs de revenu
  3 derniers bulletins de salaire et 2 derniers avis d'imposition exigés pour les emprunteurs salariés. Pour les travailleurs indépendants, le bilan et compte de résultat de l'exercice précédent sont attendus, ainsi que les justificatifs des pensions de retraite pour les retraités.
  
  
• Justificatifs de situation professionnelle
  Chaque emprunteur salarié doit fournir un contrat de travail en cours de validité. Les travailleurs indépendants doivent fournir un Kbis de moins de 3 mois et une carte professionnelle pour les professions réglementées.

Attention, nous ajouterons que cette liste n'est pas exhaustive car les pièces justificatives requises peuvent varier en fonction de la banque et de la situation de l'emprunteur. Les cas échéants, d'autres documents peuvent être ajoutés à la liste tels que le bilan immobilier ou le rapport de crédit.

4. Obtenir un accord de principe puis une offre de prêt

Après une étude initiale du dossier de l'emprunteur, la banque peut exprimer la volonté de lui accorder un crédit immobilier sous réserve de la validation du dossier. Elle transmettra alors à l'emprunteur un accord de principe. Cependant, il ne constitue pas un document contractuel officiel et doit être suivi d'une offre de prêt.

L'offre de prêt est un document officiel transmis par l'établissement bancaire à l'emprunteur après une étude approfondie de son dossier. Il reprend l'ensemble des conditions du prêt (montant, durée, taux d'intérêt etc.) et constitue un engagement contractuel pour la banque et l'emprunteur. La signature de l'offre de prêt marque la finalisation du contrat de prêt et engage juridiquement les deux parties.

5. Le déblocage des fonds

L'étape du déblocage des fonds correspond à la concrétisation du financement de l'achat du bien immobilier.

Après la signature des contrats définitifs, l'établissement bancaire transfère les fonds empruntés sur le compte du notaire. Le délai de déblocage des fonds peut varier entre 7 et 30 jours, en fonction des procédures de la banque et des vérifications nécessaires.

La consécration du transfert de propriété a lieu lors de la signature de l'acte de vente. Il est rédigé et authentifié par le notaire et signé par l'ancien propriétaire, l'acquéreur et le notaire. Il représente la dernière étape juridique du processus d'acquisition immobilière.

Conclusion

L'acquisition d'un bien immobilier est un projet qui demande un investissement conséquent. Pour le mener à bien, adoptez une démarche stratégique. Ne vous contentez pas d'une seule proposition et comparez les offres des prêteurs. Négociez les conditions du prêt, en particulier le taux d'intérêt, pour obtenir la meilleure offre.

L'accompagnement d'un expert du domaine est l'ultime atout qui maximisera vos chances d'obtenir votre crédit immobilier dans les meilleures conditions possibles. Vous pouvez recevoir les conseils d'un courtier en crédit ou encore faire appel à un chasseur immobilier. Il vous accompagnera dans toutes les étapes du processus d'acquisition.

Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez en savoir plus sur les services d'un chasseur immobilier ? Contactez-nous !