Les évolutions de la fiscalité meublée pour 2024

À la suite de l’adoption de la nouvelle Loi de Finances pour 2024, plusieurs modifications des seuils d’éligibilité au régime du micro-BIC relatifs à la location meublée ont été apportées. Plusieurs amendements avaient été adoptés en commission mais le gouvernement ne les a pas retenus. Ainsi rien n’est modifié pour le calcul de la plus-value. Il n’y aura pas non plus d’alignement des fiscalités nu/meublé.

Quels changements pour la location meublée ?

Les modifications relatives à la location meublée pour l’année 2024 concernent uniquement les locations meublées de courte durée (Airbnb, saisonnier). Jusqu’à présent, il n’existait aucun lien entre la localisation du bien immobilier et le régime fiscal. Seul le type de location déterminait la fiscalité à laquelle était soumis le contribuable.

Tous les logements classés meublés de tourisme et les locations de courte durée avec prestations de services bénéficiaient d’un abattement de 71% et le seuil pour en bénéficier était identique. Dorénavant, une distinction sera faite selon la classification de la zone en tendue ou non.

Voir tableau ci-dessous :

On constate que la location longue durée n’est absolument pas affectée. En revanche, il est évident que l’objectif est de limiter les locations de courte durée, et notamment en zone tendue, afin de réorienter les propriétaires vers la location longue durée. Certes l’objectif est louable mais la méthode pas forcément convaincante. La location meublée de courte durée est un moyen d’échapper à l’encadrement des loyers en zone tendue. Ainsi, beaucoup de logements ont été convertis à ce type de location.

Face à la diminution de l’offre longue durée et à l’avantage fiscal défavorable pour les longues durées, le gouvernement a décidé d’aligner le taux d’abattement à 50%.

Quelles conclusions en tirer ?

• La location meublée n’est pas morte.
• En zone tendue, le nouveau seuil de 77 700€ représente tout de même un revenu de 212€ par jour (sur une année de 365 jours). Ce qui est largement suffisant pour exploiter un ou plusieurs logements.
• L’abattement est identique à celui de la location longue durée.
• En zone non tendue, le seuil de 50 000€ permet de générer un revenu de 137€ par jour : amplement suffisant pour y trouver un intérêt.
• La location meublée de courte durée n‘est pas concernée par les gels de loyers ou les interdictions de louer liées au DPE.
• Le régime réel existe toujours si jamais le seuil du micro-BIC venait à être dépassé.

Les recommandations de Mon Chasseur Immo

A partir de maintenant, la définition du projet prend toute son importance, car les restrictions de location ainsi que la pression fiscale et sociale sont des facteurs qui diminuent fortement l’intérêt de la location de courte durée. En effet, plusieurs villes obligent à compenser les logements créés à cet effet, d’autres limitent le nombre de lots exploités dans la même ville. Par ailleurs, à partir de 23 000€ de recettes, on est soumis aux cotisations sociales.

Cela ne signifie pas obligatoirement qu'il faut se détourner de la location de courte durée. Cependant, votre projet doit être clairement défini et exprimé en amont, afin que vous soyez conseillé au plus juste de vos besoins ;

Si l’objectif est de créer du patrimoine et de capitaliser, la location courte durée peut être un moyen de financer les premières années d’exploitation. Par la suite, la location longue durée peut parfaitement permettre d’atteindre la durée de détention nécessaire à l’effacement de la plus-value. De plus, la gestion en longue durée est beaucoup moins compliquée et moins chronophage.

Pour un projet de rentabilité forte pour déboucher sur une revente à moyen terme, la location court séjour est plus adaptée car elle génère un revenu supérieur et permet de rembourser plus vite son crédit.

Or même en micro-BIC, le plafond de revenus assure suffisamment de recettes pour payer une mensualité élevée. Toutefois, une étude de marché précise doit déterminer le potentiel d’attractivité touristique du lieu pour garantir un taux de remplissage suffisant.

Mon Chasseur Immo vous accompagne pas à pas pour votre investissement locatif, n'hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet.