Comment investir dans l'immobilier en France lorsqu'on est non-résident ?

Quels obstacles rencontrés par les investisseurs expatriés et comment les surmonter ?

En 2024, on compte presque 2 millions de Français qui vivent à l'étranger. Pour beaucoup d'entre eux, investir dans l'immobilier en France est une opportunité de diversifier leur patrimoine tout en préparant un éventuel retour dans leur pays. Cependant, l'éloignement géographique semble un obstacle de taille à leurs démarches d'investissement. Cet article présente les défis rencontrés par les non-résidents français ainsi que les solutions qui existent.

Les avantages à investir en France depuis l'étranger

Il y a de nombreux avantages à investir dans l'immobilier locatif en France lorsqu'on est à l'étranger : profiter d'un marché stable, de rendements attractifs et pouvoir se constituer un patrimoine solide. Toutefois, il ne faut pas ignorer le contexte actuel avec la hausse des taux, les difficultés pour emprunter, l'encadrement des loyers et une fiscalité lourde si l'on n'y prête pas suffisamment attention. Malgré ces défis, la France reste une destination d'investissement immobilier privilégiée pour les investisseurs qui disposent de la préparation et de l'accompagnement professionnel adéquats. 

Stabilité et rendements attractifs

La France est reconnue pour la stabilité de son marché immobilier, qui offre une certaine sécurité aux investisseurs. Les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux présentent des marchés robustes avec une demande locative constante. 

De plus, le marché locatif offre des rendements intéressants, en particulier dans les zones où la demande locative est élevée. Investir dans un studio ou un appartement dans une grande ville ou une ville universitaire peut générer des loyers attractifs et un bon retour sur investissement. Les loyers perçus sont sources de revenus passifs complémentaires appréciables.

Constitution d'un patrimoine solide

L'immobilier représente un investissement tangible et durable qui permet de se constituer un patrimoine en France. Les biens immobiliers sont souvent perçus comme une valeur refuge, surtout en période d'incertitude économique. En tant qu'expatrié, vous pouvez profiter de la valorisation à long terme des actifs et vous assurer ainsi une sécurité financière pour l'avenir.

Investir dans l'immobilier en France est une solution de diversification de ses investissements qui permet de réduire les risques liés aux fluctuations d'un seul marché financier. Enfin, investir dans l'immobilier en France peut vous servir à préparer votre retraite en France, grâce à un bien immobilier que vous pourrez utiliser pour y vivre ou pour générer des revenus complémentaires.

Des avantages fiscaux

Le système fiscal français propose plusieurs dispositifs de défiscalisation pour encourager l'investissement locatif. Parmi les plus populaires :

• La loi Pinel qui permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de la location de leur bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui offre des avantages fiscaux aux investisseurs qui placent des biens meublés à la location, tels que l'amortissement du bien et des charges.

En France, certaines communes offrent des exonérations partielles ou totales de la taxe foncière pour encourager l'investissement immobilier dans ces zones spécifiques. Ces avantages réduisent les coûts annuels et augmentent la rentabilité nette de l'investissement.

Les défis rencontrés par les expatriés

Si investir dans l'immobilier présente de nombreux avantages pour les expatriés, la distance amène également son lot de défis à relever.

La recherche d'un bien à distance

Rechercher un bien depuis l'étranger pose la question des visites à gérer depuis un autre pays. Sans pouvoir visiter les biens en personne, évaluer leur état et leur valeur liée à la question de leur environnement avec la proximité des commodités s'avère difficile.

Heureusement, il existe des outils numériques pour effectuer des visites virtuelles et d'autres solutions comme les vidéos en direct et les photos haute résolution fournies par les agents immobilier. Il est aussi possible de se tourner vers des professionnels tels que des évaluateurs immobiliers et des inspecteurs de biens pour obtenir des évaluations impartiales et détaillées.

Avec Mon Chasseur Immo, un chasseur immobilier se charge pour vous de la recherche de votre bien et prend en charge les démarches de A à Z. Il vous offre un service personnalisé, effectue les visites pour vous et vous fournit des rapports détaillés. 

Gérer un bien immobilier depuis l'étranger

La gestion d'un bien à distance peut s'avérer complexe, notamment pour la gestion locative, la maintenance et la communication avec les locataires.

Ici aussi, des plateformes en ligne existent qui facilitent cette gestion. Des applications de gestion locative permettent de suivre les paiements des loyers, de gérer les demandes de maintenance et de rester en contact avec les locataires. 

Pour une approche plus hands-off, les services d'un gestionnaire de bien local peuvent être une solution. Ce professionnel prend en charge toutes les responsabilités quotidiennes liées à la gestion de propriété, y compris la recherche de locataires, la collecte des loyers et la maintenance du bien.

Obtenir un financement en tant qu'expatrié

Avec leur statut de non-résident, les expatriés peuvent rencontrer des difficultés pour obtenir un prêt immobilier en France. Cependant, il existe des banques et institutions financières qui proposent des offres spécifiques à destination des expatriés. L'appel à un courtier en prêts immobiliers peut être utile du fait de ses relations établies avec diverses banques qui peuvent faciliter l'obtention d'un financement.

En savoir plus sur le crédit immobilier en tant que non-résident.

Les solutions d'investissement

La location nue

La location nue consiste à louer un bien immobilier sans mobilier (il s'agit en fait du contraire de la location meublée). C'est une stratégie généralement synonyme de stabilité car les baux sont souvent de longue durée, ce qui réduit la rotation des locataires et assure des revenus réguliers.

Les revenus locatifs sont imposés selon la catégorie des revenus fonciers. Il est possible de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion) ou d'opter pour un régime micro-foncier si les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an.

La location meublée

Un bien immobilier meublé peut être loué à l'année ou pour des périodes plus courtes. Les loyers perçus sont généralement plus élevés que ceux d'une location nue, ce qui augmente le rendement locatif.

Les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles :

• Le régime micro-BIC (avec un abattement forfaite de 50 %).
• Le régime réel simplifié, qui permet de déduire les charges réelles (amortissements, frais de gestion etc.).

La location saisonnière

En location saisonnière, les biens sont loués pendant de courtes périodes à des touristes ou des voyageurs. Les loyers saisonniers sont souvent beaucoup plus élevés que les loyers à l'année, ce qui offre des rendements très attractifs.

Le propriétaire peut occuper le bien lorsqu'il n'est pas loué, ce qui permet une grande flexibilité et notamment un intérêt pour les expatriés, en leur offrant un pied-à-terre. Cependant, la location saisonnière demande une gestion active qui inclue l'accueil des locataires et l'entretien régulier. De nombreux propriétaires font appel à des agences spécialisées pour gérer ces aspects.

Que ce soit pour des revenus réguliers, des avantages fiscaux ou la constitution d'un patrimoine à long terme, les expatriés peuvent choisir la solution d'investissement qui correspond le mieux à leurs objectifs financiers et à leur tolérance au risque.