Guide complet de la copropriété : documents, modes de location et travaux

La copropriété représente une forme d’organisation immobilière fréquemment rencontrée.  Parfois perçue comme complexe, elle tient pourtant une place centrale dans le paysage immobilier. Que vous soyez un futur acheteur ou déjà copropriétaire et désireux de mieux comprendre les rouages de votre investissement, cet article vous guidera à travers les aspects fondamentaux de la vie en copropriété en décryptant ses documents clés, les différentes modalités de location d’un lot en copropriété, la compréhension des organes de la copropriété et pour finir, le cas des travaux réalisés en copropriété. La compréhension du fonctionnement global d’une copropriété et des entités qui la composent vous permettront de mieux gérer votre patrimoine, de prendre part de manière avisée à la vie de la copropriété et d'optimiser votre investissement pour l'avenir.

Qu’est-ce que la copropriété ? 

La copropriété est un régime juridique qui s’applique à un immeuble bâti ou un ensemble immobilier dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Elle est composée de lots qui comprennent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. 

Les documents clés en copropriété 

Dans la gestion d’une copropriété, plusieurs documents essentiels offrent un cadre réglementaire qui renferme des informations précieuses pour les copropriétaires et le syndicat de copropriété chargé de l’administration de l’immeuble, tels que :  

• Le règlement de copropriété 
• L’état descriptif de division 
• Le carnet d’entretien de l’immeuble
• Les procès-verbaux des assemblées générales 

Lors d’une vente, les documents de la copropriété doivent faire l’objet d’un point de vigilance particulier. 

L’état descriptif de division 

L'état description de division – EDD détaille la composition de l’immeuble divisé en lots. 

Pour rappel, chaque lot représente une unité immobilière attribuée à un copropriétaire et se décompose en deux parties : 

• Une partie privative exclusivement réservée au copropriétaire, 
• Une quote-part des parties communes, espaces de l’immeuble dont la jouissance est partagée par tous les copropriétaires. 

Le rôle de l’EDD est de fournir un cadre précis pour l’identification et la définition de chaque lot au sein de la copropriété. Pour chaque lot de l’immeuble, il indique : 

1. Le numéro du lot 
2. La situation physique : l’emplacement précis du lot dans l’immeuble, incluant le bâtiment, l’escalier, l’étage etc. afin de pouvoir localiser facilement la partie privative concernée. 
3. L’affectation du lot : l’usage du lot – logement, commerce, cave, stationnement ou autre, clarifiant ainsi la nature de l’espace privé de chaque copropriétaire. 
4. La quote-part des parties communes : pour chaque copropriétaire, elle détermine les droits de vote lors des assemblées générales, et influence le calcul de la contribution aux charges de copropriété. 

L’état descriptif de division est essentiel pour établir les droits et obligations de chaque copropriétaire, notamment en ce qui concerne l’usage et l’entretien des espaces privés et communs.  

Le carnet d’entretien 

Le carnet d’entretien de l’immeuble a été instauré par la loi SRU – Solidarité et Renouvellement Urbain en décembre 2000. Ce document est d’une grande utilité pour les copropriétaires et futurs acheteurs, car il offre une vision claire de l’état technique de l’immeuble avec une information complète sur les travaux à venir et les coûts à prévoir.  

En pratique, parmi les informations techniques présentes dans le carnet d’entretien, on retrouve notamment : 

• L’adresse de l’immeuble 
• L’identité du syndicat en exercice : une information qui facilite les contacts et la communication avec la gestion de la copropriété. 
• Les références des contrats d’assurance souscrits, avec le détail des couvertures et la mention de la date d’échéance de chaque contrat. 
• L’année de réalisation des travaux importants ainsi que l’identité des entreprises prestataires.  

Si vous souhaitez acheter un bien en copropriété, consultez le carnet d’entretien afin de savoir par exemple si d’importants travaux de toiture sont prévus. Cela pourrait influencer votre décision ou votre négociation sur le prix d’achat. 

Le procès-verbal d’assemblée générale 

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ou PV d’AG enregistre les décisions prises lors de l’AG de la copropriété. Pour être conforme, il doit mentionner les points suivants : 

• Le résultat du vote sous l'intitulé de chaque résolution inscrite à l'ordre du jour. 
• Le(s) nom(s) et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés ou abstenus à chacune des décisions. 
• Les réserves éventuelles formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité de la décision. Cela assure une trace écrite des oppositions et des motifs évoqués.  

La location d’un lot de copropriété 

Les documents de copropriété tiennent un rôle prépondérant dans le cadre de la location d’un lot, qui implique une série de considérations spécifiques tant pour le propriétaire bailleur que pour le locataire. 

Location classique 

La location d'un lot de copropriété permet au propriétaire (d’un appartement, garage, local commercial etc.) de le mettre en location. Cette démarche est guidée en grande partie par le règlement de copropriété de l'immeuble concerné.  

Le règlement de copropriété ne peut pas imposer de restrictions à la location d'un lot, sauf si elles sont directement liées à la destination de l'immeuble. 

Selon les conditions de la location classique, toute clause qui interdit la location de garage à des personnes externes à l’immeuble est considérée comme une clause illicite. Il en va de même pour une clause qui interdit la location meublée, à l’exception de la colocation lorsque celle-ci est susceptible d’affecter le « standing » de l’immeuble. 

Location meublée saisonnière de courte durée 

La location meublée saisonnière de courte durée, notamment via des plateformes en ligne, est devenue une pratique populaire pour les propriétaires désireux de maximiser la rentabilité de leur bien immobilier. Cependant, elle est soumise à des règlementations spécifiques visant à encadrer son usage pour préserver l'équilibre résidentiel des immeubles et des quartiers. 

Location de la résidence principale 

Concernant la résidence principale, la loi permet sa location meublée de courte durée pour une période maximale de 120 jours par an. Cette mesure vise à concilier la possibilité pour les propriétaires de bénéficier d'un revenu supplémentaire avec la nécessité de maintenir des logements disponibles pour la résidence principale. 

Location de la résidence secondaire 

Pour ce qui est de la résidence secondaire, la location est également limitée à 120 jours par an, sans que ces jours soient nécessairement consécutifs. Cependant, une restriction supplémentaire existe qui ne permet pas de louer le bien pour plus de 3 mois consécutifs. 

Dans certaines zones géographiques et notamment les villes de plus de 200 000 habitants, dans les départements 92, 93 et 94 ainsi que les villes de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues, une autorisation préalable peut être requise pour les propriétaires souhaitant se lancer dans la location meublée saisonnière de manière répétée. 

La location meublée saisonnière de courte durée en copropriété est une option attrayante pour les propriétaires désireux de tirer profit de leur bien immobilier. Toutefois, cette pratique doit être menée avec considération pour les autres résidents de l'immeuble et dans le respect de la destination de celui-ci. 

Les organes de la copropriété 

La location d'un lot de copropriété, qu'elle soit classique ou saisonnière, s'inscrit dans un cadre réglementé non seulement par le règlement de copropriété, mais également par l'interaction avec les différents organes de la copropriété. Ils comprennent : 

• Le syndicat des copropriétaires 
• Le syndic de copropriété 
• Le conseil syndical 

Le syndicat des copropriétaires 

Le syndicat des copropriétaires est constitué par l’ensemble des copropriétaires. Il s'agit d'une personne morale qui se forme de manière automatique dès l'instant où au moins deux lots de copropriété appartiennent à des propriétaires différents. 

Le rôle principal du syndicat des copropriétaires est d'administrer les parties communes de l'immeuble, de veiller à la conservation de l'ensemble immobilier et d'œuvrer à son amélioration. 

En tant que personne morale, le syndicat des copropriétaires possède la capacité juridique d'agir en justice, que ce soit pour défendre les intérêts collectifs de la copropriété ou pour poursuivre le recouvrement de charges impayées auprès de copropriétaires défaillants. 

Attention, on ne confond pas le syndicat avec le syndic, ce dernier étant l'organe exécutif mandaté par le syndicat pour gérer la copropriété au quotidien. 

Le syndic de copropriété 

Le syndic de copropriété correspond à une personnalité professionnelle, généralement une entreprise spécialisée dans la gestion immobilière ou un bénévole – souvent copropriétaire désireux de s'investir dans la vie de son immeuble.  

Mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic est désigné lors de l'Assemblée Générale (AG) pour une durée ne pouvant excéder 3 ans, renouvelable. 

La fonction de syndic de copropriété est essentielle pour assurer la gestion administrative, financière et technique de l'immeuble, à travers différentes missions : 

1. Organisation de l'Assemblée Générale 
2. Tenue des comptes de la copropriété 
3. Conclusion des contrats : pour le compte de la copropriété, le syndic signe les contrats avec les différents prestataires et fournisseurs nécessaires à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble. 
4. Gestion des personnels : si l'immeuble emploie du personnel (gardien, concierge, etc.), le syndic est responsable de leur gestion, de leur rémunération et du respect de la législation du travail. 
5. Représentation de la copropriété : le syndic agit au nom de la copropriété dans toutes les affaires civiles et peut, si nécessaire, représenter la copropriété en justice. 
6. Suivi des travaux : Il supervise l'exécution des travaux décidés en AG, veille au respect des délais et à la qualité des réalisations. 

Pour vous aider à trouver le meilleur syndic pour la gestion de votre copropriété, il existe des comparateurs.  

Le conseil syndical 

Le conseil syndical est composé de membres élus parmi les copropriétaires lors des assemblées générales, pour une durée maximale de 3 ans. Il coordonne les relations entre le syndic et le syndicat des copropriétaires et assiste le syndic tout en exerçant un contrôle sur sa gestion.  

Bien que le conseil syndical joue un rôle principalement consultatif, son influence est significative avec une mission de contrôle qui concerne notamment : 

• La comptabilité 
• La répartition des dépenses 
• L’élaboration et l’exécution du budget prévisionnel 

Réaliser des travaux dans la copropriété 

Dans une copropriété, les travaux au sein des parties privatives sont un sujet d'importance qui soulève à la fois des possibilités et des contraintes pour chaque copropriétaire. 

Le copropriétaire dispose de ses parties privatives et peut en user et jouir librement. Cela signifie qu'il a le droit de réaliser des travaux dans ces espaces sans avoir à obtenir une autorisation préalable de l’AG des copropriétaires. Toutefois, les travaux entrepris ne doivent en aucun cas affecter les droits des autres copropriétaires ou porter atteinte à la destination de l'immeuble. 

Néanmoins, lorsque les travaux envisagés dans les parties privatives ont un impact sur les parties communes ou sur l'aspect extérieur de l'immeuble, la situation se complexifie : il est alors impératif de solliciter et d'obtenir l'approbation de l'AG des copropriétaires. Pour que ces travaux soient autorisés, ils doivent recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Si vous êtes propriétaire et souhaitez réaliser des travaux dans la copropriété, comme le remplacement de vos fenêtres pour des modèles plus efficaces énergétiquement, assurez-vous de suivre la procédure appropriée si ces travaux impactent l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes. 

Conclusion 

Comprendre et maîtriser les différents éléments qui composent la copropriété ne se limite pas à une simple formalité administrative ; cela constitue une base solide pour toute décision relative à votre patrimoine immobilier. Pour les propriétaires actuels, cette connaissance assure une participation éclairée et proactive au sein de la copropriété, tandis que pour les futurs acheteurs, elle éclaire des choix potentiellement déterminants pour leur vie future. 

La copropriété invite à une gestion partagée où la connaissance et la compréhension mutuelle entre copropriétaires sont primordiales. En maîtrisant les aspects abordés dans cet article, vous vous assurez non seulement de protéger votre investissement, mais également de contribuer à la qualité de vie au sein de votre immeuble.