Comment calculer le cashflow immobilier pour investir efficacement ?

Le cashflow immobilier est une donnée incontournable pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif. Il vous permet de savoir si un bien génère un revenu supplémentaire ou s’il risque de peser sur vos finances personnelles. Dans cet article, nous vous expliquons comment calculer le cashflow immobilier étape par étape pour garantir un investissement réussi. En bonus, découvrez comment un chasseur immobilier peut vous accompagner dans cette démarche pour maximiser vos gains.

1. Qu’est-ce que le cashflow immobilier et pourquoi est-il crucial ?

Le cashflow immobilier représente l'argent qui reste dans votre poche après avoir payé toutes les dépenses liées à un bien locatif. En d’autres termes, il s’agit de la différence entre les revenus locatifs et les charges.

Cashflow positif, nul ou négatif : quel impact ?

• Cashflow positif : Vos revenus couvrent toutes vos charges, et il vous reste un excédent.
• Cashflow nul : Vos revenus égalent vos charges. Vous n’avez ni gain ni perte.
• Cashflow négatif : Vos charges dépassent vos revenus, vous devez compenser avec vos propres fonds.

Un cashflow positif est l’objectif principal des investisseurs, car il permet non seulement de générer un revenu complémentaire, mais aussi de réduire les risques financiers.

2. Les étapes détaillées pour calculer le cashflow immobilier

Étape 1 : Estimer les revenus locatifs

Les revenus locatifs correspondent aux loyers que vous percevrez. Leur montant dépend de plusieurs facteurs :

• Le type de location : location nue, meublée ou saisonnière.
• Le marché local : loyer moyen pratiqué dans la zone géographique.
• La vacance locative : période où le bien n’est pas loué (prévoir un taux de 5 % à 10 % des loyers annuels).

💡 Astuce : Consultez les annonces similaires ou les barèmes des loyers dans votre secteur pour affiner vos prévisions.

Étape 2 : Identifier toutes les charges

Les charges immobilières incluent plusieurs éléments fixes et variables qu’il est crucial de prendre en compte. Voici une liste exhaustive :

1. Mensualités du crédit immobilier

• Capital + intérêts
• Assurance emprunteur

2. Taxes et impôts

• Taxe foncière : Variable selon les communes, elle peut représenter un coût important.
• Impôts sur les revenus locatifs : Varie selon votre régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP).

3. Charges d’entretien et de copropriété

• Frais de syndic
• Charges non récupérables auprès du locataire
• Travaux d’entretien ou de rénovation

4. Assurances

• Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
• Garantie loyers impayés (GLI), facultative mais recommandée.

5. Frais annexes

• Frais de gestion locative si vous déléguez la gestion à une agence.
• Frais d’annonces pour trouver des locataires.

💡 Conseil : N'oubliez pas d'anticiper des dépenses imprévues (réparations urgentes, remplacement d’équipements).

Étape 3 : Intégrer un taux de vacance locative

Aucun bien ne reste loué 100 % du temps. Intégrer un taux de vacance locative dans votre calcul permet d’être réaliste quant aux revenus effectifs. Par exemple, pour un loyer annuel de 12 000 € et un taux de vacance estimé à 5 %, il faut soustraire 600 € de vos revenus annuels.

Étape 4 : Calculer le cashflow

Une fois tous les éléments rassemblés, vous pouvez appliquer la formule suivante :

Cashflow mensuel = Revenus locatifs mensuels – (Charges mensuelles + mensualités de crédit)

Pour une vision globale, faites également le calcul sur une base annuelle.

3. Exemple concret de calcul

Prenons un exemple pour illustrer le calcul :

• Loyer brut mensuel : 800 €.
• Mensualité de crédit : 500 €.
• Charges mensuelles :
  • Taxe foncière : 50 €.
  • Assurance PNO : 10 €.
  • Entretien : 20 €.
  • Vacance locative (5 %) : 40 €.

Calcul du cashflow mensuel :

Cashflow = 800 € – (500 € + 50 € + 10 € + 20 € + 40 €)
Cashflow = 180 €

Ce bien génère un cashflow positif de 180 € par mois. Ce résultat est encourageant, car il prouve que le bien est rentable et peut même servir à financer d’autres investissements.

4. Les avantages d’un cashflow positif

Un cashflow immobilier positif présente de nombreux atouts :

• Autonomie financière : Vous générez un revenu supplémentaire sans dépendre de vos finances personnelles.
• Sécurité : Vous pouvez couvrir des imprévus (travaux, vacance locative).
• Effet boule de neige : Les excédents peuvent être réinvestis dans de nouveaux projets immobiliers.
• Constitution d’un patrimoine : Le bien s’autofinance tout en augmentant votre capital.

5. Comment un chasseur immobilier peut optimiser votre cashflow ?

Faire appel à un chasseur immobilier, comme ceux de Mon Chasseur Immo, vous permet d’optimiser chaque étape de votre investissement. Voici comment ils peuvent vous aider :

• Analyse des opportunités : Les chasseurs sélectionnent des biens avec un fort potentiel de rentabilité et un loyer attractif.
• Évaluation des charges : Ils identifient les charges fixes et variables liées au bien pour éviter les mauvaises surprises.
• Simulation financière : Grâce à leur expertise, ils réalisent une simulation détaillée du cashflow, en prenant en compte vos objectifs et votre situation fiscale.
• Accompagnement personnalisé : Négociation, financement, mise en location, les chasseurs immobiliers vous épaulent à chaque étape.

Conclusion

Le calcul du cashflow immobilier est un outil indispensable pour évaluer la rentabilité de vos investissements locatifs. En suivant une méthode rigoureuse et en prenant en compte toutes les charges et revenus, vous maximiserez vos chances de réussir. Et pour sécuriser encore plus votre projet, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un chasseur immobilier. Leur expertise vous permettra de trouver les meilleures opportunités et d’optimiser vos gains.

Prêt à investir ?

Contactez un chasseur immobilier dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et réussir votre investissement locatif !