Quelles sont les bases de calcul de la plus-value immobilière ?
Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier ? Deux étapes sont nécessaires à l’appréciation de la plus-value imposable. On calcule avant tout la plus-value brute, puis on applique les abattements. C’est sur la plus-value nette que l’impôt est ensuite calculé.
Mode de calcul de la plus-value brute
On obtient la plus-value brute en calculant la différence entre le prix d’acquisition corrigé du bien et son prix de vente corrigé. Voici comment obtenir ces éléments.
Prix de vente corrigé
On parle de prix de vente pour désigner le prix indiqué dans l’acte définitif de vente. Ce tarif est éventuellement majoré par les charges et autres indemnités que l’acquéreur vous doit, si toutefois elles sont mentionnées dans l’acte de vente.
En l’occurrence, si un propriétaire est redevable d’une indemnité d’éviction envers le locataire sortant, et que l’acheteur s’engage à la payer à sa place, alors le prix de vente doit être majoré du montant de cette indemnité.
À ce prix de vente doivent être déduits les frais supportés par le vendeur au moment de la cession. Il peut s’agir du coût des diagnostics obligatoires ou des frais de mainlevée d’hypothèque, par exemple. Toutes ces diminutions et majorations doivent, bien sûr, être justifiées par des factures.
Prix d’acquisition corrigé
Le prix d’acquisition corrigé, quant à lui, correspond à la somme réellement payée par le cédant, soit le prix indiqué dans l’acte de vente définitif.
Ce prix d’achat est ensuite majoré des frais d’acquisition qui peuvent être définis de façon forfaitaire à 7,5 % du prix. Il est aussi possible de prendre en compte les frais de notaire au réel s’ils sont supérieurs à 7,5 % ou dans le cas d’un bien reçu par succession ou donation. Il faut ensuite ajouter le montant des travaux effectués sur le bien, si vous êtes en mesure de justifier les prix par le biais de factures officielles. Sans factures, cette majoration peut être fixée de façon forfaitaire à 15 % ou 22,5 % du prix d’acquisition (en fonction du nombre d’années de détention du bien).
C’est ce prix d’achat majoré que l’on soustrait au prix de vente corrigé afin d’obtenir la plus-value brute.
Mode de calcul de la plus-value imposable
La plus-value imposable, aussi appelée plus-value nette, s’obtient en appliquant à la plus-value brute les abattements relatifs aux années de détention du bien. Dans l’idée, plus vous détenez un bien longtemps, plus l’abattement est conséquent. Dans ce cas, la plus-value nette diminue et le montant de l’impôt également.
Que vous vendiez un immeuble, un appartement, un terrain à bâtir ou une maison, ce sont les mêmes grilles d’abattement qui s’appliquent.
En l’occurrence, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :
- 6 % pour chaque année de détention à partir de la 6e et jusqu’à la 21e (avec 1,65 % de prélèvements sociaux) ;
- 4 % à partir de la 22e année de détention révolue (avec 1,6 % de prélèvements sociaux).
Pour un bien détenu depuis moins de 6 ans, ou plus de trente ans, il existe une exonération.
