Acheter un bien immobilier à deux sans être en couple : les règles essentielles à connaître

Acheter un bien immobilier à deux sans être marié ni pacsé pose des risques juridiques en cas de séparation ou de décès. L’indivision et la création d'une SCI sont deux solutions principales pour sécuriser cet achat. L'indivision permet à chacun de posséder une part du bien proportionnelle à son investissement. En cas de décès, il est crucial de prévoir un testament ou des clauses pour éviter que les héritiers n’entrent en indivision. La SCI offre une protection juridique plus solide, mais à un coût plus élevé. Dans tous les cas, des précautions doivent être prises pour éviter des complications futures.

Lorsque deux personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble sans être mariées ou pacsées, cela implique des risques juridiques spécifiques. En effet, la loi ne protège pas de la même manière les concubins (union libre) que les couples mariés ou pacsés. Voici en détail les solutions possibles pour protéger chacun des co-acheteurs et les lois qui s'appliquent.

1. L'indivision : La solution la plus simple

L’indivision est l’une des solutions les plus répandues lorsque deux personnes non mariées souhaitent acheter ensemble. Juridiquement, cela signifie que chaque co-acheteur possède une part du bien immobilier proportionnelle à son investissement. Ainsi, si vous financez 60 % de l’achat, vous serez propriétaire de 60 % du bien, tandis que l'autre co-acheteur en possédera 40 %. Cette répartition doit être mentionnée dans l'acte notarié au moment de l'achat.

Législation : L’indivision est régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil. L'article 815-2 stipule que chaque indivisaire est propriétaire à proportion de ses droits dans l’indivision. En cas de séparation, chacun récupère la part proportionnelle à son investissement lors de la vente du bien.

Inconvénients : En cas de décès d’un co-acheteur sans disposition particulière (testament ou clause spécifique de rachat), sa part reviendra automatiquement à ses héritiers légaux (enfants, parents, frères et sœurs). Ceux-ci peuvent exiger la vente du bien pour récupérer leur part, ce qui peut obliger l'autre co-acheteur à vendre ou à racheter les parts des héritiers pour conserver le bien dans des conditions qui ne lui sont pas forcément favorables. L'article 815 du Code civil permet à tout indivisaire de demander la sortie de l'indivision à tout moment, en contraignant ainsi à la vente.

Article de loi clé :

• Article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »

2. La SCI : Une solution plus protectrice

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution plus formelle et protectrice pour acheter un bien immobilier à deux. La SCI devient propriétaire du bien immobilier, et chaque co-acheteur détient des parts sociales de la société, proportionnellement à son investissement. Cela permet de clarifier dès le départ les droits de chaque propriétaire, et d'établir des règles précises dans les statuts de la société (gestion, vente, répartition des charges, etc.).

Avantages : La SCI permet de mieux protéger les co-acheteurs, notamment en cas de décès. Si un co-acheteur décède, ses héritiers ne peuvent pas automatiquement exiger la vente du bien. La SCI peut prévoir que l’autre co-acheteur rachète les parts sociales du défunt, ce qui évite les conflits de succession.

Inconvénients : La constitution d’une SCI implique des frais plus élevés (environ 1 500 € pour la création de la société, en plus des frais de notaire) et nécessite une gestion comptable annuelle. De plus, la SCI est soumise à des obligations juridiques et fiscales plus complexes que l’indivision.

Législation : La création et la gestion d’une SCI sont encadrées par les articles 1832 à 1870 du Code civil. L'article 1844 du Code civil précise les règles de transmission des parts sociales, ce qui peut offrir une sécurité supplémentaire en cas de décès ou de vente des parts.

Article de loi clé :

• Article 1832 du Code civil : « La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. »

3. Prévoir un testament pour sécuriser la succession

Même en cas d’indivision ou de SCI, il est fortement recommandé de rédiger un testament afin de protéger l’autre co-acheteur. En l’absence de testament, la loi prévoit que les héritiers du défunt (conjoints, enfants, parents, etc.) reçoivent automatiquement sa part du bien immobilier. Dans le cas de l’indivision, cela peut obliger l’autre co-acheteur à vendre le bien pour permettre aux héritiers de récupérer leur part. Un testament permet de léguer explicitement sa part au co-acheteur ou de prévoir une clause de rachat pour éviter des complications.

Législation : En l’absence de testament, la transmission des biens est régie par le Code civil, notamment les articles 720 à 892 sur la dévolution successorale. L’article 757 précise que les concubins ne sont pas héritiers légaux, ce qui implique un taux d’imposition très élevé (60 %) sur la part transmise, en l’absence de dispositions spécifiques.

Article de loi clé :

• Article 757 du Code civil : « Le conjoint survivant non divorcé a, sauf volonté contraire du défunt, droit à un quart en pleine propriété des biens composant la succession du défunt. »

4. La clause de rachat et la tontine : Des solutions de sécurité supplémentaires

Une autre option pour sécuriser l’achat immobilier entre deux concubins est d’inscrire une clause de rachat dans l’acte notarié. Cette clause permet à l’un des co-acheteurs de racheter la part de l’autre en cas de décès. Cela évite que la part du défunt revienne directement aux héritiers, qui pourraient contraindre à la vente du bien.

Il est également possible d’inclure une clause de tontine dans l’acte d’achat. La tontine stipule que si l’un des deux co-acheteurs décède, l’autre devient automatiquement propriétaire de la totalité du bien, et ce, de façon rétroactive. Cependant, cette solution est lourdement taxée et peut engendrer des complications fiscales (taux d’imposition de 60 %).

Législation : La tontine est une clause contractuelle régie par l’article 1202 du Code civil. En revanche, elle ne peut être appliquée qu’en cas de décès et doit être expressément mentionnée dans l’acte notarié.

Article de loi clé :

• Article 1202 du Code civil : « La condition de survie stipulée entre deux ou plusieurs personnes, pour que le survivant jouisse de la chose entière, est valable à condition qu’il s’agisse d’un contrat aléatoire. »

Conclusion

Acheter un bien immobilier à deux sans être marié ou pacsé est possible, mais il est crucial de prendre certaines précautions pour éviter des complications en cas de séparation ou de décès. L’indivision est la solution la plus simple, mais elle présente des risques si aucun testament ou accord préalable n’est établi. La SCI offre une protection juridique renforcée, mais elle est plus coûteuse et contraignante. Enfin, la rédaction d’un testament et l'inclusion d'une clause de rachat ou de tontine sont indispensables pour protéger les co-acheteurs. Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un notaire pour encadrer juridiquement cet achat et anticiper les éventuels problèmes successoraux ou financiers.