Comment estimer le prix du marché pour un bien immobilier ?

Non, le prix moyen au m² ne suffit pas à lui seul pour évaluer précisément la valeur d'un bien immobilier. Charlotte Fourmont, chasseuse immobilier à Rennes du réseau Mon Chasseur Immo, met en garde contre l'utilisation des méthodes approximatives pour déterminer les prix, et explique les facteurs clés qui influencent le juste prix d'un logement.

"L'appartement est trop cher, le prix moyen à Rennes est de moins de 4 000€/m², et là, c'est bien au-dessus !" ou bien "Je ne paierai pas plus que le prix au m² des derniers biens vendus dans l'immeuble !" ou encore "Je ne dépasserai pas 105 000 € pour cet appartement, c'est le prix qui résulte d'une estimation en ligne". Ces affirmations, fréquemment avancées par les acquéreurs, méritent d'être nuancées.

Experte immobilière spécialiste de l'évaluation de biens immobiliers pendant 15 ans, la chasseuse immobilier Charlotte Fourmont explique pourquoi appliquer un prix moyen, un prix pour un autre bien vendu dans le même immeuble ou encore un prix estimé en ligne peut être réducteur lors de la recherche d'un bien immobilier pour un achat. C'est souvent un frein à l'acquisition avec le risque de passer à côté d'opportunités !

La confusion des prix : une erreur courante

Une erreur fréquente consiste à mettre en parallèle :

• Les prix nets vendeurs
• Les prix affichés dans les annonces immobilières, frais d'agence inclus

Les prix nets vendeurs correspondent au montant réellement perçu par le vendeur. On les retrouve dans les bases de données des transactions immobilières comme celles de notaires.

D'un autre côté, on retrouve les prix affichés dans les annonces immobilières, qui incluent les frais d'agence qui peuvent représenter entre 3 et 7% du prix de vente.

Cette différence peut créer une distorsion significative dans l'analyse des prix.

Chaque bien immobilier est unique

Le parc immobilier d'une ville est trop divers pour appliquer le même prix moyen à tous les biens. C'est pourtant souvent l'approche adoptée par les acquéreurs. Si on ne connait pas les caractéristiques de l'appartement moyen, comment comparer alors avec un bien spécifique ? Très souvent, les acheteurs qui recherchent un bien immobilier qualitatif, sans compromis, appliquent cette méthode. Mais dans la mesure où ils recherchent un bien au-dessus de la moyenne, le prix risque de se situer lui aussi au-dessus du prix moyen.

Voici plusieurs facteurs clés qui peuvent influencer le prix :

• Plus la surface est petite, plus le prix au m² est élevé (un fait méconnu de beaucoup) !
• Un bien situé en centre-ville ou dans un quartier prisé est toujours plus cher qu'un logement en périphérie ou dans un quartier populaire.
• Une habitation située dans une construction récente et de qualité est plus chère qu'une autre dans un immeuble ancien et vétuste qui nécessite des travaux.
• La présence d'un extérieur, un garage ou une place de parking ajoutent de la valeur.
• Un DPE à la classe énergétique basse justifie un prix moins élevé.

Même au sein d'un même immeuble, chaque appartement possède ses propres caractéristiques qui influencent son prix. Plusieurs facteurs déterminants sont à prendre à compte.

L'état du logement

La différence de prix entre un logement rénové récemment et un logement qui nécessite des travaux peut être substancielle.

La localisation dans l'immeuble

Plusieurs critères entrent en jeu :

1. L'étage (4ème sans ascenseur, rez-de-chaussée, dernier étage...)
2. L'accessibilité
3. L'exposition
4. La vue et la luminosité

La situation locative

• Un bien libre d'occupation se négocie généralement à un prix plus élevé car il permet à l'acquéreur une flexibilité immédiate. Il peut choisir d'emménager immédiatement ou de mettre le logement en location selon ses conditions.
• Un bien loué est souvent moins cher, du fait des contraintes qu'il soumet à l'acquéreur. Il impose de respecter le bail en cours et limite ainsi les possibilités de l'acheteur à court terme.

Dans la plupart des cas, il n'est pas conseillé de louer un appartement juste avant de le mettre en vente - les vendeurs ignorent souvent l'impact négatif potentiel.

Les estimations en ligne

Les estimations en ligne affichent souvent des fourchettes très larges, de l'ordre de 35% avec un curseur placé arbitrairement au milieu. On retrouve souvent un petit avertissement "fiabilité très limitée (1/5)" qui existe probablement à cause du manque de données comparables. Attention donc à ne pas y attacher trop d'importance !

Conseils d'experte

Après plus de 15 ans d'expertise en évaluation immobilière et 6 ans en tant que chasseuse immobilier chez Mon Chasseur Immo, Charlotte recommande vivement de :

1. Ne pas se fier uniquement au prix moyen /m²
2. Ne pas s'arrêter aux prix d'autres transactions qui ont eu lieu dans l'immeuble ou dans la même rue
3. Considérer les estimations en ligne avec précaution
4. Prendre en compte l'ensemble des caractéristiques spécifiques du bien
5. S'appuyer sur une vraie connaissance du marché local

Pour conclure

La valeur d'un bien immobilier ne peut se résumer à un simple calcul mathématique basé sur sa surface, une vente à proximité ou encore une estimation en ligne. C'est la combinaison de nombreux points de comparaison, la prise en compte des caractéristiques spécifiques et la connaissance des autres biens vendus ou actuellement sur le marché qui déterminent son juste prix.

Pour réaliser un investissement éclairé, il est essentiel de s'appuyer sur une analyse approfondie du bien et du marché, idéalement accompagné par un professionnel expérimenté.