Immobilier : comparatif des villes pour investir dans un bureau en 2024

À l'heure où les investissements dans le logement doivent supporter des contraintes de plus en plus nombreuses (encadrement des loyers, DPE etc.), beaucoup d'investisseurs se demandent si l'investissement dans les bureaux peut représenter une solution de substitution à l'investissement dans le logement.

Comment investir dans un bureau en 2024 ?

En effet, l'investissement dans des bureaux permet de constater des rendements supérieurs par rapport à l'investissement en résidentiel : entre 5 et 8% contre 3 à 4%. De plus, il n'existe aucune réglementation relative au loyer ni à la restriction de location.

L’évolution des modes de travail et des attentes des entreprises a transformé le marché des bureaux ces dernières années. Voici pourquoi cette évolution favorise les investissements :

a. Emplacement accessible aux clients et aux salariés (accessibilité)

On cherche une facilité d'accès par des transports en commun et/ou en mobilité douce. Pour les zones plus rurales, équipées de parking et ayant une capacité d'accueil suffisante.

Certaines entreprises délaissent les centres-villes coûteux pour s’installer dans des zones périphériques bien desservies, ouvrant des opportunités pour des investisseurs dans des zones moins chères mais dynamiques.

b. Des locaux flexibles

Des locaux flexibles pour pouvoir s'adapter aux évolutions du monde du travail et notamment l'ancrage du télétravail qui se normalise. De fait, de nouvelles formes de travail collaboratif apparaissent avec une nécessité de pouvoir créer des zones de collaboration plus informelles et ouvertes.

c. Espaces de coworking

Le coworking connaît une croissance exponentielle. Les entreprises, start-ups et freelances privilégient des espaces partagés, augmentant la demande pour des bureaux flexibles.

d. Des locaux vertueux

La préoccupation RSE est devenue un critère sensible de caractérisation des entreprises et la performance énergétique des bâtiments utilisés pour l'exercice du métier est au cœur des préoccupations notamment pour les entreprises les plus importantes. De ce fait, si l'on envisage d'investir dans de grandes surfaces, la qualité du bâtiment sera un facteur d'autant plus pertinent.

Quels sont les avantages à investir dans des bureaux ?

1. Durée des baux plus longue

• Les baux commerciaux (souvent des baux 3/6/9 ans) garantissent des revenus stables et prévisibles sur une longue période.
• Cela nécessite une bonne analyse économique à la fois de l'entreprise et de son secteur pour s'assurer de la pérennité de l'opération.

2. Faibles risques de dégradation

• Les locataires professionnels prennent généralement soin des locaux, car ceux-ci représentent leur espace de travail ou leur vitrine commerciale.
• Les frais d’entretien et de rénovation sont souvent inférieurs à ceux du résidentiel.

3. Valorisation à long terme

• Comme dans tout type d'investissement immobilier, la rareté est un gage de valorisation à long terme. Cette rareté caractérise les biens les plus modernes, car ce sont les plus adaptés aux exigences du monde du travail actuel.
• Dans les grandes métropoles et les villes en développement, les bureaux bien situés tendent à voir leur valeur augmenter avec le temps.

4. Opportunités dans les villes secondaires

• On constate une implantation d'entreprises en province en progression de 17% sur les 3 dernières années.
• Les métropoles régionales (Lille, Nantes, Bordeaux) offrent des rendements bruts encore plus attractifs, souvent au-delà de 6%, grâce à des prix d’achat abordables.
• L'éclatement géographique du travail dorénavant possible grâce au télétravail permet notamment de pouvoir fragmenter les implantations, ce qui favorise la création d'antennes locales où les loyers sont moins élevés.

Avantages fiscaux et patrimoniaux : une valeur ajoutée

Avantages fiscaux spécifiques

• Amortissement fiscal : dans certains cas, les investisseurs peuvent amortir fiscalement une partie de la valeur du bien, ce qui réduit leur base imposable.
• Dispositifs spécifiques : des dispositifs tels que le régime de Loueur de Locaux Equipés (LLE) permet de déduire l'amortissement des locaux et des équipements professionnels des revenus perçus.
• Assujettissement à la TVA : le LLE est assujetti à la TVA, ce qui permet lors de l’achat d’un bureau neuf ou rénové, de récupérer la TVA, ce qui diminue le coût d’acquisition.
• Il existe d'autres possibilités d'assujettir les recettes locatives à la TVA, notamment lorsqu'on loue en nu des bureaux par bail commercial.

Les critères pour choisir une ville où investir

1. Dynamisme économique : proximité des grandes entreprises, start-ups, pôles d’innovation ou clusters économiques. Recherchez une grande diversité de secteurs d'activité présents dans la ville.
2. Accessibilité : infrastructures de transport et connectivité (TGV, aéroports, axes routiers et transports en commun locaux).
3. Prix d’achat moyen : un prix au m² attractif augmente le rendement brut.
4. Potentiel de valorisation : perspectives de hausse des prix et de demande sur le long terme.

Comparatif des villes où investir en 2024

Voici un tableau des principales villes françaises, leurs caractéristiques et les zones recommandées pour investir dans un bureau.

Zoom sur les meilleures villes

1. Paris

• Points forts : centre économique mondial, forte attractivité locative, prix stables après une légère baisse en 2023.
• Secteurs à privilégier : La Défense pour les grandes entreprises, ou Saint-Denis pour des opportunités abordables dans des zones en plein essor.

2. Lyon

• Points forts : dynamisme économique, deuxième marché immobilier de bureaux en France, fort potentiel de valorisation.
• Secteurs à privilégier : La Part-Dieu, centre d’affaires majeur, et Confluence, un quartier moderne en plein développement.

3. Lille

• Points forts : positionnement stratégique (Paris, Londres, Bruxelles), développement rapide du secteur technologique.
• Secteurs à privilégier : Euratechnologies pour son écosystème numérique ou Lille Centre pour sa forte demande locative.

4. Marseille

• Points forts : des prix accessibles, un rendement élevé et une forte demande locative, notamment dans le cadre de projets de rénovation urbaine.
• Secteurs à privilégier : Euroméditerranée, l’un des plus grands projets de réhabilitation en Europe, ou le Prado, plus résidentiel mais très recherché.

Conseils pour un investissement réussi

1. Étudier le marché local : analyser les dynamiques spécifiques de chaque ville et quartier.
2. Privilégier les secteurs dynamiques : une proximité avec les transports, des entreprises et des commerces est essentielle.
3. Miser sur des biens modernes ou rénovés : les entreprises privilégient de plus en plus les bureaux répondant aux normes environnementales.
4. Penser au long terme : la valorisation du bien peut jouer un rôle clé dans la rentabilité globale.

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